Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre richtig wählen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzinssatz unverändert bleibt. Sie sagt nichts darüber, wann das Darlehen abbezahlt ist. Das sind zwei verschiedene Größen, die im Vertrag oft direkt untereinander stehen.

Innerhalb der Bindung ändert sich an deiner monatlichen Rate nichts. Was sich ändert, ist ihre Zusammensetzung: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, weil die Restschuld kleiner wird, und der Tilgungsanteil wächst im gleichen Maß. Im zehnten Jahr tilgst du deshalb spürbar mehr als im ersten, obwohl du denselben Betrag überweist.

Die Gesamtlaufzeit ist eine andere Zahl. Ein Annuitätendarlehen ist je nach Zins und Anfangstilgung erst nach rund 25 bis 35 Jahren vollständig zurückgezahlt. Die Zinsbindung endet also fast immer vor dem Darlehen. Genau daraus entsteht die Frage, wie lange du dich festlegen willst.

Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld offen, für die du eine neue Zinsvereinbarung brauchst. Abbezahlt ist das Darlehen zu diesem Zeitpunkt in aller Regel nicht.

Deine Bank muss dich rechtzeitig informieren. Nach § 493 Absatz 1 BGB teilt sie dir spätestens drei Monate vor Ablauf mit, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Nimmst du ihr Angebot an, heißt das Prolongation: gleiches Objekt, gleiche Grundschuld, neuer Zins.

Gebunden bist du an dieses Angebot nicht. Nach Ablauf der Bindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Die Grundschuld wird dann abgetreten, dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Wie dieser Wechsel abläuft, steht bei der Anschlussfinanzierung und bei der Umschuldung.

Eine kurze Bindung bringt dir einen niedrigeren Zins und ein offenes Risiko, eine lange Bindung einen höheren Zins und eine feste Kalkulation. Beides ist eine Festlegung auf eine Zinsentwicklung, nur in verschiedene Richtungen.

Entscheidend ist, welches der beiden Risiken dich härter treffen würde. Nach zehn Jahren steht typischerweise noch der größere Teil der Darlehenssumme offen, auf den ein gestiegener Zins voll durchschlägt. Bei zwanzig Jahren zahlst du dagegen einen Aufschlag, der sich nicht auszahlt, wenn die Zinsen sinken.

Mit einer langen Zinsbindung verkauft dir die Bank Planungssicherheit, und die muss sie sich selbst einkaufen. Der Aufschlag ist der Preis für dieses längere Versprechen.

Dahinter steht die Refinanzierung. Die Bank beschafft sich das Geld für dein Darlehen über Pfandbriefe und Einlagen mit passender Laufzeit. Kapital für zwanzig Jahre ist üblicherweise teurer als Kapital für zehn Jahre, weil der Geldgeber länger auf sein Geld verzichtet und mehr Unsicherheit trägt. Diesen Unterschied gibt die Bank an dich weiter.

Dazu kommt das gesetzliche Kündigungsrecht. Nach zehn Jahren darfst du aussteigen, die Bank nicht. Bei einer zwanzigjährigen Bindung trägt sie also zehn Jahre lang ein einseitiges Risiko, und auch das wird eingepreist.

Wie groß der Aufschlag ausfällt, ändert sich laufend mit der Zinsstruktur am Kapitalmarkt. In seltenen Phasen mit inverser Zinsstruktur kann eine längere Bindung sogar günstiger sein als eine kürzere. Lass dir die Varianten deshalb am selben Tag von derselben Bank rechnen, sonst vergleichst du zwei Momentaufnahmen.

Der Tilgungssatz entscheidet, wie viel Restschuld am Ende der Bindung übrig bleibt, und damit, wie stark ein Zinsanstieg dich überhaupt treffen kann. Eine höhere Tilgung wirkt deshalb oft direkter als eine längere Bindung.

Die folgende Rechnung arbeitet mit angenommenen Werten und nicht mit aktuellen Konditionen: 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, Annuitätendarlehen ohne Sondertilgung.

Nach zehn Jahren kannst du jedes Immobiliendarlehen kündigen, unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart ist. Dieses Recht steht in § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB, es lässt sich vertraglich nicht ausschließen und kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die passende Zinsbindung ergibt sich aus deinem Zeithorizont und deiner Belastbarkeit, nicht aus einer Zinsprognose. Wer die Immobilie lange behält und wenig Puffer hat, bindet länger.

Entscheide in dieser Reihenfolge: erst die tragbare Rate, dann die Tilgung, dann die Bindung. Wer mit der Bindung anfängt, dreht am Ende an der falschen Stellschraube.