Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wie hoch sie wird
Wer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, zahlt der Bank meist einen Ausgleich. Wie hoch der ausfällt, entscheiden vier Faktoren.
Kurz gefasst
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen, ohne dass Ihnen ein Kündigungsrecht zusteht.
- Bei Immobiliardarlehen gibt es keine prozentuale Obergrenze. Die häufig genannte Deckelung auf 1 Prozent gilt nur für Raten- und Autokredite.
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne einen Cent Entschädigung.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den eine Bank verlangen darf, wenn Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlen. Sie ersetzt der Bank den Zins, den sie bis zum Ende der Zinsbindung eingeplant hatte und jetzt nicht mehr bekommt.
Rechtlich ist das kein Strafgeld, sondern ein Schadensersatz. Die Bank hat sich das Geld für die vereinbarte Laufzeit beschafft und darf erwarten, dass der Vertrag auch so lange läuft. Wer früher aussteigt, gleicht diesen Nachteil aus.
Für Sie heißt das: Eine vorzeitige Ablösung ist fast immer möglich, sie ist nur nicht immer kostenlos. Ob sich der Schritt lohnt, entscheidet der Vergleich zwischen der Entschädigung und dem Vorteil aus dem neuen Darlehen.
Wann darf die Bank eine Entschädigung verlangen?
Entscheidend ist, ob Sie ein Recht auf Kündigung haben oder ob Sie den Vertrag vorzeitig auflösen möchten, ohne dass Ihnen ein solches Recht zusteht.
Kündigen Sie auf Grundlage eines gesetzlichen Kündigungsrechts, fällt keine Entschädigung an. Lösen Sie dagegen ab, weil Sie es wollen oder weil die Immobilie verkauft wird, kann die Bank ihren Zinsschaden verlangen.
| Situation | Entschädigung fällig? |
|---|---|
| SituationZinsbindung ist regulär abgelaufen | Entschädigung fällig?Nein. Nach dem Ende der Zinsbindung können Sie frei wechseln. |
| SituationZehn Jahre seit Vollauszahlung vorbei | Entschädigung fällig?Nein, wenn Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). |
| SituationVerkauf der Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung | Entschädigung fällig?Ja. Sie können nach § 490 Absatz 2 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass die Bank zustimmen muss. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, und der Verkauf der beliehenen Immobilie ist im Gesetz ausdrücklich als solches genannt. Die Bank darf dafür eine Entschädigung verlangen. |
| SituationVereinbarte Sondertilgung | Entschädigung fällig?Nein, im Rahmen des vertraglich Erlaubten. Viele Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. |
| SituationPflichtangaben im Vertrag sind fehlerhaft | Entschädigung fällig?Nein. Nach § 502 Absatz 2 BGB entfällt der Anspruch, wenn Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung fehlen oder falsch sind. |
Das Zehnjahresrecht wird häufig übersehen. Die Frist beginnt nicht mit der Unterschrift, sondern mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Bei Bauvorhaben kann das ein Jahr oder mehr später sein.
Wie wird die Entschädigung berechnet?
Für Immobiliardarlehen gibt es keine prozentuale Obergrenze. Die Deckelung auf 1 Prozent, die oft im Netz steht, gilt nach § 502 Absatz 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also für Raten- und Autokredite.
Bei Immobilienfinanzierungen rechnen die Banken den tatsächlichen Zinsschaden aus. In der Praxis hat sich dafür die Aktiv-Passiv-Methode durchgesetzt, die der Bundesgerichtshof anerkannt hat. Der Gedanke dahinter: Die Bank tut so, als würde sie Ihr zurückgezahltes Geld bis zum Ende der Zinsbindung in sichere Papiere anlegen. Was sie dort weniger verdient als mit Ihrem Darlehen, ist ihr Schaden.
- Restschuld zum Ablösetermin ermitteln.
- Zinsen berechnen, die bis zum Ende der Zinsbindung noch angefallen wären.
- Erträge gegenrechnen, die eine Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen bringen würde.
- Ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten abziehen.
- Vereinbarte Sondertilgungsrechte abziehen, denn die hätten Sie ohnehin nutzen dürfen.
