Mehrfamilienhaus finanzieren: So rechnet die Bank Ihr Renditeobjekt

Ein Mehrfamilienhaus finanzieren Sie in aller Regel über ein Immobiliendarlehen einer Bank, das mit einer Grundschuld auf dem Haus besichert ist und aus den Mieten bedient wird. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wer kauft, wie groß Ihr Bestand schon ist und welche Sicherheiten Sie neben dem Objekt einbringen. In der Praxis kommen vier Wege vor, die Tabelle zeigt, worauf die Bank jeweils schaut.

Ob eine Bank den Fall im Privatkundengeschäft oder in der gewerblichen Immobilienfinanzierung führt, legt sie in ihren eigenen Kreditrichtlinien fest. Typische Auslöser sind die Zahl der Wohneinheiten im gesamten Bestand, das Kreditvolumen, eine Gesellschaft als Käufer und Gewerbeflächen im Haus. Nicht jede Bank hat für diesen Schritt eine Abteilung, deshalb klären wir vor der ersten Anfrage, wohin Ihr Fall gehört. Die Einzelheiten stehen im Beitrag ab wann ein Mehrfamilienhaus gewerblich finanziert wird.

Für ein Mehrfamilienhaus brauchen Sie als Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten und zusätzlich die Differenz zwischen Kaufpreis und dem Darlehen, das die Bank auf Basis ihres Beleihungswerts gibt. Weil der Beleihungswert beim Mehrfamilienhaus aus dem Ertragswert abgeleitet wird und oft unter dem Kaufpreis liegt, fällt dieser zweite Teil häufig größer aus als bei einer selbst genutzten Wohnung.

Die Kaufnebenkosten setzen sich in Rheinland-Pfalz aus 5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls der Maklerprovision zusammen. Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro sind das ohne Makler bereits 65.000 bis 70.000 Euro. Diese Kosten finanzieren Banken in aller Regel nicht mit, weil ihnen kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht.

Wie hoch der Anteil am Kaufpreis sein muss, legt jede Bank selbst fest. Entscheidend sind der Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, die Kapitaldienstfähigkeit des Objekts und Ihre übrige Vermögenslage. Die Grundlagen erklären die Beiträge zum Eigenkapital und zu den Kaufnebenkosten.

Ein Mehrfamilienhaus lässt sich ohne Eigenkapital finanzieren, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die wichtigste: Das Objekt muss den Kapitaldienst selbst tragen, also muss die angesetzte Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten Zins und Tilgung decken. Dazu kommen Ihre persönliche Bonität und Ihr Track Record als Vermieter.

Weil die Bank nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit ihrem Beleihungswert rechnet, ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital durch die Grundschuld allein nicht gedeckt. Die Lücke schließen dann das Objekt und Sie als Darlehensnehmer. Die Übersicht zeigt, worauf Banken dabei achten.

Zusätzlich kann eine Grundschuld auf einer bereits weitgehend bezahlten Immobilie den Beleihungsauslauf verbessern. Was Banken bei einer Vollfinanzierung grundsätzlich verlangen, beschreibt der Beitrag Vollfinanzierung: was die Bank dafür verlangt, die Frage nach den Nebenkosten die Seite Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht nicht der Sachwert im Vordergrund, sondern der Ertragswert, also die Frage, welche Miete das Objekt dauerhaft erwirtschaftet. Die Bank fragt somit weniger, was der Neubau des Gebäudes heute kosten würde, sondern was das Haus als Kapitalanlage über die Jahre trägt.

In die Bewertung fließen vier Größen ein: der Jahresrohertrag, also die nachhaltig erzielbare Jahresmiete, die Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, der Liegenschaftszinssatz, mit dem die Erträge kapitalisiert werden, und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Aus diesen Größen ermittelt die Bank einen Wert, der vom vereinbarten Kaufpreis abweichen kann. Liegt der ermittelte Ertragswert unter dem Kaufpreis, sinkt der finanzierbare Betrag und der Investor muss die Differenz aus Eigenmitteln tragen. Deshalb entscheidet eine belastbare Mietaufstellung häufig stärker über die Finanzierung als der Kaufpreis selbst.

