Baufinanzierung: So rechnet die Bank Ihren Immobilienkauf

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen, mit dem eine Bank den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie finanziert. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst, eingetragen über eine Grundschuld im Grundbuch.

Der Darlehensnehmer zahlt das Darlehen in monatlichen Raten aus Zins und Tilgung zurück. Diese Rate bleibt über die vereinbarte Zinsbindung hinweg gleich. Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die neu finanziert wird.

Wie lange die Zinsbindung läuft, wie hoch die Anfangstilgung ausfällt und welche Sondertilgungen möglich sind, entscheidet jede Bank nach eigenen Richtlinien. Genau deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken statt nur der eigenen Hausbank.

FinanzPlusImmo prüft Ihr Vorhaben, ordnet es ein und platziert die Anfrage dort, wo sie zum Profil passt. Wie sich Hausbank und Vermittler unterscheiden, lesen Sie auf unserer Seite zum Bankenvergleich.

Wie viel Haus Sie sich leisten können, entscheidet weniger der Kaufpreis als der Betrag, der nach allen Ausgaben am Monatsende übrig bleibt. Die Bank stellt dafür eine Haushaltsrechnung auf: Nettoeinkommen abzüglich einer Pauschale für die Lebenshaltung, bestehender Raten und weiterer Wohnkosten. Was bleibt, muss die neue Rate mit Abstand tragen.

Viele Banken rechnen die Rate dabei nicht nur mit dem heutigen Zins, sondern zusätzlich mit einem höheren kalkulatorischen Satz. So prüfen sie, ob die Finanzierung auch nach dem Ende der Zinsbindung noch trägt. Dazu kommen der Beleihungsauslauf und die Frage, wie hoch Ihre gesamten Schulden im Verhältnis zum Jahreseinkommen sind.

Genau diese Größen rechnet der Rechner oben auf dieser Seite mit Ihren Angaben durch. Den Rechenweg im Detail erklärt der Ratgeber Wie viel Immobilie kann ich mir leisten.

Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt sein. Diese Nebenkosten sind der Teil des Kaufpreises, der keinen Gegenwert im Grundbuch schafft und den Banken deshalb ungern mitfinanzieren.

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuch liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, dazu kommt gegebenenfalls die Maklercourtage.

Wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll ist, entscheidet sich je nach Bank und Vorhaben. Mehr Eigenkapital bedeutet in der Regel bessere Konditionen, weil das Risiko für die Bank sinkt und der Beleihungsauslauf niedriger ausfällt.

FinanzPlusImmo rechnet mit Ihnen durch, welcher Eigenkapitaleinsatz zu Ihrer Situation passt, und zeigt Ihnen, wie sich die Rate verändert, wenn Sie mehr oder weniger einbringen. Die Beispielrechnung zeigt die Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ohne Makler.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn Einkommen und Bonität das fehlende Guthaben ausgleichen. Ein gesetzliches Mindesteigenkapital gibt es nicht, die Bank prüft dafür Ihren Haushalt strenger und verlangt in der Regel einen höheren Zins.

Entscheidend ist, was aus dem Darlehen bezahlt wird. Bei einer Finanzierung zu 100 Prozent übernimmt die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten tragen Sie selbst. Bei 110 Prozent kommen auch Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aus dem Darlehen, und diesen Weg gehen deutlich weniger Banken mit.

In der Praxis scheitert eine Vollfinanzierung selten am fehlenden Guthaben, sondern am Überschuss, der am Monatsende bleibt. Wer gar nichts einbringt, hat nach dem Kauf zudem keine Reserve für die erste Reparatur. Mehr dazu in den Beiträgen Baufinanzierung ohne Eigenkapital und Vollfinanzierung: was die Bank dafür verlangt, zu den Nebenkosten auf der Seite Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Der Beleihungsauslauf beeinflusst den Zins direkt: Je höher der Auslauf, desto höher ist in der Regel der Zins. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert.

Für die Bank ist diese Kennzahl die zentrale Risikogröße. Muss die Bank im Ernstfall verwerten, entscheidet der Auslauf darüber, ob der Erlös das Darlehen deckt. Deshalb arbeiten Banken mit Stufen und schlagen mit steigendem Auslauf auf.

Die folgende Tabelle ordnet die üblichen Stufen ein. Konkrete Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht, weil sie sich täglich ändern und je nach Bank unterschiedlich ausfallen.

Ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, selbst bauen oder vom Bauträger kaufen, ändert vor allem, wann die Bank das Geld auszahlt und welche Kosten dabei entstehen. Beim Kauf fließt der Kaufpreis in einer Summe, beim Bau in Teilbeträgen nach Baufortschritt.

Für noch nicht abgerufene Teile des Darlehens berechnen Banken nach einer vereinbarten freien Zeit Bereitstellungszinsen. Beim Neubau lohnt es sich deshalb, diese freie Zeit auf den realistischen Bauablauf abzustimmen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gehört dagegen die Frage in die Planung, ob gleich modernisiert werden muss, etwa wegen der Vorgaben aus dem Gebäudeenergierecht beim Immobilienkauf.

Die meisten Baufinanzierungen bestehen aus einem Annuitätendarlehen, häufig ergänzt um ein Förderdarlehen. Die übrigen Formen kommen für bestimmte Situationen infrage. Die Übersicht zeigt, wofür sich welche Darlehensart eignet.

Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung bestimmen gemeinsam, wie teuer und wie flexibel Ihre Finanzierung ist. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt; übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.

Die anfängliche Tilgung gibt an, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Häufig liegt dieser Wert bei 2 bis 3 Prozent. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit, erhöht aber die monatliche Rate.

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate. Viele Banken erlauben eine kostenfreie Sondertilgung von bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Dieses Recht ist allerdings Verhandlungssache und steht nicht in jedem Vertrag.

FinanzPlusImmo achtet deshalb nicht nur auf den Zins, sondern auf das Gesamtpaket aus Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrecht. Ein flexibler Vertrag kann für Sie mehr wert sein als eine minimal günstigere Kondition.

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung dürfen Sie ein Darlehen mit festem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Mehr dazu in den Beiträgen zur Zinsbindung und zur Sondertilgung.

Beim Kauf oder Bau selbst genutzter Immobilien kommen vor allem Förderdarlehen der KfW und in Rheinland-Pfalz die Wohnraumförderung der ISB infrage. Gefördert werden je nach Programm etwa Familien mit Kindern innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen oder energieeffiziente Gebäude.

Zwei Punkte gelten fast immer: Den Antrag stellt die finanzierende Bank, und er muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein. Die Förderung gehört deshalb von Anfang an in die Finanzierungsplanung. Welche Programme gerade offen sind, klärt die Förderberatung, einen Überblick geben die Beiträge Welche Förderung es beim Immobilienkauf gibt und Förderung in Rheinland-Pfalz.

Eine Baufinanzierung läuft in sechs Schritten ab: Selbstauskunft, Unterlagen, Bankauswahl, Prüfung, Zusage und Notartermin. Der Ablauf ist bei fast jeder Bank derselbe, nur die Bearbeitungszeiten und die Anforderungen unterscheiden sich.

FinanzPlusImmo begleitet Sie durch jeden dieser Schritte und übernimmt die Kommunikation mit der Bank. Sie müssen also nicht selbst bei mehreren Banken vorsprechen, sondern reichen Ihre Unterlagen einmal ein.

Die Bank verlangt Unterlagen zu zwei Bereichen: zu Ihnen als Darlehensnehmer und zum Objekt. Beide Seiten werden getrennt bewertet, denn eine gute Bonität hilft wenig, wenn die Objektunterlagen fehlen.

Je nach Bank fällt die Liste etwas anders aus, im Kern werden aber fast immer dieselben Nachweise gebraucht. Die folgende Tabelle zeigt, was üblicherweise zusammenkommt.

Die meisten Fehler entstehen nicht bei der Wahl des Zinses, sondern in der Reihenfolge: Es wird unterschrieben, bevor die Finanzierung steht, oder geplant, ohne Reserve und Nebenkosten mitzudenken. Diese Punkte sollten Sie vor dem Kauf geklärt haben:

FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und begleitet Baufinanzierungen in Koblenz, Neuwied, Andernach und im nördlichen Rheinland-Pfalz, auf Wunsch aber auch bundesweit. Angefragt werden regionale Sparkassen und Volksbanken ebenso wie überregionale Banken, weil regionale Banken häufig nur innerhalb ihres Geschäftsgebiets finanzieren.

Vor Ort kennen wir die Lagen, die Banken in ihrer Bewertung unterschiedlich einschätzen. Außerhalb der Region läuft die Begleitung genauso, die Unterlagen reichen Sie digital ein. Mehr zu den Städten finden Sie unter Baufinanzierung Koblenz, Baufinanzierung Neuwied und Baufinanzierung Andernach.