Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wie hoch sie wird
Wer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, zahlt der Bank meist einen Ausgleich. Wie hoch der ausfällt, entscheiden vier Faktoren.
Kurz gefasst
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn du dein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, ohne dass dir ein Kündigungsrecht zusteht.
- Bei Immobiliardarlehen gibt es keine prozentuale Obergrenze. Die häufig genannte Deckelung auf 1 Prozent gilt nur für Raten- und Autokredite.
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne einen Cent Entschädigung.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den eine Bank verlangen darf, wenn du dein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlst. Sie ersetzt der Bank den Zins, den sie bis zum Ende der Zinsbindung eingeplant hatte und jetzt nicht mehr bekommt.
Rechtlich ist das kein Strafgeld, sondern ein Schadensersatz. Die Bank hat sich das Geld für die vereinbarte Laufzeit beschafft und darf erwarten, dass der Vertrag auch so lange läuft. Wer früher aussteigt, gleicht diesen Nachteil aus.
Für dich heißt das: Eine vorzeitige Ablösung ist fast immer möglich, sie ist nur nicht immer kostenlos. Ob sich der Schritt lohnt, entscheidet der Vergleich zwischen der Entschädigung und dem Vorteil aus dem neuen Darlehen.
Wann darf die Bank eine Entschädigung verlangen?
Entscheidend ist, ob du ein Recht auf Kündigung hast oder ob du den Vertrag vorzeitig auflösen möchtest, ohne dass dir ein solches Recht zusteht.
Kündigst du auf Grundlage eines gesetzlichen Kündigungsrechts, fällt keine Entschädigung an. Löst du dagegen ab, weil du es willst oder weil die Immobilie verkauft wird, kann die Bank ihren Zinsschaden verlangen.
| Situation | Entschädigung fällig? |
|---|---|
| Zinsbindung ist regulär abgelaufen | Nein. Nach dem Ende der Zinsbindung kannst du frei wechseln. |
| Zehn Jahre seit Vollauszahlung vorbei | Nein, wenn du mit sechs Monaten Frist kündigst (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). |
| Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung | Ja. Die Bank muss der Ablösung zustimmen (§ 490 Absatz 2 BGB) und darf dafür eine Entschädigung verlangen. |
| Vereinbarte Sondertilgung | Nein, im Rahmen des vertraglich Erlaubten. Viele Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. |
| Pflichtangaben im Vertrag sind fehlerhaft | Nein. Nach § 502 Absatz 2 BGB entfällt der Anspruch, wenn Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung fehlen oder falsch sind. |
Das Zehnjahresrecht wird häufig übersehen. Die Frist beginnt nicht mit der Unterschrift, sondern mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Bei Bauvorhaben kann das ein Jahr oder mehr später sein.
Wie wird die Entschädigung berechnet?
Für Immobiliardarlehen gibt es keine prozentuale Obergrenze. Die Deckelung auf 1 Prozent, die oft im Netz steht, gilt nach § 502 Absatz 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also für Raten- und Autokredite.
Bei Immobilienfinanzierungen rechnen die Banken den tatsächlichen Zinsschaden aus. In der Praxis hat sich dafür die Aktiv-Passiv-Methode durchgesetzt, die der Bundesgerichtshof anerkannt hat. Der Gedanke dahinter: Die Bank tut so, als würde sie dein zurückgezahltes Geld bis zum Ende der Zinsbindung in sichere Papiere anlegen. Was sie dort weniger verdient als mit deinem Darlehen, ist ihr Schaden.
- Restschuld zum Ablösetermin ermitteln.
- Zinsen berechnen, die bis zum Ende der Zinsbindung noch angefallen wären.
- Erträge gegenrechnen, die eine Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen bringen würde.
- Ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten abziehen.
- Vereinbarte Sondertilgungsrechte abziehen, denn die hättest du ohnehin nutzen dürfen.
- Ergebnis auf den Ablösetermin abzinsen.
Die Schritte vier und fünf werden in der Praxis am häufigsten vergessen oder zu niedrig angesetzt. Genau dort lohnt das Nachrechnen.
Beispielrechnung
Die folgende Rechnung zeigt die Größenordnung, nicht den Betrag deiner Bank. Der wichtigste Hebel ist die Zinsdifferenz: Je weiter der heutige Wiederanlagezins unter deinem Vertragszins liegt, desto teurer wird die Ablösung.
| Größe | Annahme |
|---|---|
| Restschuld | 200.000 Euro |
| Restliche Zinsbindung | 5 Jahre |
| Vertragszins | 3,5 Prozent |
| Wiederanlagezins | 2,5 Prozent |
| Zinsdifferenz pro Jahr | 1,0 Prozent, also rund 2.000 Euro |
| Roher Zinsschaden über 5 Jahre | rund 10.000 Euro |
| Nach Abzug ersparter Kosten und Abzinsung | grob 8.000 bis 9.000 Euro, also etwa 4 Prozent der Restschuld |
Drei Wege, die Entschädigung zu vermeiden
Bevor du eine Ablösung durchrechnest, lohnt der Blick auf die Ausstiege, bei denen gar keine Entschädigung anfällt.
- Das Zehnjahresrecht nutzen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne einen Cent Entschädigung. Das gilt auch dann, wenn die Zinsbindung eigentlich noch länger läuft.
- Sondertilgungen ausschöpfen. Wenn dein Vertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt, kannst du die Restschuld schrittweise senken. Das kostet nichts und verkleinert die Bemessungsgrundlage einer späteren Entschädigung.
- Pflichtangaben prüfen lassen. Sind die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode im Vertrag fehlerhaft, entfällt der Anspruch vollständig. Das ist häufiger der Fall, als viele Darlehensnehmer vermuten.
Wann sich die Ablösung trotz Entschädigung lohnt
Eine Entschädigung ist kein Ausschlusskriterium, sondern eine Position in der Rechnung. Entscheidend ist, ob der Zinsvorteil des neuen Darlehens über die verbleibende Laufzeit größer ist als die einmaligen Kosten.
Faustregel aus der Praxis: Je länger die restliche Zinsbindung und je größer der Zinsunterschied, desto eher trägt sich der Wechsel. Bei einer Restbindung unter zwei Jahren lohnt es sich fast nie, weil der Vorteil zu kurz wirkt.
Neben dem Zins zählen noch drei Nebenkosten: die Löschung oder Abtretung der Grundschuld beim Notar, mögliche Schätzkosten der neuen Bank und die Bereitstellungszinsen, wenn zwischen Zusage und Auszahlung Zeit vergeht.
Bei einer Umschuldung rechnen wir genau diese Positionen gegeneinander, bevor du dich entscheidest. Läuft deine Zinsbindung ohnehin bald aus, ist die Anschlussfinanzierung der einfachere Weg, weil dort keine Entschädigung anfällt.
Was du zusammenstellen solltest
Wenn du wissen willst, was eine Ablösung dich kostet, brauchst du vier Angaben. Mit diesen vier Punkten lässt sich die Größenordnung in wenigen Minuten schätzen.
- Den Darlehensvertrag mit Zinssatz, Zinsbindung und Datum der Vollauszahlung.
- Die aktuelle Restschuld, meist aus der letzten Jahresmitteilung der Bank.
- Die vereinbarten Sondertilgungsrechte und was du davon schon genutzt hast.
- Den gewünschten Ablösetermin.
Die Bank ist verpflichtet, dir die Berechnung nachvollziehbar offenzulegen. Verlange die Aufstellung schriftlich, bevor du zusagst.
Häufige Fragen
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UmschuldungDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehe bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
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