Ein Mehrfamilienhaus lässt sich über die Mieteinnahmen finanzieren, aber nur über den Teil der Miete, den die Bank nach ihren Abzügen noch ansetzt. Reicht er nicht für Zins und Tilgung, springt Ihr übriges Einkommen ein.

Die Bank rechnet beim Mehrfamilienhaus mit der tatsächlich vereinbarten Nettokaltmiete, nicht mit der möglichen Marktmiete und nicht mit den Betriebskostenvorauszahlungen. Liegt die nachhaltig erzielbare Miete über der vereinbarten, ist für den Beleihungswert nach § 10 der Beleihungswertermittlungsverordnung grundsätzlich die vereinbarte anzusetzen.

Von dieser Miete zieht die Bank Bewirtschaftungskosten ab. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis müssen nach § 11 Abs. 2 BelWertV zusammen mindestens 15 Prozent des Rohertrags betragen. Leerstehende Wohnungen gehen meist nur mit einem vorsichtigen Ansatz oder gar nicht ein, und geplante Mieterhöhungen zählen erst, wenn sie wirksam sind.

Eine Modellrechnung ohne Aussage zu einem konkreten Objekt: Bei 60.000 Euro vereinbarter Jahresnettokaltmiete zieht die Bank mindestens 15 Prozent ab, also 9.000 Euro. Für Zins und Tilgung bleiben damit höchstens 51.000 Euro im Jahr oder 4.250 Euro im Monat. Rechnet die Bank in der Haushaltsrechnung mit 25 Prozent Abschlag, sind es 45.000 Euro im Jahr oder 3.750 Euro im Monat. Liegt die Rate darüber, muss Ihr übriges Einkommen die Differenz tragen.

Die Bank stellt bei der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten dem Kapitaldienst aus Zins und Tilgung gegenüber. Übersteigt der verbleibende Überschuss den Kapitaldienst, trägt sich das Objekt aus eigener Kraft.

Wichtig ist dabei ein Punkt, den viele Investoren unterschätzen: Die Bank rechnet häufig mit einem kalkulatorischen Zins, der über dem aktuellen Marktzins liegt. Damit sichert die Bank die spätere Anschlussfinanzierung ab und prüft, ob das Objekt auch bei einem höheren Zinsniveau noch tragfähig bleibt.

Reicht der Überschuss aus dem Objekt nicht aus, zieht die Bank Ihre übrigen Einkünfte heran und betrachtet Ihre gesamte Haushaltsrechnung mit allen laufenden Darlehen. Wie streng diese Rechnung ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank erheblich, genau deshalb entscheidet die Auswahl der passenden Bank beim Mehrfamilienhaus besonders deutlich über Zusage oder Absage.

Tilgung und Zinsbindung bestimmen beim Mehrfamilienhaus, wie groß das Risiko bei der Anschlussfinanzierung ist. Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit für die Mietkalkulation, eine höhere Tilgung senkt die Restschuld bis zu ihrem Ende, verringert aber den monatlichen Überschuss aus dem Objekt.

Unabhängig von der vereinbarten Laufzeit dürfen Sie ein Darlehen mit festem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Eine Zinsbindung über 10 Jahre hinaus bindet also nur die Bank voll, Sie behalten dieses Kündigungsrecht.

Wer mehrere Objekte besitzt, sollte die Enden der Zinsbindungen staffeln, damit nicht der gesamte Bestand am Zinsniveau eines einzigen Jahres hängt. Mehr dazu im Beitrag zur Zinsbindung.

Neben Zins und Tilgung tragen Sie beim Mehrfamilienhaus alle Kosten, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen. Die Bank setzt dafür in ihrer Rechnung mindestens 15 Prozent des Rohertrags an, in der eigenen Kalkulation sollten Sie die tatsächlichen Werte des Hauses verwenden.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Beide Kennzahlen zeigen, wie viele Jahresmieten Sie für das Haus bezahlen, und machen Angebote untereinander vergleichbar.

Eine Modellrechnung ohne Aussage zu einem konkreten Objekt: Ein Haus mit 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete zu einem Kaufpreis von 1.200.000 Euro hat einen Kaufpreisfaktor von 20 und eine Bruttomietrendite von 5 Prozent. Die Nettomietrendite liegt darunter, weil Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.

Für die Bank ist die Rendite nicht die entscheidende Größe, sondern ob die angesetzte Miete den Kapitaldienst trägt. Ob sich ein Kauf für Sie lohnt, hängt zusätzlich von Steuern, Lage und Zustand ab und ist keine Frage, die eine Kennzahl allein beantwortet.

Ein Mehrfamilienhaus und mehrere einzelne Eigentumswohnungen unterscheiden sich vor allem in Bewertung, Entscheidungsfreiheit und Risikoverteilung. Die Übersicht zeigt die Unterschiede aus Sicht der Finanzierung.

Ein Mehrfamilienhaus lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten den Kapitaldienst weitgehend trägt und Sie die Verantwortung für ein ganzes Haus übernehmen wollen. Gegenüber einzelnen Wohnungen bündelt ein Mehrfamilienhaus Ertrag, Entscheidungen und Sicherheit in einem Objekt, dafür hängt das ganze Kapital an einem Standort.

Ob sich ein bestimmtes Haus rechnet, entscheidet nicht der Markt im Allgemeinen, sondern die Rechnung für dieses Objekt: Kaufpreisfaktor, angesetzte Miete, Instandhaltungsbedarf und Ihre Haushaltsrechnung. Eine erste Einschätzung liefert der Rechner oben auf dieser Seite.

Ein Mehrfamilienhaus eignet sich für Käufer, die der Bank drei Dinge zeigen können: ein Haus, das sich aus der Miete trägt, eine belastbare Bonität und Erfahrung als Vermieter. Je stärker einer dieser drei Punkte ausfällt, desto mehr gleicht er einen schwächeren aus, etwa ein hohes Einkommen die fehlende Vermietererfahrung.

Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie die Punkte prüfen, die später auch der Gutachter der Bank prüft. Jede Abweichung, die erst im Gutachten auffällt, senkt den Beleihungswert und kostet Eigenkapital oder die Zusage.

Ein Mehrfamilienhaus braucht deutlich mehr Unterlagen als eine einzelne Wohnung, weil die Bank Objekt und Person getrennt prüft. Zum Objekt gehören alle Nachweise, die Ertrag, Fläche und Zustand belegen, zur Person alle Nachweise zu Einkommen, Vermögen und bestehendem Portfolio.

Die folgende Tabelle fasst zusammen, was Banken in der Regel anfordern. Reichen Sie diese Unterlagen vollständig ein, verkürzt das die Prüfung spürbar.

Bei gemischt genutzten Objekten ändert ein hoher Gewerbeanteil sowohl die Bewertung als auch die Auswahl der Bank. Ein gemischt genutztes Objekt ist ein Gebäude, in dem neben Wohnungen auch gewerblich genutzte Flächen liegen, etwa Läden, Praxen oder Büros.

Viele Banken finanzieren gewerbliche Anteile zurückhaltender als reine Wohnnutzung. Der Grund liegt in der anderen Risikoeinschätzung: Gewerbemietverträge laufen befristet, eine Nachvermietung dauert oft länger, und die Flächen lassen sich nicht ohne Weiteres in Wohnraum umnutzen.

