Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung: wie viel du wirklich brauchst
Eigenkapital entscheidet nicht nur darüber, ob du eine Zusage bekommst, sondern vor allem über deinen Zinssatz. Was zählt, was nicht zählt und wo die Grenzen liegen.
Kurz gefasst
- Als Faustregel bringst du die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld auf und zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis, üblich sind 10 bis 20 Prozent.
- Die Kaufnebenkosten werden fast nie mitfinanziert, weil sie im Ernstfall keinen Verwertungswert haben und deshalb den Beleihungsauslauf über 100 Prozent treiben würden.
- Jeder Schritt nach unten beim Beleihungsauslauf senkt den Zins, weil die Bank ihren Risikoaufschlag an dieser Kennzahl festmacht.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Die verbreitete Faustregel lautet: Kaufnebenkosten vollständig aus eigenem Geld und zusätzlich ein Anteil am Kaufpreis, üblicherweise 10 bis 20 Prozent. Wer diese Marke trifft, bekommt in der Regel Zusagen von mehreren Banken und einen Zins im normalen Bereich.
Der Grund für die Zweiteilung ist einfach. Die Kaufnebenkosten verschwinden im Moment des Kaufs, sie stecken nicht in der Immobilie. Der Kaufpreisanteil dagegen senkt die Darlehenssumme im Verhältnis zum Objektwert, und dieses Verhältnis bestimmt den Risikoaufschlag der Bank.
Ein Beispiel für Rheinland-Pfalz: Bei 300.000 Euro Kaufpreis fallen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer an, also 15.000 Euro, dazu etwa 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch, also grob 4.500 bis 6.000 Euro. Ohne Makler landest du bei rund 20.000 Euro Nebenkosten. Kommt eine Maklercourtage dazu, steigt die Summe je nach Vereinbarung deutlich. Mit 10 Prozent Kaufpreisanteil brauchst du also etwa 50.000 Euro, mit 20 Prozent rund 80.000 Euro.
Diese Werte sind Größenordnungen, keine festen Grenzen. Wie viel deine Bank sehen will, hängt am Einkommen, an der Immobilie und an der Lage. In der Baufinanzierung rechnen wir diesen Punkt immer zuerst durch, weil er den Rahmen für alles Weitere setzt.
Plane zusätzlich eine Reserve ein, die du nicht in die Finanzierung steckst. Drei bis sechs Nettogehälter auf dem Tagesgeldkonto verhindern, dass eine defekte Heizung sofort zum Kreditproblem wird.
Was als Eigenkapital zählt und was nicht
Als Eigenkapital zählt alles, was du kurzfristig und ohne neue Schulden in die Finanzierung einbringen kannst. Alles, was erst verkauft, gekündigt oder beliehen werden müsste, betrachten Banken zurückhaltend oder gar nicht.
Die Bank fragt bei jeder Position dieselben zwei Dinge: Ist das Geld zum Notartermin sicher verfügbar, und schafft es keine neue Verpflichtung? Ein Konsumkredit für die Anzahlung fällt bei beiden Fragen durch, weil er die Rate erhöht und in der Schufa steht.
| Position | Bewertung durch die Bank |
|---|---|
| Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonto | Voll anrechenbar, einfachster Nachweis über Kontoauszüge. |
| Bausparguthaben | Voll anrechenbar, sobald das Guthaben verfügbar ist. Nachweis über den Kontoauszug der Bausparkasse. |
| Wertpapiere, Fonds, ETFs | Meist anrechenbar, oft mit Abschlag wegen der Kursschwankung. Verkauf vor dem Notartermin ist der saubere Weg. |
| Rückkaufswert einer Lebensversicherung | Anrechenbar, wenn du kündigst oder dir der Rückkaufswert bestätigt wird. Prüfe vorher, ob sich die Kündigung überhaupt lohnt. |
| Bereits bezahltes Grundstück | Anrechenbar mit dem Verkehrswert, ein starker Hebel beim Neubau. |
| Arbeitgeberdarlehen | Wird meist wie Eigenkapital behandelt, wenn es nachrangig ist und die Rate in der Haushaltsrechnung berücksichtigt wird. |
| Geschenktes oder geliehenes Geld aus der Familie | Anrechenbar bei einer schriftlichen Schenkung. Ein privates Darlehen zählt dagegen als Verbindlichkeit, nicht als Eigenkapital. |
| Konsumkredit oder Dispo für die Anzahlung | Kein Eigenkapital. Erhöht die monatliche Belastung und verschlechtert die Bonität. |
| Noch nicht ausgezahlte Boni oder erwartete Erbschaften | Kein Eigenkapital, solange das Geld nicht auf dem Konto liegt. |
Warum die Kaufnebenkosten fast nie mitfinanziert werden
Kaufnebenkosten haben keinen Verwertungswert. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage sind bezahlt und weg, sie erhöhen weder den Wert noch die Verkäuflichkeit der Immobilie. Finanziert die Bank sie mit, liegt die Darlehenssumme über dem Wert der Sicherheit.