- Ergebnis auf den Ablösetermin abzinsen.
Die Schritte vier und fünf werden in der Praxis am häufigsten vergessen oder zu niedrig angesetzt. Genau dort lohnt das Nachrechnen.
Beispielrechnung
Die folgende Rechnung zeigt die Größenordnung, nicht den Betrag Ihrer Bank. Der wichtigste Hebel ist die Zinsdifferenz: Je weiter der heutige Wiederanlagezins unter Ihrem Vertragszins liegt, desto teurer wird die Ablösung.
| Größe | Annahme |
|---|---|
| GrößeRestschuld | Annahme200.000 Euro |
| GrößeRestliche Zinsbindung | Annahme5 Jahre |
| GrößeVertragszins | Annahme3,5 Prozent |
| GrößeWiederanlagezins | Annahme2,5 Prozent |
| GrößeZinsdifferenz pro Jahr | Annahme1,0 Prozent, also rund 2.000 Euro |
| GrößeRoher Zinsschaden über 5 Jahre | Annahmerund 10.000 Euro |
| GrößeNach Abzug ersparter Kosten und Abzinsung | Annahmegrob 8.000 bis 9.000 Euro, also etwa 4 Prozent der Restschuld |
Drei Wege, die Entschädigung zu vermeiden
Bevor Sie eine Ablösung durchrechnen, lohnt der Blick auf die Ausstiege, bei denen gar keine Entschädigung anfällt.
- Das Zehnjahresrecht nutzen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne einen Cent Entschädigung. Das gilt auch dann, wenn die Zinsbindung eigentlich noch länger läuft.
- Sondertilgungen ausschöpfen. Wenn Ihr Vertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt, können Sie die Restschuld schrittweise senken. Das kostet nichts und verkleinert die Bemessungsgrundlage einer späteren Entschädigung.
- Pflichtangaben prüfen lassen. Sind die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode im Vertrag fehlerhaft, entfällt der Anspruch vollständig. Das ist häufiger der Fall, als viele Darlehensnehmer vermuten.
Wann sich die Ablösung trotz Entschädigung lohnt
Eine Entschädigung ist kein Ausschlusskriterium, sondern eine Position in der Rechnung. Entscheidend ist, ob der Zinsvorteil des neuen Darlehens über die verbleibende Laufzeit größer ist als die einmaligen Kosten.
Faustregel aus der Praxis: Je länger die restliche Zinsbindung und je größer der Zinsunterschied, desto eher trägt sich der Wechsel. Bei einer Restbindung unter zwei Jahren lohnt es sich fast nie, weil der Vorteil zu kurz wirkt.
Neben dem Zins zählen noch drei Nebenkosten: die Löschung oder Abtretung der Grundschuld beim Notar, mögliche Schätzkosten der neuen Bank und die Bereitstellungszinsen, wenn zwischen Zusage und Auszahlung Zeit vergeht.
Bei einer Umschuldung rechnen wir genau diese Positionen gegeneinander, bevor Sie sich entscheiden. Läuft Ihre Zinsbindung ohnehin bald aus, ist die Anschlussfinanzierung der einfachere Weg, weil dort keine Entschädigung anfällt.
Was Sie zusammenstellen sollten
Wenn Sie wissen wollen, was eine Ablösung Sie kostet, brauchen Sie vier Angaben. Mit diesen vier Punkten lässt sich die Größenordnung in wenigen Minuten schätzen.
- Den Darlehensvertrag mit Zinssatz, Zinsbindung und Datum der Vollauszahlung.
- Die aktuelle Restschuld, meist aus der letzten Jahresmitteilung der Bank.
- Die vereinbarten Sondertilgungsrechte und was Sie davon schon genutzt haben.
- Den gewünschten Ablösetermin.
Die Bank ist verpflichtet, Ihnen die Berechnung nachvollziehbar offenzulegen. Verlangen Sie die Aufstellung schriftlich, bevor Sie zusagen.
Häufige Fragen
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Angaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen. Gesetzestexte und Programmbedingungen ändern sich, prüfen Sie im Zweifel den dort veröffentlichten Stand.
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UmschuldungDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
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