Für den Investor bedeutet das zweierlei. Erstens sollte die Aufteilung von Wohn- und Gewerbefläche von Beginn an klar dokumentiert sein, weil die Bank die Anteile getrennt bewertet. Zweitens lohnt sich bei solchen Objekten der Vergleich mehrerer Banken besonders, da die internen Grenzen für den zulässigen Gewerbeanteil je Haus deutlich auseinanderliegen.

Mit jedem weiteren vermieteten Objekt schaut die Bank weniger auf das einzelne Haus und mehr auf Ihren gesamten Bestand. Sie will dann alle Objekte, alle Mieten und alle laufenden Darlehen mit Restschuld und Zinsbindungsende sehen, weil der neue Kapitaldienst neben dem bestehenden getragen werden muss.

Dazu kommt eine aufsichtsrechtliche Grenze: Ein Mehrfamilienhaus gilt für die Bank grundsätzlich als Objekt, dessen Rückzahlung von den Mieteinnahmen abhängt, und wird entsprechend eingestuft. Wann Ihre Finanzierung insgesamt wie ein Portfolio betrachtet wird, erklärt der Ratgeber Ab wann die Bank Ihre Immobilien als Portfolio bewertet.

Die Bank prüft bei einer Sanierung im Bestand, ob das Objekt nach der Maßnahme den gesamten Kapitaldienst aus altem und neuem Darlehen trägt. Ob Steigleitungen, Fassade oder Dach erneuert werden, ist dabei weniger wichtig als die Frage, wie sich Miete, Bewirtschaftung und Beleihungswert durch die Maßnahme verändern.

Für die Mittel gibt es zwei Wege: das bestehende Darlehen aufstocken oder einen separaten Modernisierungskredit beziehungsweise Sanierungskredit aufnehmen. Welcher Weg passt, hängt von der Höhe, der freien Grundschuld und der Zinsbindung des Bestandsdarlehens ab. Bei energetischen Maßnahmen kommen zusätzlich Förderkredite und Zuschüsse infrage, welche Programme aktuell offen sind, klärt die Förderberatung. Den Ablauf im Detail beschreibt der Ratgeber Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

Beim vermieteten Mehrfamilienhaus mindern Schuldzinsen und die Abschreibung auf das Gebäude die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die lineare Abschreibung beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 2 Prozent für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für ab 2023 fertiggestellte Gebäude. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.

Für die Finanzierung heißt das: Darlehen für das Objekt sollten sauber vom privaten Bedarf getrennt bleiben, damit der Zusammenhang zu den Mieteinkünften erhalten bleibt. Ob in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, erklärt der Beitrag Modernisierung steuerlich. Die Einordnung Ihres Falls gehört zum Steuerberater.

FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und begleitet Mehrfamilienhäuser in Koblenz, Neuwied und im nördlichen Rheinland-Pfalz, auf Wunsch aber auch bundesweit. Angefragt werden dabei regionale Sparkassen und Volksbanken ebenso wie überregionale Banken, weil gerade beim Mehrfamilienhaus die Richtlinien je Bank weit auseinanderliegen.

Vor Ort zählt, was die Bank ohnehin prüft: die Lage im Stadtteil, der Bodenwert und bei älteren Häusern die Restnutzungsdauer. Liegt das Objekt in Koblenz oder im Kreis Neuwied, sehen wir es uns vor der Bankanfrage an und rechnen die Mietaufstellung gegen, bevor ein Gutachter der Bank das tut. Mieten, Renditen und Lagen je Stadtteil finden Sie auf den Seiten Mehrfamilienhaus in Koblenz, Mehrfamilienhaus in Neuwied und Mehrfamilienhaus in Andernach.

FinanzPlusImmo bereitet Ihr Vorhaben zuerst bankfähig auf und platziert es anschließend gezielt dort, wo Objektart und Profil in die Richtlinien passen. Der Ablauf folgt bei Mehrfamilienhäusern immer denselben Schritten:

Diese Beiträge vertiefen die einzelnen Schritte einer Finanzierung für vermietete Objekte.