Aufteilergeschäft finanzieren: Globaldarlehen, Aufteilung und Pfandfreigabe

Das Aufteilergeschäft bezeichnet den Ankauf eines Mehrfamilienhauses, die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen und den anschließenden Einzelverkauf dieser Wohnungen. Der Aufteiler kauft also ein Objekt als Ganzes und veräußert es in Teilen weiter.

Wirtschaftlich unterscheidet sich dieses Geschäft deutlich vom klassischen Bestandsankauf. Ein Bestandshalter finanziert langfristig und lebt vom Mietüberschuss, ein Aufteiler arbeitet dagegen mit einem begrenzten Zeitfenster und finanziert eine Zwischenphase bis zum Abverkauf der einzelnen Einheiten.

Für die Finanzierung folgt daraus eine eigene Struktur. Die Bank finanziert zunächst das Gesamtobjekt und muss anschließend Schritt für Schritt einzelne Wohnungen aus ihrer Sicherheit entlassen können. Genau diese Mechanik regelt das Globaldarlehen mit Pfandfreigabe, das weiter unten auf dieser Seite im Detail erklärt wird. Ein Aufteiler sollte diese Struktur bereits vor dem Ankauf mit der Bank abgestimmt haben.

Die Aufteilung erfolgt über eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In dieser Erklärung legt der Eigentümer fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum der jeweiligen Wohnung und welche Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer sind.

Voraussetzung dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde. Diese Bescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich abgeschlossen und damit als eigenständige Einheiten geeignet sind. Erst nach diesen beiden Schritten entstehen im Grundbuch eigene Wohnungsgrundbuchblätter, und erst dann lässt sich eine einzelne Wohnung überhaupt einzeln verkaufen.

Ein weiterer Punkt betrifft die Genehmigung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung genehmigungspflichtig sein. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Land und ändern sich, das ist im Einzelfall zu prüfen. Der Aufteiler sollte diese Frage klären, bevor er den Ankauf verbindlich zusagt.

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen läuft in fünf Schritten vom Aufteilungsplan bis zum eigenen Grundbuchblatt je Wohnung. Nach § 8 Abs. 1 WEG teilt der Eigentümer das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist. Die Anlagen dafür nennt § 7 Abs. 4 WEG.

Eine Genehmigung brauchen Sie, wenn das Gebäude in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, das die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat. Nach § 250 BauGB bedarf dort die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in bestehenden Wohngebäuden der Genehmigung. Diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten.

Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen sind grundsätzlich ausgenommen, die Länder können diese Schwelle auf einen Wert zwischen drei und 15 Wohnungen festlegen. Einen Anspruch auf Genehmigung gibt es unter anderem, wenn die Wohnungen an mindestens zwei Drittel der Mieter zur Eigennutzung verkauft werden sollen.

Ob Ihr Objekt in einem solchen Gebiet liegt, klären Sie vor dem Ankauf bei Gemeinde oder Landesregierung. Eine verweigerte Genehmigung kippt das Geschäftsmodell, und eine Bank wird ohne geklärte Genehmigungsfrage in aller Regel keine Aufteilerfinanzierung zusagen.

Bei einem Globaldarlehen finanziert die Bank den Ankauf des Gesamtobjekts und lässt sich eine Grundschuld auf das gesamte Grundstück eintragen. Das gesamte Haus haftet damit zunächst für das gesamte Darlehen.

Wird später eine einzelne Wohnung verkauft, gibt die Bank diese Einheit gegen Zahlung eines vorher vereinbarten Ablösebetrags aus der Haftung frei. Dieser Vorgang ist die Pfandfreigabe, und ohne sie könnte der Käufer die Wohnung nicht lastenfrei erwerben.

Die Höhe dieses Betrags je Einheit wird im Darlehensvertrag geregelt und liegt in der Regel über dem rechnerisch anteiligen Darlehen. Der Grund dafür ist die Sicherheit der Bank: Werden die attraktiven Wohnungen zuerst verkauft, soll die Restsicherheit für das verbleibende Darlehen erhalten bleiben.

Für den Aufteiler ist deshalb entscheidend, wie diese Ablösebeträge kalkuliert sind. Eine zu hohe Freigabe je Einheit bindet Liquidität und bremst den Abverkauf, eine sauber verhandelte Staffel hält das Projekt beweglich.

Wie viel Eigenkapital eine Aufteilerfinanzierung braucht, legt jede Bank nach Projekt und Erfahrung des Aufteilers selbst fest. Mindestens die Kaufnebenkosten, in Rheinland-Pfalz 5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch, sollten Sie aus eigenen Mitteln tragen. Maßgeblich ist daneben der Abstand zwischen Ankaufspreis und dem, was die Bank für die Einheiten nach Aufteilung ansetzt.

Die Laufzeit richtet sich nach dem geplanten Abverkauf, nicht nach einer langen Zinsbindung. Weil die Verkaufserlöse das Darlehen laufend zurückführen, passt eine lange feste Zinsbindung selten: Jede vorzeitige Rückzahlung kann dort eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Gesucht ist deshalb eine Struktur, in der Sondertilgungen aus den Verkäufen vorgesehen sind.

Der Ankauf ist auch vor der Teilungserklärung möglich. Die Bank finanziert dann das Gesamtobjekt, Pfandfreigaben einzelner Wohnungen gibt es aber erst, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind. Diese Zeit gehört in den Zeitplan.

