Anschlussfinanzierung: was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft

Eine Anschlussfinanzierung ist die Neufinanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens endet. Nach dem Ende der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt.

Für diese verbleibende Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung. Bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank, heißt das Prolongation: Sie unterschreiben ein neues Angebot, das Grundbuch bleibt unverändert.

Wechseln Sie zu einer anderen Bank, spricht man von einer Umschuldung. Der Aufwand dafür ist überschaubar, denn die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten und muss nicht neu eingetragen werden.

Ob sich der Wechsel lohnt, zeigt der Vergleich. FinanzPlusImmo sieht sich Ihren bestehenden Vertrag an, ermittelt die Restschuld zum Stichtag und holt Angebote aus dem Bankenpool ein. Eine erste Einschätzung liefert der Rechner oben auf dieser Seite.

Sie sollten sich kümmern, bevor Ihre Bank sich meldet. Die eigene Bank verschickt ihr Prolongationsangebot in der Regel etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung, und bis dahin haben Sie kein Vergleichsangebot in der Hand.

Wer erst dann startet, entscheidet unter Zeitdruck und nimmt oft das erste Angebot an. Wer früher vergleicht, hat alle drei Wege offen: Prolongation, Wechsel zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen.

FinanzPlusImmo empfiehlt deshalb, den Vergleich deutlich vor dem Prolongationsschreiben zu starten. Ein früher Blick kostet Sie nichts, verschafft Ihnen aber eine Verhandlungsgrundlage gegenüber Ihrer bisherigen Bank.

Praktisch brauchen wir dafür nur Ihren Darlehensvertrag, die aktuelle Restschuld und das Datum, an dem die Zinsbindung endet. Alles Weitere übernehmen wir.

Die wichtigste gesetzliche Frist liegt bei der Bank: Nach § 493 Abs. 1 BGB muss sie Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Alle anderen Zeitpunkte bestimmen Sie selbst, und je früher Sie beginnen, desto mehr Wege stehen Ihnen offen.

Die Übersicht zeigt, was zu welchem Zeitpunkt möglich ist. Wie lange ein Forward-Darlehen im Voraus abgeschlossen werden kann, legt jede Bank selbst fest.

Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen sind die drei Wege in die Anschlussfinanzierung, und sie unterscheiden sich vor allem im Zeitpunkt und im Aufwand. Alle drei führen zu einer neuen Vereinbarung über dieselbe Restschuld.

Die Prolongation ist der bequemste Weg, die Umschuldung der Weg mit der größten Auswahl, und das Forward-Darlehen sichert Ihnen den heutigen Zins für einen Termin in der Zukunft.

Die folgende Tabelle stellt die drei Wege gegenüber, damit Sie einordnen können, welcher zu Ihrer Situation passt.

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den heutigen Zins bis zu 60 Monate im Voraus. Sie schließen den Vertrag heute ab, die Auszahlung erfolgt aber erst, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung endet.

Dafür berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Je länger der Vorlauf, desto höher fällt dieser Aufschlag aus. Wie hoch er konkret ist, legt jede Bank selbst fest.

Ein Forward-Darlehen ist damit eine Absicherung gegen steigende Zinsen, die einen Preis hat. Sie entscheiden früh und binden sich, dafür kennen Sie Ihre künftige Rate bereits heute. Sinken die Zinsen bis zum Auszahlungstermin, bleibt es beim vereinbarten Zins, und der Vertrag muss auch dann abgenommen werden.

FinanzPlusImmo rechnet beide Wege durch, bevor Sie sich festlegen: das Forward-Darlehen mit Aufschlag und die spätere Anschlussfinanzierung ohne Absicherung. So sehen Sie, was Sie die Planungssicherheit kostet. Mehr dazu im Ratgeber Forward-Darlehen.

Die Prolongation lohnt sich, wenn das Angebot Ihrer Bank im Vergleich mit anderen Banken standhält. Das lässt sich nur mit Vergleichsangeboten beurteilen, denn das Schreiben der eigenen Bank enthält nur deren eigenen Sollzins.

Für die Prolongation spricht der geringe Aufwand. Eine erneute Bonitätsprüfung ist nicht immer nötig, die Grundschuld bleibt, wo sie ist, und Notarkosten fallen nicht an. Die BaFin weist aber darauf hin, dass die Bank die Immobilie auch bei einer Verlängerung neu bewerten kann, was die Konditionen verschlechtern kann.

Gegen eine Prolongation ohne Vergleich spricht, dass Ihre Bank weiß, wie bequem die Unterschrift ist. Ein Vergleichsangebot einer anderen Bank ist deshalb auch dann nützlich, wenn Sie am Ende bleiben: Sie verhandeln mit einem Maßstab statt ohne.

Wenn Sie bis zum Ende der Zinsbindung nichts unternehmen, gilt, was Ihr Darlehensvertrag für diesen Fall regelt. Je nach Vertrag wird die Restschuld zur Rückzahlung fällig oder läuft zu variablen Konditionen weiter, die sich laufend ändern können.

Beides ist selten die gewünschte Lösung. Sehen Sie deshalb in Ihrem Vertrag nach, was er zum Ende der Zinsbindung vorsieht, und legen Sie den Zeitpunkt fest, bis zu dem die neue Vereinbarung stehen muss.

