Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz: welche Posten anfallen und wann Sie sie zahlen

Ohne Makler müssen Sie in Rheinland-Pfalz mit rund 6,5 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Kommt eine Maklercourtage dazu, sind je nach Vereinbarung 10 Prozent und mehr möglich. Diese Beträge stecken nicht im Kaufpreis, sie kommen obendrauf und werden Ihnen von drei bis vier verschiedenen Stellen in Rechnung gestellt.

Drei Posten fallen bei jedem Kauf an: die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Gebühren des Grundbuchamts. Ohne sie wird kein Eigentum übertragen. Alles Weitere hängt vom Einzelfall ab, vor allem davon, ob ein Makler beteiligt ist und ob Ihre Bank ein eigenes Wertgutachten verlangt.

Alle Prozentwerte in der folgenden Übersicht beziehen sich auf den beurkundeten Kaufpreis, nicht auf die Darlehenssumme.

Der Steuersatz beträgt in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Praxis also der beurkundete Kaufpreis. Das ist der mit Abstand größte Einzelposten und zugleich der, an dem sich am wenigsten drehen lässt.

Der Satz gilt landesweit gleich. Ob Sie in Koblenz eine Eigentumswohnung kaufen oder in Neuwied ein Reihenhaus, spielt für die Steuer keine Rolle. Anders als bei der Grundsteuer gibt es keinen kommunalen Hebesatz. Der Rahmen kommt aus dem Grunderwerbsteuergesetz, den Prozentsatz bestimmt das Land.

Der Ablauf ist fest vorgegeben: Der Notar zeigt den Kaufvertrag beim Finanzamt an, das Finanzamt schickt Ihnen den Steuerbescheid, Sie zahlen. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Papier trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.

Für Notar und Grundbuchamt zusammen sollten Sie etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einplanen. Beide Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Geschäftswert ab. Sie können sie weder verhandeln noch durch die Wahl eines anderen Notars senken, denn jeder Notar rechnet nach derselben Tabelle ab.

In der Spanne stecken mehrere Leistungen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und überwacht die Fälligkeit. Das Grundbuchamt trägt die Auflassungsvormerkung ein, die Sie bis zur Kaufpreiszahlung absichert, löscht alte Rechte des Verkäufers und schreibt am Ende das Eigentum um.

Die Grundschuld für Ihre Bank verursacht zusätzliche Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Ob dieser Posten in den 1,5 bis 2,0 Prozent bereits enthalten ist, hängt davon ab, wie Ihr Notar den Kostenvoranschlag aufstellt. Fragen Sie danach ausdrücklich, bevor Sie Ihre Eigenkapitalplanung festzurren.

Kauft ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus und verlangt der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision, muss sie für beide Seiten gleich hoch sein. Das regelt § 656c BGB. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, und zwar auch dann, wenn Sie sie unterschrieben haben.

Zwei Punkte werden dabei häufig übersehen. Erstens: Hat nur die Verkäuferseite den Maklervertrag geschlossen und wird ein Teil der Provision auf Sie abgewälzt, wird Ihr Anteil nach § 656d BGB erst fällig, wenn die Verkäuferseite gezahlt hat und sie oder der Makler das nachweist. Zweitens wirkt ein Erlass zugunsten der jeweils anderen Seite: Lässt sich der Makler von einer Partei einen Teil der Provision erlassen, sinkt der Anspruch gegen die andere Partei in gleichem Maß. Vereinbart er mit einer Seite Unentgeltlichkeit, entfällt der Anspruch gegen beide vollständig.

Die Höhe selbst ist frei verhandelbar. In der Praxis werden in der Region meist Sätze zwischen 3 und 4 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite aufgerufen. Das ist eine Annahme aus üblichen Angeboten und keine gesetzliche Vorgabe. Beim Kauf direkt vom Bauträger oder vom Eigentümer entfällt die Courtage ganz, was die Nebenkosten spürbar drückt.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Kaufnebenkosten ohne Makler zwischen 19.500 und 21.000 Euro. Mit Courtage kommen Sie je nach Satz auf 28.500 bis 33.000 Euro. Die Rechnung zeigt die Größenordnung, die genauen Beträge stehen in Ihrem Notarkostenvoranschlag und im Maklervertrag.

Die Nebenkosten kommen vor dem Kaufpreis und nicht auf einmal. Das ist der Punkt, an dem die Liquiditätsplanung häufig kippt: Der Kaufpreis wird meist erst zwei bis drei Monate nach dem Notartermin gezahlt, die ersten Nebenkostenrechnungen liegen da längst im Briefkasten.

Diese Reihenfolge ist der Regelfall. Halten Sie das Geld ab dem Beurkundungstermin auf einem frei verfügbaren Konto bereit, nicht in einer Anlage mit Kündigungsfrist.

Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten kann. Die Grunderwerbsteuer landet beim Land, die Courtage beim Makler, die Gebühren bei Notar und Amt. Im Grundbuch steht am Ende nur die Immobilie. Genau die ist die Sicherheit, an der sich das Darlehen bemisst.

Rechnerisch schlägt das direkt auf den Beleihungsauslauf durch, also auf das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Finanzieren Sie 300.000 Euro Kaufpreis plus 20.000 Euro Nebenkosten, stehen 320.000 Euro Darlehen einem Objekt gegenüber, das die Bank mit höchstens 300.000 Euro ansetzt. Der Auslauf liegt über 100 Prozent, und in dieser Zone wird es entweder deutlich teurer oder es gibt eine Absage.

Ausnahmen sind eng. Manche Institute gehen bei sehr guter Bonität und sicherem Einkommen darüber hinaus, verlangen dafür aber einen Zinsaufschlag. Wie sich das rechnet, gehört in die Planung der Baufinanzierung und nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Bei einer Finanzierung als Kapitalanlage gilt dieselbe Logik, die Bank schaut zusätzlich auf die Mieteinnahmen. Auch dort bleiben die Nebenkosten in aller Regel Ihr Eigenanteil.

Der wirksamste Hebel ist der Verzicht auf die Maklercourtage, denn sie ist der einzige große Posten, der verhandelbar ist und ganz entfallen kann. Steuer und Gebühren sind gesetzlich festgelegt, dort gibt es keinen Spielraum. Alles Weitere sind kleinere Stellschrauben, die sich in Summe trotzdem lohnen.