Es entsteht also ein Teil des Darlehens, der bei einer Verwertung nicht gedeckt wäre und den die Bank im Ernstfall abschreiben müsste. Deshalb verlangen die meisten Häuser hier eigenes Geld, unabhängig vom Einkommen.
Die drei großen Blöcke sind gesetzlich beziehungsweise vertraglich festgelegt. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Landessatz, in Rheinland-Pfalz sind es 5,0 Prozent (Grundlage ist § 11 GrEStG, die Länder dürfen davon abweichen). Notar und Grundbuch rechnen nach dem GNotKG ab und liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Die Maklercourtage hängt an der Vereinbarung, beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt aber die Teilungsregel aus § 656c BGB und § 656d BGB.
Es gibt Ausnahmen. Einzelne Banken finanzieren Nebenkosten mit, verlangen dafür aber sehr gute Bonität, eine gut verwertbare Immobilie und einen spürbaren Zinsaufschlag.
Der Beleihungsauslauf entscheidet über deinen Zins
Nicht die absolute Höhe deines Eigenkapitals bestimmt den Zins, sondern der Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Je niedriger diese Quote, desto geringer der Risikoaufschlag.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert. Banken setzen den Beleihungswert vorsichtig an, häufig mit einem Abschlag auf den Kaufpreis. Ein Kaufpreis über Marktniveau verschlechtert den Beleihungsauslauf deshalb doppelt, weil das Darlehen steigt und der angerechnete Wert nicht mitwächst.
Die Sprünge im Zins passieren an festen Schwellen. Wer knapp über einer Grenze liegt und mit ein paar tausend Euro darunter kommt, spart über die gesamte Zinsbindung oft ein Vielfaches dieses Betrags.
| Beleihungsauslauf | Was das für die Kondition bedeutet |
|---|---|
| bis 60 Prozent | Bester Bereich. Die Immobilie liegt vollständig im sicheren Teil, der Aufschlag ist minimal. |
| bis 80 Prozent | Marktüblicher Standard, breite Auswahl an Banken, moderater Aufschlag. |
| bis 90 Prozent | Noch gut finanzierbar, der Aufschlag steigt spürbar an. |
| bis 100 Prozent | Nur mit sehr guter Bonität, deutlich höherer Zins, weniger Banken im Rennen. |
| über 100 Prozent | Nebenkosten sind mitfinanziert. Nur wenige Häuser gehen mit, der Aufschlag ist am größten. |
Die Schwellen sind Größenordnungen aus der Praxis. Jede Bank hat eigene Staffeln, deshalb sagt ein Vergleich mehr aus als eine einzelne Zinstabelle.
Vollfinanzierung: wann Banken ohne Eigenkapital mitgehen
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber sie ist die Ausnahme und sie kostet Zins. Banken gehen mit, wenn das Einkommen den fehlenden Puffer ersetzt und die Immobilie im Zweifel schnell verkäuflich ist.
In der Praxis prüfen die Häuser dabei vier Dinge besonders genau.
- Einkommen und Stabilität. Unbefristete Anstellung, Probezeit vorbei, möglichst zwei Verdiener und ein Einkommen deutlich über dem Durchschnitt.
- Haushaltsrechnung. Nach Rate, Nebenkosten und pauschalen Lebenshaltungskosten muss ein klarer Überschuss bleiben, nicht nur eine schwarze Null.
- Objekt und Lage. Gefragt sind Standardobjekte in nachgefragten Lagen. Besonderheiten wie Erbbaurecht, Sanierungsstau oder abgelegene Lage sind hier Ausschlussgründe.
- Bonität ohne Auffälligkeiten. Saubere Schufa, keine laufenden Konsumkredite, geordnete Kontoführung über die letzten Monate.
Rechne eine Vollfinanzierung immer gegen die Variante mit 10 Prozent Eigenkapital durch. Häufig ist der Zinsvorteil über die Zinsbindung größer als der Betrag, den du zusätzlich einbringst.
Eigenleistung und Muskelhypothek
Eigenleistung wird als Eigenkapital anerkannt, aber nur begrenzt und nur für Arbeiten, die du wirklich selbst ausführen kannst. Angerechnet wird der ersparte Lohnanteil, nicht das Material, denn das Material musst du ohnehin bezahlen.
Banken deckeln die Muskelhypothek, üblich ist eine Obergrenze im niedrigen fünfstelligen Bereich oder ein Prozentsatz der Bausumme. Die genaue Höhe legt jedes Haus selbst fest. Wer handwerklich ausgebildet ist oder Fachleute in der Familie hat, bekommt erfahrungsgemäß mehr anerkannt als jemand ohne Vorkenntnisse.
Für den Nachweis brauchst du eine Aufstellung der Gewerke mit Stundenzahl und ortsüblichem Stundensatz, dazu Handwerkerangebote als Vergleichsmaßstab. Anerkannt werden typischerweise Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, Innenausbau und Außenanlagen. Elektro, Sanitär, Heizung, Statik und Dach bleiben außen vor, weil Abnahme und Haftung an einem Fachbetrieb hängen.
Der ehrlichste Test ist die Zeitfrage. Kalkuliere, wie viele Stunden neben dem Beruf realistisch übrig bleiben. Bleibt der Bau liegen, verlängert sich die Bauzeit, und Bereitstellungszinsen fressen den gesparten Betrag schnell wieder auf.
Eigenkapitalersatz: Bausparen, Lebensversicherung, Arbeitgeberdarlehen
Wenn das Guthaben auf dem Konto nicht reicht, lohnt der Blick auf Werte, die du bereits aufgebaut hast. Vier Quellen tauchen in der Praxis am häufigsten auf, und jede hat eine Bedingung.
- Bausparguthaben: Das angesparte Guthaben zählt als Eigenkapital, sobald es verfügbar ist. Ein zuteilungsreifer Vertrag bringt zusätzlich ein zinsgesichertes Darlehen. Nicht zuteilungsreif heißt: Der Guthabenteil zählt trotzdem, sobald du kündigst oder er ausgezahlt wird.
- Lebens- oder Rentenversicherung: Der Rückkaufswert ist anrechenbar, wenn du kündigst. Lass ihn dir schriftlich bestätigen und prüfe, ob Garantiezins und Steuerfreiheit bei Altverträgen nicht mehr wert sind als der gesparte Zins. Eine Beleihung ist ebenfalls möglich, zählt dann aber als Fremdkapital.
- Arbeitgeberdarlehen: Wird häufig wie Eigenkapital behandelt, wenn es zinsgünstig und nachrangig ist. Die Rate muss in die Haushaltsrechnung, und du solltest wissen, was bei einem Jobwechsel passiert. Viele Verträge stellen das Darlehen dann sofort fällig.
- Öffentliche Zuschüsse und Förderdarlehen: Sie ersetzen kein Eigenkapital, verkleinern aber den teuren Bankanteil. Prüfe sie parallel, nicht erst nach der Zusage.
Kündige nichts, bevor die Finanzierung steht. Eine gekündigte Versicherung lässt sich nicht zurückholen, wenn der Kauf platzt.
Eigennutzer oder Kapitalanleger: warum die Rechnung anders aussieht
Bei Eigennutzung ist mehr Eigenkapital fast immer die bessere Wahl, bei einer Kapitalanlage nicht zwingend. Der Unterschied liegt darin, dass Schuldzinsen bei vermieteten Objekten steuerlich abziehbar sind, bei selbst genutzten dagegen nicht.
Als Eigennutzer zahlst du jeden Zinseuro aus versteuertem Einkommen. Es gibt keinen Mietertrag, der gegengerechnet wird, deine Rate muss allein aus dem Gehalt kommen. Deshalb zielt die Bank hier auf einen niedrigen Beleihungsauslauf und eine Rate, die auch nach der Zinsbindung tragbar bleibt.
Bei einer Kapitalanlage rechnet die Bank die Miete anteilig mit ein, meist mit einem Abschlag für Leerstand und Instandhaltung. Viele Anleger setzen bewusst weniger Eigenkapital ein, um die Mittel auf mehrere Objekte zu verteilen. Das ist eine Entscheidung für mehr Hebel und mehr Risiko, keine Sparmaßnahme. Wie sich das im Einzelfall rechnet, gehört in die Finanzierung der Kapitalanlage und in ein Gespräch mit dem Steuerberater.
Für beide Gruppen gilt derselbe letzte Schritt: Die Konditionsstaffeln unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich, gerade in den Bereichen über 80 Prozent Beleihungsauslauf. Ein Vergleich mehrerer Banken zeigt schneller als jede Faustregel, wo dein Eigenkapital den größten Zinseffekt hat.
Häufige Fragen
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BaufinanzierungDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehe bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
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