Immobilienbewertung durch die Bank: so entsteht der Wert hinter deiner Finanzierung

Die Bank bewertet selbst, weil sie die Immobilie als Sicherheit ansieht und nicht als Kaufobjekt. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer. Er sagt aus, was du bereit warst zu zahlen. Er sagt nichts darüber aus, was die Bank für dasselbe Objekt bekommt, wenn sie es in einigen Jahren verwerten müsste.

Dazu kommt die aufsichtsrechtliche Seite. Ein Kreditinstitut muss den Wert seiner Sicherheiten eigenständig ermitteln und nachvollziehbar dokumentieren. Von diesem Wert hängt ab, wie viel Eigenkapital die Bank für dein Darlehen vorhalten muss. Sie darf den Kaufpreis als Anhaltspunkt heranziehen, sie darf ihn aber nicht ungeprüft in ihre Akte schreiben.

Für dich hat das eine praktische Folge: In deiner Finanzierung stehen zwei Zahlen nebeneinander. Der Kaufpreis bestimmt, was du überweist und worauf die Kaufnebenkosten berechnet werden. Der Bankwert bestimmt, wie hoch dein Beleihungsauslauf ausfällt und in welche Zinsklasse dein Darlehen rutscht. Weichen beide Zahlen auseinander, ändert sich deine Baufinanzierung an genau dieser Stelle.

Es gibt drei anerkannte Wertermittlungsverfahren, und welches greift, entscheidet die Frage, woraus sich der Wert dieses Objekttyps am Markt speist. Geregelt sind sie in der ImmoWertV, der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich bezahlten Preisen für ähnliche Objekte ab. Es braucht eine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe, die die Gutachterausschüsse der Kommunen in ihren Kaufpreissammlungen führen. Deshalb funktioniert es gut bei Eigentumswohnungen und typischen Reihenhäusern in Lagen mit lebhaftem Handel, und es funktioniert schlecht beim einzelnen Hof am Ortsrand.

Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten. Von diesen Herstellungskosten wird die Alterswertminderung abgezogen, dazu kommt der Bodenwert aus der Bodenrichtwertkarte. Es greift überall dort, wo die eigene Nutzung im Vordergrund steht und Vergleichsfälle fehlen, also klassisch beim freistehenden Einfamilienhaus.

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie als Geldanlage. Aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Es greift bei allem, was vermietet ist oder vermietet werden soll.

Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank über die gesamte Laufzeit des Darlehens als dauerhaft erzielbar ansieht. Zwei Fragen, zwei Antworten, zwei Zahlen.

Der Unterschied entsteht durch den Zeithorizont. In den Beleihungswert fließen nur Eigenschaften ein, die auch in einem schwächeren Markt Bestand haben. Kurzfristige Preisübertreibungen, spekulative Erwartungen an die Lage und Sonderfaktoren bleiben draußen. Das Ergebnis ist ein bewusst vorsichtiger Wert, der regelmäßig unter dem Verkehrswert liegt.

Für dich zählt vor allem, worauf deine Bank ihren Beleihungsauslauf bezieht. Manche Häuser rechnen ihn auf den Beleihungswert, andere auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert. Bei gleichem Darlehensbetrag kann derselbe Fall dadurch bei einer Bank in der Zinsklasse bis 80 Prozent landen und bei der nächsten darüber. Genau deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Institute mit denselben Unterlagen.

Die Bewertung startet erst, wenn die Objektunterlagen vollständig sind. Fehlt ein Dokument, bewertet die Bank nicht vorsichtiger, sie bewertet gar nicht. Das ist der häufigste Grund, warum eine Zusage länger dauert als geplant.

Den größten Hebel hat die Lage, denn sie steckt über den Bodenrichtwert und über die Vergleichspreise gleich doppelt in der Rechnung. Alles Weitere wirkt darauf auf und ab. Die folgenden Punkte tauchen in Bewertungen am häufigsten auf.

Liegt der Bankwert unter dem Kaufpreis, finanziert die Bank einen kleineren Anteil als geplant, und die Lücke musst du schließen. Der Kauf platzt deswegen nicht automatisch. Es verschiebt sich die Rechnung, meist um den Betrag der Differenz.

Ein Rechenbeispiel für den Mechanismus, ohne Aussage über konkrete Marktpreise: Zahlst du 300.000 Euro und setzt die Bank 280.000 Euro an, bezieht sie ihre 80 Prozent auf 280.000 Euro. Aus 240.000 Euro Darlehen werden 224.000 Euro. Die fehlenden 16.000 Euro kommen aus deinem Eigenkapital.

Bevor du Eigenkapital nachschießt, lohnt der Blick auf die Bewertung selbst. Häufig fehlt der Bank schlicht eine Information, die den Wert stützt.

Bei vermieteten Objekten rückt die Miete in den Mittelpunkt der Bewertung, und zwar die nachhaltig erzielbare, nicht die aktuell vereinbarte. Liegt die laufende Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau, kappt die Bank den Ansatz. Liegt sie darunter, etwa bei einem langjährigen Altmietvertrag, rechnet sie in der Regel trotzdem mit der niedrigeren Ist-Miete, weil sie den Bestandsschutz des Mieters berücksichtigen muss.

Zwei Größen bestimmen den Ertragswert zusätzlich. Der Liegenschaftszinssatz stammt vom örtlichen Gutachterausschuss und wirkt wie ein Kapitalisierungsfaktor: Je höher er angesetzt wird, desto niedriger fällt der Ertragswert aus. Die Restnutzungsdauer begrenzt, über wie viele Jahre der Reinertrag überhaupt gerechnet wird. Bei alten, unsanierten Gebäuden ist sie kurz, und das schlägt direkt auf den Wert durch. Für eine Kapitalanlage-Finanzierung ist diese Mechanik oft wichtiger als der Zustand der Küche.

Beim Mehrfamilienhaus kommt die Struktur des Objekts dazu. Die Bank sieht sich Leerstand, Fluktuation, Mieterstruktur und den Anteil gewerblicher Flächen an. Ein hoher Gewerbeanteil führt häufig zu einem separaten Ansatz mit kürzerer Restnutzungsdauer und höherem Risikoabschlag.

Praktisch heißt das: Je größer das Objekt, desto mehr entscheidet die Unterlagenqualität über das Ergebnis. Eine saubere Mieterliste, eine nachvollziehbare Aufstellung der nicht umlagefähigen Kosten und ein aktueller Nachweis zum Instandhaltungsstand ersparen Rückfragen und Abschläge. Wer ein Mehrfamilienhaus finanzieren will, sollte diese Aufstellungen fertig haben, bevor die erste Anfrage rausgeht.