Teilen Sie ein Mehrfamilienhaus auf, das bereits mit einer Grundschuld belastet ist, lastet diese Grundschuld danach auf jeder einzelnen Wohnung als Gesamtgrundschuld. Um eine Wohnung lastenfrei zu verkaufen, brauchen Sie deshalb die Freigabe Ihrer Bank.

Sprechen Sie mit der Bank, bevor Sie die Teilungserklärung beurkunden lassen. Sie legt fest, gegen welchen Betrag sie einzelne Wohnungen freigibt, und bewertet die Einheiten nach der Aufteilung neu. Passen Freigabebeträge und Verkaufspläne nicht zusammen, kann eine Umschuldung auf ein Globaldarlehen bei einer anderen Bank der bessere Weg sein. Mehr dazu im Ratgeber zur Umschuldung bei vermieteten Immobilien.

Banken prüfen beim Aufteilergeschäft nicht nur das Objekt, sondern vor allem den Ankäufer und dessen Kalkulation. Weil die Rückführung des Darlehens aus dem Abverkauf kommt und nicht allein aus der Miete, rückt die Belastbarkeit der Planung in den Mittelpunkt.

Vier Punkte stehen dabei regelmäßig im Fokus:

Ein Sanierungs- und Aufteilungsprojekt in Abschnitten wird meist als ein Rahmen finanziert, der Ankauf und Sanierung zusammenfasst, aber nur Schritt für Schritt ausgezahlt wird. Den Ankauf zahlt die Bank zum Kaufpreis aus, die Sanierungsmittel fließen nach Baufortschritt, Gebäude für Gebäude oder Abschnitt für Abschnitt.

Für jeden Abschnitt will die Bank sehen, was er kostet, wann er fertig ist und zu welchen Preisen die Wohnungen darin verkauft werden sollen. Die Erlöse aus dem ersten Abschnitt fließen in die Rückführung des Darlehens, bevor der nächste Abschnitt finanziert wird. So bleibt der offene Betrag begrenzt, und die Bank kann am Verkauf des ersten Abschnitts ablesen, ob die Kalkulation trägt.

Das Eigenkapital wird in der Regel zuerst eingesetzt, also vor der ersten Auszahlung der Bank. Wer mehrere Gebäude auf einem Areal kauft, sollte vor dem Ankauf klären, ob die Aufteilung je Gebäude möglich ist, denn nur dann lassen sich die Wohnungen eines Abschnitts verkaufen, während der nächste noch saniert wird.

Ja, auch eine neu gegründete GmbH kann ein Aufteilerprojekt finanziert bekommen. Weil die Gesellschaft selbst noch keine Bilanz und keine Projekte vorweisen kann, prüft die Bank stattdessen die Menschen dahinter.

Gefragt sind die Projekte, die die Gesellschafter bisher umgesetzt haben, etwa über ein Einzelunternehmen oder eine frühere Gesellschaft, mit Ankauf, Sanierung und Verkaufserlös. Dazu kommen die Vermögensverhältnisse der Gesellschafter und deren Bereitschaft, persönlich für das Darlehen mitzuhaften. Bei mehreren Gesellschaftern betrifft das in der Regel alle, die maßgeblich beteiligt sind.

Beim Aufteilergeschäft schützt das Gesetz die Mieter der umgewandelten Wohnungen in zwei Punkten, und beide beeinflussen den Zeitplan des Abverkaufs unmittelbar.

Nach § 577 BGB steht dem Mieter beim Verkauf seiner umgewandelten Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Der Mieter kann also in den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag eintreten, was der Aufteiler bei der Vermarktung einplanen muss.

Nach § 577a BGB gilt außerdem eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Verkauf der umgewandelten Wohnung, die per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung ist in dieser Zeit ausgeschlossen.

Für die Kalkulation heißt das: Vermietete Einheiten sprechen in erster Linie Kapitalanleger an, während Eigennutzer vor allem für freie Wohnungen infrage kommen. Der Aufteiler sollte diese Aufteilung des Käuferkreises von Anfang an in seinem Zeitplan berücksichtigen.

Steuerlich entscheidet vor allem, ob der Verkauf der Wohnungen noch private Vermögensverwaltung ist oder schon gewerblicher Grundstückshandel. Nach dem BMF-Schreiben vom 26. März 2004 spricht in der Regel für einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft oder errichtet und wieder verkauft werden. Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt.

Ein Aufteiler, der sechs Wohnungen aus einem Haus verkauft, kann diese Drei-Objekt-Grenze also schon mit einem Projekt überschreiten. Die Gewinne können dann als gewerbliche Einkünfte gelten. Wohnungen, die vorher mehr als zehn Jahre vermietet oder selbst genutzt wurden, zählen nach dem Schreiben grundsätzlich nicht mit. Bleibt es bei privater Vermögensverwaltung, ist der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

FinanzPlusImmo begleitet Aufteiler auf zwei Ebenen: bei der Ankaufsfinanzierung des Gesamtobjekts und bei der Finanzierung der späteren Käufer der einzelnen Wohnungen. Beide Ebenen greifen ineinander, denn ein Abverkauf ist nur so schnell wie die Finanzierungen der Erwerber.