Baufinanzierung im Vergleich: Hausbank oder Finanzierungsvermittler

Ein Bankenvergleich bedeutet, dass für ein und dasselbe Finanzierungsvorhaben die Angebote mehrerer Banken nebeneinandergelegt und bewertet werden. Verglichen werden dabei nicht nur der Sollzins, sondern auch Zinsbindung, Anfangstilgung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und die Frage, ob die Bank das Objekt überhaupt finanziert.

FinanzPlusImmo reicht Ihre Unterlagen dafür einmal ein und spielt sie anschließend gegen die Richtlinien der angebundenen Banken. Der Käufer muss also nicht bei jeder Bank einzeln vorsprechen, sondern bekommt eine sortierte Übersicht.

Wichtig ist dabei der Unterschied zwischen Zins und Gesamtkosten: Ein Angebot mit niedrigem Zins, aber ohne Sondertilgung und mit kurzer Zinsbindung kann für den Käufer am Ende teurer sein als ein leicht höher verzinstes Darlehen mit flexiblen Bedingungen. Deshalb bewertet FinanzPlusImmo immer das Gesamtpaket und nicht nur eine einzelne Zahl.

Beim Vergleich zählt der effektive Jahreszins mehr als der Sollzins, weil er neben dem Zins weitere Kosten des Darlehens enthält. Vergleichbar sind Angebote aber nur, wenn Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung gleich angesetzt sind, sonst vergleichen Sie unterschiedliche Finanzierungen.

Neben dem Preis entscheiden die Vertragsbedingungen darüber, wie gut die Finanzierung über Jahre zu Ihnen passt. Die Tabelle zeigt, welche Punkte Sie in jedem Angebot prüfen sollten.

Jedes verbindliche Angebot einer Bank für eine Baufinanzierung kommt mit dem ESIS-Merkblatt, dem Europäischen Standardisierten Merkblatt. Nach Art. 247 § 1 EGBGB muss die Bank es rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung in Textform aushändigen. Weil alle Banken dasselbe Muster verwenden, lassen sich Angebote darüber Punkt für Punkt vergleichen.

Auch nach der Unterschrift bleibt Zeit zum Prüfen. Bei einem Verbraucherdarlehen steht Ihnen nach § 495 Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht zu, die Frist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage. Wo dieses Widerrufsrecht ausnahmsweise nicht besteht, muss die Bank Ihnen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 495 Abs. 3 BGB vor Vertragsschluss eine Bedenkzeit von mindestens 7 Tagen einräumen.

Unterschreiben Sie deshalb nie unter Zeitdruck. Ein Angebot, das nur heute gilt, ist kein Argument, sondern ein Grund zum Nachfragen.

Der Unterschied zwischen Hausbank und Finanzierungsvermittler liegt in der Auswahl: Die Hausbank vergibt ausschließlich eigene Darlehen, ein Vermittler wählt aus den Angeboten vieler Banken aus. Beide Wege führen zu einer Finanzierung, aber sie unterscheiden sich in Aufwand, Auswahl und Erfolgswahrscheinlichkeit.

Bei der Hausbank spricht der Käufer mit einem Berater, der genau ein Regelwerk kennt und anwenden muss. Passt das Vorhaben in dieses Regelwerk, geht es schnell. Passt es nicht, endet das Gespräch mit einer Absage, ohne Alternative.

Ein Finanzierungsvermittler dagegen kennt die Richtlinien vieler Banken und steuert die Anfrage gezielt dorthin, wo sie zum Profil passt. Die folgende Tabelle stellt beide Wege gegenüber.

Ein Finanzierungsvermittler kostet Sie als Käufer bei FinanzPlusImmo nichts: Die Erstberatung ist kostenlos, und im Erfolgsfall wird FinanzPlusImmo von der finanzierenden Bank vergütet. Ein gesondertes Honorar stellen wir Ihnen nicht in Rechnung.

Diese Provision ist in den Konditionen der Bank bereits enthalten. Der Käufer zahlt also nicht zusätzlich zum Bankangebot, sondern erhält die Kondition, die die Bank über diesen Vertriebsweg stellt. Deshalb entsteht durch den Vergleich kein eigener Kostenblock in Ihrer Finanzierung.

Bevor Sie unterschreiben, sehen Sie die vollständigen Vertragsbedingungen der Bank inklusive effektivem Jahreszins. Kommt keine Finanzierung zustande, entstehen Ihnen keine Kosten. FinanzPlusImmo bespricht das Thema Vergütung im Erstgespräch offen, damit Sie wissen, wer in dieser Konstellation wen bezahlt.

Die Hausbank ist dann die bessere Wahl, wenn sie ein Angebot vorlegt, das im Vergleich standhält. FinanzPlusImmo sagt Ihnen das auch, wenn es so ist, ein Vergleich, der immer zum selben Ergebnis kommt, wäre kein Vergleich.

Es gibt drei Situationen, in denen der Käufer bei seiner eigenen Bank gut aufgehoben ist:

Mehrere Banken machen den Unterschied, weil jede Bank dasselbe Vorhaben anders bewertet. Regionale Sparkassen und Volksbanken finanzieren häufig nur innerhalb ihres Geschäftsgebiets, andere Banken sind bundesweit aktiv oder auf bestimmte Objektarten spezialisiert.

Jede Bank prüft Objekt, Bonität und Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert, nach eigenen Richtlinien. Eine Absage bei einer Bank bedeutet deshalb keine Absage am Markt, sondern nur, dass dieses eine Regelwerk nicht gepasst hat.

Ein Fachhinweis dazu: Eine Anfrage nach Kreditkonditionen wird bei der Schufa als Konditionsanfrage geführt und wirkt sich nicht auf Ihren Score aus, anders als eine Kreditanfrage. Der Käufer kann also mehrere Banken prüfen lassen, ohne seine Bonität zu verschlechtern.

Wie eine Finanzierung danach konkret abläuft, lesen Sie auf unserer Seite zur Baufinanzierung.

Ein Vergleichsportal zeigt Richtwerte auf Grundlage weniger Standardangaben, ein persönlicher Vermittler prüft Ihren konkreten Fall gegen die Richtlinien der Banken. Beides hat seinen Platz: Das Portal gibt eine erste Orientierung, die tatsächliche Kondition hängt aber immer von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab.

Einen seriösen Finanzierungsvermittler erkennen Sie an seiner Erlaubnis nach § 34i GewO. Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht diese Erlaubnis und muss sich nach § 34i Abs. 8 GewO in das Vermittlerregister eintragen lassen. Die Eintragung können Sie selbst prüfen.

Dazu kommen einfache Prüfsteine: Ein seriöser Vermittler verlangt kein Honorar im Voraus, legt offen, wie er vergütet wird, und drängt nicht zur schnellen Unterschrift. Das verbindliche Angebot mit ESIS-Merkblatt kommt immer von der Bank selbst.

Der Vergleich beginnt nicht bei den Banken, sondern bei Ihren Zahlen. Erst wenn klar ist, was Ihr Haushalt trägt, lohnt die Anfrage. Der Ablauf folgt immer denselben Schritten: