Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung: wie viel Sie wirklich brauchen

Die verbreitete Faustregel lautet: Kaufnebenkosten vollständig aus eigenem Geld und zusätzlich ein Anteil am Kaufpreis, üblicherweise 10 bis 20 Prozent. Wer diese Marke trifft, bekommt in der Regel Zusagen von mehreren Banken und einen Zins im normalen Bereich.

Der Grund für die Zweiteilung ist einfach. Die Kaufnebenkosten verschwinden im Moment des Kaufs, sie stecken nicht in der Immobilie. Der Kaufpreisanteil dagegen senkt die Darlehenssumme im Verhältnis zum Objektwert, und dieses Verhältnis bestimmt den Risikoaufschlag der Bank.

Ein Beispiel für Rheinland-Pfalz: Bei 300.000 Euro Kaufpreis fallen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer an, also 15.000 Euro, dazu etwa 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch, also grob 4.500 bis 6.000 Euro. Ohne Makler landen Sie bei rund 20.000 Euro Nebenkosten. Kommt eine Maklercourtage dazu, steigt die Summe je nach Vereinbarung deutlich. Mit 10 Prozent Kaufpreisanteil brauchen Sie also etwa 50.000 Euro, mit 20 Prozent rund 80.000 Euro.

Diese Werte sind Größenordnungen, keine festen Grenzen. Wie viel Ihre Bank sehen will, hängt am Einkommen, an der Immobilie und an der Lage. In der Baufinanzierung rechnen wir diesen Punkt immer zuerst durch, weil er den Rahmen für alles Weitere setzt.

Als Eigenkapital zählt alles, was Sie kurzfristig und ohne neue Schulden in die Finanzierung einbringen können. Alles, was erst verkauft, gekündigt oder beliehen werden müsste, betrachten Banken zurückhaltend oder gar nicht.

Die Bank fragt bei jeder Position dieselben zwei Dinge: Ist das Geld zum Notartermin sicher verfügbar, und schafft es keine neue Verpflichtung? Ein Konsumkredit für die Anzahlung fällt bei beiden Fragen durch, weil er die Rate erhöht und in der Schufa steht.

Kaufnebenkosten haben keinen Verwertungswert. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage sind bezahlt und weg, sie erhöhen weder den Wert noch die Verkäuflichkeit der Immobilie. Finanziert die Bank sie mit, liegt die Darlehenssumme über dem Wert der Sicherheit.

Es entsteht also ein Teil des Darlehens, der bei einer Verwertung nicht gedeckt wäre und den die Bank im Ernstfall abschreiben müsste. Deshalb verlangen die meisten Banken hier eigenes Geld, unabhängig vom Einkommen.

Die drei großen Blöcke sind gesetzlich beziehungsweise vertraglich festgelegt. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Landessatz, in Rheinland-Pfalz sind es 5,0 Prozent (Grundlage ist § 11 GrEStG, die Länder dürfen davon abweichen). Notar und Grundbuch rechnen nach dem GNotKG ab und liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Die Maklercourtage hängt an der Vereinbarung, beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt aber die Teilungsregel aus § 656c BGB und § 656d BGB.

Nicht die absolute Höhe Ihres Eigenkapitals bestimmt den Zins, sondern der Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Je niedriger diese Quote, desto geringer der Risikoaufschlag.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert. Banken setzen den Beleihungswert vorsichtig an, häufig mit einem Abschlag auf den Kaufpreis. Ein Kaufpreis über Marktniveau verschlechtert den Beleihungsauslauf deshalb doppelt, weil das Darlehen steigt und der angerechnete Wert nicht mitwächst.

Die Sprünge im Zins passieren an festen Schwellen. Wer knapp über einer Grenze liegt und mit ein paar tausend Euro darunter kommt, spart über die gesamte Zinsbindung oft ein Vielfaches dieses Betrags.

Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber sie ist die Ausnahme und sie kostet Zins. Banken gehen mit, wenn das Einkommen den fehlenden Puffer ersetzt und die Immobilie im Zweifel schnell verkäuflich ist.

In der Praxis prüfen die Banken dabei vier Dinge besonders genau.

Eigenleistung wird als Eigenkapital anerkannt, aber nur begrenzt und nur für Arbeiten, die Sie wirklich selbst ausführen können. Angerechnet wird der ersparte Lohnanteil, nicht das Material, denn das Material müssen Sie ohnehin bezahlen.

Banken deckeln die Muskelhypothek, üblich ist eine Obergrenze im niedrigen fünfstelligen Bereich oder ein Prozentsatz der Bausumme. Die genaue Höhe legt jedes Haus selbst fest. Wer handwerklich ausgebildet ist oder Fachleute in der Familie hat, bekommt erfahrungsgemäß mehr anerkannt als jemand ohne Vorkenntnisse.

Für den Nachweis brauchen Sie eine Aufstellung der Gewerke mit Stundenzahl und ortsüblichem Stundensatz, dazu Handwerkerangebote als Vergleichsmaßstab. Anerkannt werden typischerweise Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, Innenausbau und Außenanlagen. Elektro, Sanitär, Heizung, Statik und Dach bleiben außen vor, weil Abnahme und Haftung an einem Fachbetrieb hängen.

Der ehrlichste Test ist die Zeitfrage. Kalkuliere, wie viele Stunden neben dem Beruf realistisch übrig bleiben. Bleibt der Bau liegen, verlängert sich die Bauzeit, und Bereitstellungszinsen fressen den gesparten Betrag schnell wieder auf.

Wenn das Guthaben auf dem Konto nicht reicht, lohnt der Blick auf Werte, die Sie bereits aufgebaut haben. Vier Quellen tauchen in der Praxis am häufigsten auf, und jede hat eine Bedingung.

Bei Eigennutzung ist mehr Eigenkapital fast immer die bessere Wahl, bei einer Kapitalanlage nicht zwingend. Der Unterschied liegt darin, dass Schuldzinsen bei vermieteten Objekten steuerlich abziehbar sind, bei selbst genutzten dagegen nicht.

Als Eigennutzer zahlen Sie jeden Zinseuro aus versteuertem Einkommen. Es gibt keinen Mietertrag, der gegengerechnet wird, Ihre Rate muss allein aus dem Gehalt kommen. Deshalb zielt die Bank hier auf einen niedrigen Beleihungsauslauf und eine Rate, die auch nach der Zinsbindung tragbar bleibt.

Bei einer Kapitalanlage rechnet die Bank die Miete anteilig mit ein, meist mit einem Abschlag für Leerstand und Instandhaltung. Viele Anleger setzen bewusst weniger Eigenkapital ein, um die Mittel auf mehrere Objekte zu verteilen. Das ist eine Entscheidung für mehr Hebel und mehr Risiko, keine Sparmaßnahme. Wie sich das im Einzelfall rechnet, gehört in die Finanzierung der Kapitalanlage und in ein Gespräch mit dem Steuerberater.

Für beide Gruppen gilt derselbe letzte Schritt: Die Konditionsstaffeln unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich, gerade in den Bereichen über 80 Prozent Beleihungsauslauf. Ein Vergleich mehrerer Banken zeigt schneller als jede Faustregel, wo Ihr Eigenkapital den größten Zinseffekt hat.