Immobilienfinanzierung für Selbstständige und Freiberufler

Banken prüfen bei Selbstständigen und Freiberuflern anders, weil ihnen die eine Zahl fehlt, an der sie sich bei Angestellten festhalten: das feste Monatsnetto. Statt drei Gehaltsabrechnungen müssen sie aus Steuerunterlagen selbst ableiten, wie viel Einkommen dauerhaft zur Verfügung steht.

Dahinter steckt keine Skepsis gegenüber der Selbstständigkeit, sondern die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB. Die Bank muss begründen können, dass du die Rate über die gesamte Laufzeit tragen kannst. Bei schwankenden Einkünften braucht sie dafür einen längeren Betrachtungszeitraum und mehr Belege.

Praktisch heißt das zweierlei. Der Prüfweg ist aufwendiger und dauert länger, weil ein Kreditanalyst die Zahlen von Hand ansieht statt einer automatischen Vorprüfung. Und die Anforderungen unterscheiden sich stark: Was die eine Bank ablehnt, ist für die nächste ein sauberer Fall. Der Ablauf einer Baufinanzierung bleibt derselbe, nur die Einkommensprüfung ist ausführlicher.

Im Kern verlangen Banken vier Bausteine: Einkommensteuerbescheide, die Gewinnermittlung oder Bilanz, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und Kontoauszüge. Alles andere kommt fallabhängig dazu.

Wie viele Jahrgänge gefordert werden und ob eine BWA reicht, legt jede Bank selbst fest. Stell die Unterlagen deshalb vollständig zusammen, bevor die erste Anfrage rausgeht. Nachreichungen in mehreren Schüben verlängern die Bearbeitung am stärksten.

Angerechnet wird nicht dein Umsatz und auch nicht das, was du privat entnimmst, sondern der versteuerte Gewinn aus den Steuerbescheiden. Aus mehreren abgeschlossenen Jahren bildet die Bank daraus einen Wert, den sie als dauerhaft erzielbar ansieht.

Der Durchschnitt mehrerer Jahre ist dabei die Regel, weil ein einzelnes Jahr zu leicht durch Sondereffekte verzerrt wird: ein großer Auftrag, eine Investition, ein Steuerwahlrecht. Mehrere Jahre glätten das. Wie viele Jahre herangezogen werden und ob das jüngste Jahr stärker gewichtet wird, entscheidet jede Bank nach eigenen Richtlinien.

Die Betriebsdauer entscheidet vor allem darüber, wie viele Jahre die Bank überhaupt auswerten kann. Wer erst kurz selbstständig ist, hat schlicht weniger geprüfte Jahrgänge vorzulegen, und genau daran scheitern Anfragen häufiger als an der Höhe des Gewinns.

Eine allgemein gültige Mindestdauer gibt es nicht. Manche Häuser wollen mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre sehen, andere lassen kürzere Zeiträume zu, wenn die Vorgeschichte passt, etwa bei der Übernahme einer Praxis nach Jahren als Angestellter im selben Fach.

Die Branche wirkt über die Einschätzung der Schwankungsbreite. Freie Berufe mit wiederkehrenden Mandaten und Kammerzulassung gelten vielen Banken als gut planbar. Projektgeschäft mit wenigen großen Kunden oder konjunkturabhängige Gewerke werden vorsichtiger bewertet. Auch das ist keine feste Liste, sondern hängt an der Risikopolitik des einzelnen Hauses.

Ein Gesellschafter-Geschäftsführer mit maßgeblicher Beteiligung wird von den meisten Banken wie ein Selbstständiger behandelt, obwohl er ein festes Gehalt bezieht. Der Grund ist einfach: Wer über sein eigenes Gehalt mitbestimmen kann, hat kein von außen gesichertes Einkommen.

Für dich bedeutet das eine doppelte Unterlagenliste. Neben Lohnabrechnungen und Einkommensteuerbescheid prüft die Bank die Jahresabschlüsse der Gesellschaft, oft mehrere Jahre, dazu die aktuelle BWA. Angesehen werden Eigenkapital, Verbindlichkeiten, Gesellschafterdarlehen und die Frage, ob Gehalt und Ausschüttungen aus dem Ergebnis tragfähig sind.

Wo die Grenze zwischen Angestellten- und Selbstständigenprüfung liegt, legt jede Bank selbst fest, häufig an der Höhe der Beteiligung und an einer Sperrminorität. Bei kleinen Anteilen ohne Einfluss auf die Geschäftsführung stufen manche Häuser als Angestellten ein. Frag diesen Punkt aktiv ab, bevor du Unterlagen zusammenstellst.

Betriebliche Schulden bleiben bei Selbstständigen selten außen vor. Sie stehen im Jahresabschluss und fließen bei vielen Banken in die Bewertung ein, besonders wenn du als Einzelunternehmer haftest oder für ein Gesellschaftsdarlehen persönlich bürgst.

Private Verbindlichkeiten wandern ohnehin direkt in die Haushaltsrechnung. Ratenkredite, Leasingraten und Kreditkartenrahmen mindern den frei verfügbaren Betrag und damit die mögliche Rate. Kleinere Kredite vor der Anfrage abzulösen, wirkt hier oft stärker als zusätzliches Eigenkapital.

Ein eigener Punkt ist der Kontokorrentrahmen. Wird er dauerhaft ausgeschöpft, liest die Bank daraus einen Liquiditätsengpass ab, auch wenn die Gewinne stimmen.

Vermietete Objekte im Bestand zählen doppelt: Die Mieteinnahmen erhöhen das Einkommen, die Darlehensraten belasten es. Wie viel der Miete angesetzt wird, ist von Bank zu Bank verschieden. Bei einer Finanzierung als Kapitalanlage entscheidet dieser Ansatz oft darüber, ob die Rechnung aufgeht.

Den größten Hebel hast du nicht am Tag der Anfrage, sondern in den Monaten davor. Wer seine Unterlagen früh ordnet und die letzten Jahre sauber erklären kann, kommt bei Selbstständigen fast immer weiter als der, der nur nach dem günstigsten Zins sucht.

Bei Selbstständigen entscheidet die Auswahl der angefragten Bank oft mehr über die Zusage als die Zahlen selbst. Weil jedes Haus eigene Richtlinien zu Betriebsdauer, Jahrgängen und Einkommensermittlung hat, führt derselbe Fall bei einer Bank zur Ablehnung und bei der nächsten zu einer sauberen Zusage.

Die Unterschiede liegen an Stellen, die von außen nicht sichtbar sind: geforderte Jahrgänge, Umgang mit Abschreibungen, Einstufung einer GmbH-Beteiligung, Ansatz von Mieteinnahmen. Ein Zinsvergleich im Netz zeigt davon nichts, weil er nur den Preis abbildet, nicht die Annahmebedingungen.

Deshalb ist der Weg über einen Vergleich mehrerer Banken bei Selbstständigen wertvoller als bei Angestellten. Sinnvoll ist es, den Fall vorab anonym mit zwei oder drei Häusern zu besprechen, deren Richtlinien zur eigenen Situation passen, und erst danach die vollständige Anfrage zu stellen.

Plane den Vorlauf so, dass die Unterlagen stehen, bevor ein Notartermin im Raum steht. Bei FinanzPlusImmo beginnt die Arbeit an solchen Fällen deshalb mit den Steuerunterlagen und nicht mit dem Zins.