Ein Bausparvertrag kann eine Anschlussfinanzierung ablösen, er muss dafür aber rechtzeitig angespart und zugeteilt sein. Der Darlehenszins steht bei Abschluss fest, zugeteilt wird der Vertrag erst, wenn das Mindestguthaben und die Bewertungszahl des Tarifs erreicht sind. Wann genau das ist, lässt sich nicht auf den Tag planen.

Für eine Zinsbindung, die in wenigen Jahren endet, reicht die Ansparzeit oft nicht mehr. Ob sich ein Bausparvertrag oder ein Forward-Darlehen besser eignet, hängt von Vorlaufzeit, Restschuld und Ihrer monatlichen Sparfähigkeit ab.

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch dann, wenn Ihre Zinsbindung länger läuft, etwa über 15 oder 20 Jahre. Eine lange Zinsbindung bindet Sie also nicht zwingend bis zum vereinbarten Ende.

Entscheidend ist das Datum der vollständigen Auszahlung, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Bei Bauvorhaben mit mehreren Teilauszahlungen zählt die letzte Auszahlung. Haben Sie nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Rückzahlung getroffen, etwa eine Prolongation, beginnen die zehn Jahre nach dem Gesetz mit dieser Vereinbarung neu.

FinanzPlusImmo prüft für Sie, ab wann dieses Recht greift und ob ein Wechsel zu diesem Zeitpunkt sinnvoll ist. Laufen neben dem Immobiliendarlehen weitere Kredite, kann zusätzlich eine Umschuldung sinnvoll sein.

Vor Ende der Zinsbindung können Sie nur wechseln, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder das Kündigungsrecht nach zehn Jahren greift. Die Entschädigung gleicht den Zinsschaden der Bank aus und kann den Vorteil eines neuen Angebots aufzehren.

Wer sich vorher absichern will, ohne das laufende Darlehen abzulösen, schließt ein Forward-Darlehen ab: Der neue Vertrag beginnt erst mit dem Ende der Zinsbindung, eine Entschädigung fällt dann nicht an. Wie die Bank die Entschädigung berechnet, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei einem Bankwechsel entstehen Ihnen Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Sicherheit. Die Grundschuld wird dabei nicht neu eingetragen, sondern an die neue Bank abgetreten.

Diese Abtretung ist deutlich günstiger als eine Neueintragung, weil der Grundbucheintrag bereits besteht und nur der Gläubiger wechselt. Die Kosten fallen in der Regel deutlich niedriger aus als bei einer Neubestellung der Grundschuld.

Diese Position gehört trotzdem in jede Vergleichsrechnung. Ein Wechsel lohnt sich erst dann, wenn der Vorteil des neuen Angebots die Kosten der Abtretung übersteigt. Die Einzelheiten beschreibt der Ratgeber Die Grundschuld beim Bankwechsel.

FinanzPlusImmo stellt Ihnen deshalb die Angebote inklusive dieser Nebenkosten gegenüber. Steht bei Ihnen zusätzlich ein neuer Kauf an, finden Sie die Grundlagen auf unserer Seite zur Baufinanzierung.

Zum Ende der Zinsbindung können Sie die Restschuld beliebig senken, denn die bisherige Vereinbarung endet und eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Ebenso lässt sich das neue Darlehen erhöhen, etwa für eine Modernisierung, wenn Wert der Immobilie und Einkommen das tragen.

Entscheidend ist in beiden Fällen der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Eine niedrigere Restschuld verbessert ihn, ein höheres Darlehen verschlechtert ihn. Ist die Immobilie seit dem Kauf im Wert gestiegen, kann das den Spielraum für eine Aufstockung schaffen. Wie der Wert berechnet wird, zeigt der Ratgeber Beleihungsauslauf.

Bei einem Wechsel prüft die neue Bank Ihre Identität, Ihre Bonität und die Immobilie, und sie bewertet das Objekt in der Regel neu. Sie brauchen deshalb Nachweise zu Ihrer Person, zur Immobilie und zum bestehenden Darlehen.

Welche Nachweise im Einzelfall zusätzlich gefordert werden, hängt von Bank und Objekt ab. Einen Überblick über die Prüfung gibt der Ratgeber Was die Bank bei einer Umschuldung prüft.

Bei einer vermieteten Immobilie rechnet die Bank die Miete in die Prüfung ein, zieht davon aber Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab. Die Anschlussfinanzierung muss also neben Ihrem Haushalt auch aus dem Objekt heraus tragfähig sein.

Der Rechner oben fragt deshalb nach der Kaltmiete, wenn Sie angeben, dass die Immobilie vermietet ist. Worauf Banken bei vermieteten Objekten besonders achten, beschreibt der Ratgeber Umschuldung bei vermieteten Immobilien.

Wie viel Ihre Immobilie heute bei der Bank zählt, hängt vom örtlichen Markt ab. Für Koblenz, Neuwied und Andernach haben wir die Werte nach Kaufjahr und Stadtteil aus den Marktberichten der Sparkassen aufbereitet: zur Anschlussfinanzierung in Koblenz, zur Anschlussfinanzierung in Neuwied und zur Anschlussfinanzierung in Andernach.

FinanzPlusImmo holt Vergleichsangebote ein, bevor Sie das Angebot Ihrer bisherigen Bank unterschreiben, und stellt beide Wege mit allen Kosten nebeneinander. Der Ablauf: