Kapitalanlage-Immobilie finanzieren: So rechnet die Bank Ihre vermietete Wohnung

Eine Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Immobiliendarlehen für ein Objekt, das der Käufer vermietet statt selbst zu bewohnen. Sicherheit ist wie bei der Eigennutzung die Immobilie selbst, eingetragen über eine Grundschuld im Grundbuch.

Der Unterschied zur Eigennutzung liegt in der Rückzahlung: Bei einer selbstgenutzten Immobilie zahlt der Käufer die Rate allein aus seinem Einkommen, bei einer Kapitalanlage tragen zusätzlich die Mieteinnahmen zur Rate bei. Die Bank prüft deshalb nicht nur den Käufer, sondern auch, ob sich das Objekt dauerhaft vermieten lässt.

Daraus folgt eine zweite Besonderheit: Bei einer Kapitalanlage zählt die Rendite, nicht der persönliche Geschmack. Lage, Mietniveau und Zustand entscheiden darüber, ob die Rechnung aufgeht, und ob die Bank mitgeht. FinanzPlusImmo sortiert deshalb schon vor der Anfrage, welche Bank zu welchem Objekttyp passt.

Für eine vermietete Immobilie sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital tragen können. Wie viel darüber hinaus nötig ist, hängt davon ab, welchen Wert die Bank für das Objekt ansetzt und wie gut die Miete den Kapitaldienst deckt.

In Rheinland-Pfalz fallen 5 Prozent Grunderwerbsteuer an, dazu rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Bei einer Wohnung für 250.000 Euro sind das ohne Makler bereits 16.250 bis 17.500 Euro. Banken finanzieren diese Kosten ungern mit, weil ihnen kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht.

Bei einer Kapitalanlage kann es sich trotzdem lohnen, nicht das gesamte Eigenkapital einzusetzen: Die Zinsen einer vermieteten Immobilie mindern Ihre Steuerlast, die Liquidität bleibt für Instandhaltung und Leerstand verfügbar. Ob das für Sie passt, entscheiden Beleihungsauslauf, Haushaltsrechnung und Ihr Steuerberater gemeinsam. Die Grundlagen erklären die Beiträge zum Eigenkapital und zu den Kaufnebenkosten.

Eine vermietete Immobilie lässt sich ohne Eigenkapital finanzieren, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die wichtigste: Das Objekt muss den Kapitaldienst tragen, also muss die angesetzte Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten Zins und Tilgung decken. Dazu kommen Ihre Bonität und, bei mehreren Objekten, Ihr Track Record als Vermieter.

Weil die Bank mit ihrem Beleihungswert rechnet und nicht mit dem Kaufpreis, ist eine Vollfinanzierung durch die Grundschuld allein nicht gedeckt. Die Lücke schließen dann das Objekt und Sie als Darlehensnehmer. Zusätzlich kann eine Grundschuld auf einer bereits weitgehend bezahlten Immobilie den Beleihungsauslauf verbessern.

Was Banken dafür grundsätzlich verlangen, beschreibt der Beitrag Vollfinanzierung: was die Bank dafür verlangt, die Frage nach den Nebenkosten die Seite Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn die Miete nach Bewirtschaftung einen großen Teil des Kapitaldienstes trägt, das Objekt dauerhaft vermietbar ist und der Kaufpreis zur erzielbaren Miete passt. Ob das heute noch gilt, entscheidet nicht der Immobilienmarkt als Ganzes, sondern die Rechnung für das einzelne Objekt.

Banken prüfen genau diese Rechnung: angesetzte Miete gegen Zins und Tilgung, dazu Ihre übrige Haushaltsrechnung. Die Übersicht zeigt, was für und was gegen einen Kauf spricht. Wie Ihr Objekt dasteht, zeigt der Rechner oben auf dieser Seite in etwa zwei Minuten.

Als Kapitalanlage eignen sich vor allem Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser. Jede Objektart wird von der Bank anders geprüft, deshalb hängt von der Wahl auch ab, welche Bank passt.

Geht es um ein ganzes Haus, finden Sie die Einzelheiten unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Banken rechnen Mieteinnahmen nicht in voller Höhe an, sondern mit einem Sicherheitsabschlag für Leerstand und Instandhaltung. Der Grund ist einfach: Eine Wohnung steht irgendwann einmal leer, und Reparaturen fallen unabhängig davon an, ob gerade Miete fließt.

Verbreitet sind zwei Wege. Manche Banken setzen rund 75 Prozent der Kaltmiete an, andere rechnen mit einem Pauschalwert je Quadratmeter. Welcher Weg gilt, entscheidet die jeweilige Bank nach ihren eigenen Richtlinien.

Für den Käufer bedeutet das: Die tatsächliche Miete und die angerechnete Miete sind zwei verschiedene Zahlen. Wer mit der vollen Kaltmiete kalkuliert, überschätzt seinen Spielraum in der Haushaltsrechnung der Bank. FinanzPlusImmo rechnet deshalb mit Ihnen durch, wie die jeweilige Bank Ihren Fall ansetzt, bevor die Anfrage rausgeht. Eine erste Einschätzung liefert der Rechner oben auf dieser Seite.

Banken achten bei einer Kapitalanlage vor allem auf vier Punkte: Lage, Vermietbarkeit, Zustand und Beleihungsauslauf. Der Grund liegt in der Konstruktion, die Miete ist Teil der Rückzahlungsfähigkeit, also muss das Objekt selbst überzeugen.

Ab der fünften vermieteten Einheit, die bei derselben Bank als Sicherheit dient, stuft diese Bank Ihre Finanzierung aufsichtsrechtlich strenger ein. Nach Art. 124 Abs. 2 CRR darf sie vermietete Wohneinheiten einer Privatperson seit dem 1. Januar 2025 nur dann wie einen gewöhnlichen Wohnimmobilienkredit behandeln, wenn bei ihr nicht mehr als 4 Immobilien oder Wohneinheiten als Sicherheit dienen.

Die Zählung gilt je Bank, nicht für Ihren gesamten Bestand. Wer drei Wohnungen bei der Hausbank und zwei bei einer anderen Bank finanziert, liegt bei keiner der beiden über der Grenze. Unabhängig davon betrachtet jede Bank mit wachsendem Bestand Ihre gesamte Haushaltsrechnung: alle Darlehen mit Restschuld, alle angesetzten Mieten und die Enden der Zinsbindungen.

Wann Ihre Finanzierung insgesamt wie ein Portfolio betrachtet wird, lesen Sie im Ratgeber ab wann die Bank Ihre Immobilien als Portfolio bewertet.

Bei einer Kapitalanlage ist die Tilgung eine Abwägung zwischen Überschuss und Restschuld. Eine niedrigere Tilgung lässt monatlich mehr von der Miete übrig, eine höhere senkt die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Steuerlich zählen nur die Zinsen als Werbungskosten, die Tilgung nicht.

Unabhängig von der vereinbarten Laufzeit dürfen Sie ein Darlehen mit festem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Wer mehrere Objekte besitzt, sollte die Enden der Zinsbindungen staffeln. Mehr dazu im Beitrag zur Zinsbindung.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete, die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Beide Kennzahlen zeigen, wie viele Jahresmieten Sie für das Objekt bezahlen, und machen Angebote vergleichbar.

Eine Modellrechnung ohne Aussage zu einem konkreten Objekt: Eine Wohnung mit 800 Euro Kaltmiete im Monat, also 9.600 Euro im Jahr, zu einem Kaufpreis von 240.000 Euro hat einen Kaufpreisfaktor von 25 und eine Bruttomietrendite von 4 Prozent. Die Nettomietrendite liegt darunter, weil Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklagen abgezogen werden.

Für die Bank ist die Rendite nicht die entscheidende Größe, sondern ob die angesetzte Miete den Kapitaldienst trägt. Ob sich ein Kauf für Sie lohnt, hängt zusätzlich von Steuern, Lage und Zustand ab.

Steuerlich unterscheidet sich eine vermietete Immobilie deutlich von einer selbstgenutzten: Bei vermieteten Objekten sind die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar, bei selbstgenutzten nicht. Das verändert die Nachsteuerbetrachtung einer Finanzierung erheblich.

Dazu kommt die Abschreibung auf das Gebäude nach § 7 Absatz 4 EStG. Der Grundstücksanteil wird dabei nicht abgeschrieben, nur das Gebäude. Die Sätze richten sich nach dem Jahr der Fertigstellung:

Für eine vermietete Immobilie gibt es Förderung vor allem bei der energetischen Sanierung, nicht beim Kauf selbst. Die Wohneigentumsprogramme der KfW setzen voraus, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Förderkredite der KfW für Sanierung und Heizungstausch und Zuschüsse des BAFA für Einzelmaßnahmen stehen dagegen auch Eigentümern vermieteter Gebäude offen.

Welche Programme gerade offen sind und wie sie sich mit dem Kaufdarlehen verbinden lassen, ändert sich laufend. Das klären wir in der Förderberatung.

Die Finanzierung einer Kapitalanlage hängt an Einnahmen, die ausfallen können. Planen Sie deshalb Reserven für die Fälle ein, in denen die Miete fehlt oder Kosten steigen, bevor Sie die Höhe von Eigenkapital und Tilgung festlegen.

Die Bank prüft bei einer Kapitalanlage Person und Objekt getrennt. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommen zu den üblichen Unterlagen Nachweise zur Miete und zur Eigentümergemeinschaft hinzu.

FinanzPlusImmo rechnet Ihr Objekt zuerst so, wie die Bank es rechnet, und fragt erst danach dort an, wo Objektart und Bestand in die Richtlinien passen.

Für Vertriebe und Bauträger ist die Kapitalanlage-Finanzierung der Punkt, an dem ein Deal steht oder kippt. FinanzPlusImmo arbeitet deshalb mit Kapitalanlagevertrieben, Bauträgern und Projektentwicklern direkt zusammen und übernimmt die Finanzierung der Käufer.

Der Vertriebspartner meldet den Fall, FinanzPlusImmo prüft die Machbarkeit und platziert die Anfrage bei der Bank, deren Richtlinien zum Objekt passen. In der Regel liegt die Zusage nach 5 bis 7 Tagen vor, sodass der Notartermin planbar bleibt.

Alle Details zur Zusammenarbeit, zu Prozessen und Reaktionszeiten finden Sie auf der Seite für Bauträger und Vertriebe. Wie der Vergleich mehrerer Banken funktioniert, erklärt unsere Seite zum Bankenvergleich.

Geht es nicht um eine einzelne Wohnung, sondern um ein ganzes Objekt, finden Sie die Details unter Mehrfamilienhaus finanzieren und, wenn ein Objekt angekauft, aufgeteilt und einzeln verkauft werden soll, unter Aufteilergeschäft finanzieren.