Beleihungsauslauf: so wird er berechnet und so wirkt er auf den Zins

Der Beleihungsauslauf ist die Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Er beantwortet für die Bank eine einzige Frage: Wie viel von dem Wert, den sie im Ernstfall verwerten kann, hat sie bereits verliehen?

Die Formel lautet: Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert, mal 100. Bei 270.000 Euro Darlehen und 300.000 Euro Beleihungswert sind das 90 Prozent. Bei mehreren Darlehen zählen alle Beträge zusammen, die auf demselben Objekt lasten.

Der häufigste Fehler steckt im Nenner. Die meisten Käufer rechnen mit dem Kaufpreis, die Bank mit ihrem eigenen Beleihungswert. Weil dieser Wert in aller Regel darunter liegt, fällt der Auslauf der Bank höher aus als deine eigene Rechnung. Die Einordnung in den Gesamtablauf einer Baufinanzierung findest du auf der Themenseite.

Für die Finanzierung zählen drei Werte, und sie stimmen fast nie überein. Der Kaufpreis ist verhandelt, der Verkehrswert ist geschätzt, der Beleihungswert ist bewusst vorsichtig angesetzt.

Für deinen Finanzierungsbedarf zählt der Kaufpreis, für die Sicherheit der Bank der Beleihungswert. Aus dieser Lücke entsteht die häufigste Überraschung im Angebot: Der Darlehensbetrag stimmt, die Zinsstufe ist eine andere als erwartet.

Der Sicherheitsabschlag deckt das Risiko ab, dass die Immobilie zum Zeitpunkt einer Verwertung weniger einbringt als heute. Er ist keine Meinung über dein Objekt, sondern eine Vorgabe der Bewertungsrichtlinien.

In der Praxis liegt der Abschlag häufig zwischen 10 und 20 Prozent. Wie hoch er ausfällt, hängt vom Institut, von der Objektart und von der Lage ab. Eine gefragte Eigentumswohnung bekommt einen kleineren Abschlag als ein Sonderobjekt in einer dünn besiedelten Region.

Dahinter stehen drei Überlegungen: Eine Verwertung findet meist dann statt, wenn die Preise ohnehin unter Druck stehen. Sie kostet Zeit und Geld. Und der Wert soll über die gesamte Laufzeit tragen, nicht nur am Tag des Kaufvertrags.

Aus derselben Logik stammt die 60-Prozent-Marke. Nach § 14 PfandBG darf ein Darlehen nur bis 60 Prozent des Beleihungswerts als Deckung für Hypothekenpfandbriefe dienen. Dieser Teil ist für die Bank besonders günstig zu refinanzieren, und deshalb auch für dich der günstigste Teil.

Ein Abschlag von 10 Prozent auf den Kaufpreis verschiebt den Auslauf um rund zehn Prozentpunkte nach oben. Das folgende Beispiel ist eine offengelegte Modellrechnung mit runden Annahmen, keine Aussage über eine konkrete Bank.

Banken preisen den Beleihungsauslauf nicht gleitend ein, sondern in Stufen. Sobald du eine Schwelle überschreitest, gilt der höhere Aufschlag für das gesamte Darlehen, nicht nur für den Teil oberhalb der Grenze.

Die folgende Tabelle erklärt, was in der Bank hinter jeder Stufe steht. Konkrete Zinssätze nennen wir bewusst nicht, weil sie sich täglich ändern und zwischen den Häusern auseinanderliegen.

Der wirksamste Hebel ist eine Zielrechnung: Lass zuerst ausrechnen, welcher Darlehensbetrag die Schwelle genau trifft, und setze dann so viel Eigenkapital ein, wie dafür nötig ist. Wer ohne dieses Ziel nachschiebt, verbessert die Rate, aber nicht die Zinsstufe.

Bei vermieteten Objekten leitet die Bank den Beleihungswert stärker aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag ab als aus dem Kaufpreis. Damit entscheidet nicht der Preis, den du zahlst, über den Auslauf, sondern die Miete, die das Objekt dauerhaft trägt.

Praktisch heißt das: Die Bank setzt eine nachhaltige Miete an, zieht Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den Rest. Liegt die vereinbarte Miete über dem, was sie als dauerhaft erzielbar ansieht, etwa bei Staffelmieten oder möblierter Vermietung, rechnet sie mit dem niedrigeren Wert. Der Auslauf steigt, obwohl sich am Kaufpreis nichts geändert hat.

Sonderformen bekommen zusätzlich höhere Abschläge. Mikroapartments, Studentenapartments und Pflegeimmobilien haben im Verwertungsfall einen kleineren Käuferkreis, teils auch eine durch Betreiberverträge eingeschränkte Nutzung. Manche Banken finanzieren sie nur bis zu einer festen Obergrenze, unabhängig von deiner Bonität. Wie sich das auf die Finanzierung einer Kapitalanlage auswirkt, klärt sich am besten vor der Reservierung.

Bei größeren Beständen kommt eine zweite Kennzahl dazu. Für ein Mehrfamilienhaus prüfen Banken neben dem Auslauf auch, ob die Mieteinnahmen den Kapitaldienst tragen. Ein niedriger Auslauf gleicht eine schwache Ertragslage nicht aus, und eine starke Ertragslage rettet keinen zu hohen Auslauf.

Ein Punkt wird oft falsch eingeordnet: Steuerliche Vorteile aus Abschreibung und Werbungskosten ändern den Beleihungsauslauf nicht. Sie verbessern deine Liquidität und damit die Bonitätsprüfung, aber der Nenner der Rechnung bleibt der Beleihungswert.

Fünf Angaben reichen, um den Auslauf vorab realistisch zu schätzen. Wer sie vor der ersten Bankanfrage zusammenstellt, erfährt die Zinsstufe nicht erst im Angebot.