Sondertilgung: wie sie wirkt und wann sie sich lohnt

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben deiner laufenden Rate, die vollständig in die Tilgung fließt. Anders als bei der monatlichen Rate geht kein Cent davon in den Zinsanteil. Der gezahlte Betrag senkt die Restschuld sofort und in voller Höhe.

Daraus ergibt sich die eigentliche Wirkung: Weil die Zinsen immer auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, sinkt ab dem Tag der Sondertilgung auch der Zinsanteil aller folgenden Raten. Da die Rate selbst gleich bleibt, wächst im Gegenzug der Tilgungsanteil. Jede Rate danach arbeitet also etwas stärker für dich als vorher.

Verkürzt wird bei den meisten Verträgen die Laufzeit, nicht die Rate. Wer stattdessen eine niedrigere Monatsrate möchte, muss das gesondert mit der Bank vereinbaren, und nicht jedes Haus bietet das an. Kläre diesen Punkt vor der Überweisung, nicht danach.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Früh im Darlehensverlauf ist die Restschuld hoch und der Zinsanteil groß, deshalb wirkt derselbe Betrag dort deutlich länger und stärker als kurz vor Ende der Laufzeit.

Am weitesten verbreitet ist ein kostenloses Recht auf 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Bei 300.000 Euro Darlehen sind das 15.000 Euro jährlich, die du zusätzlich zur Rate einzahlen darfst.

Verbindlich ist aber immer nur der Text in deinem Vertrag. Die Klauseln unterscheiden sich in Details, die im Alltag über mehrere tausend Euro entscheiden können. Diese fünf Punkte solltest du nachlesen, bevor du planst.

Ein Recht bis 5 Prozent pro Jahr ist bei vielen Banken im Zinssatz enthalten und kostet dich nichts extra. Weitergehende Rechte, etwa 10 Prozent oder eine frei wählbare Tilgung, lassen sich viele Häuser dagegen über einen Aufschlag auf den Sollzins bezahlen. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, sagt dir nur das konkrete Angebot.

Der entscheidende Punkt: Der Aufschlag fällt auf die gesamte Darlehenssumme an, und zwar unabhängig davon, ob du das Recht später nutzt. Ein Beispiel mit klar benannten Annahmen: Bei 300.000 Euro Darlehen und einem angenommenen Aufschlag von 0,05 Prozentpunkten zahlst du im ersten Jahr rund 150 Euro mehr Zinsen. Diese Mehrkosten laufen jedes Jahr weiter, auch wenn du keine einzige Sondertilgung leistest.

Die Rechnung lautet deshalb: erwartete Zinsersparnis aus den geplanten Sondertilgungen gegen die Mehrkosten des erweiterten Rechts. Wer realistisch mit unregelmäßigen Beträgen unterhalb der 5 Prozent rechnet, braucht kein teureres Recht. Wer eine größere Abfindung, eine Erbschaft oder Bonuszahlungen erwartet, kann den Aufschlag schnell wieder einspielen.

Rechnerisch sind beide Wege gleichwertig, wenn derselbe Betrag zum selben Zeitpunkt fließt. Der Unterschied liegt nicht in der Mathematik, sondern in der Verbindlichkeit.

Das folgende Beispiel arbeitet mit diesen Annahmen: 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, jährliche Zahlweise, ein über die gesamte Laufzeit gleichbleibender Zinssatz. Variante A tilgt anfänglich 2 Prozent, das ergibt 16.500 Euro Annuität pro Jahr. Variante B behält diese Annuität und leistet zusätzlich 3.000 Euro Sondertilgung jährlich. Variante C tilgt anfänglich 3 Prozent, zahlt also 19.500 Euro pro Jahr. In beiden Fällen fließen 3.000 Euro mehr.

Eine Sondertilgung lohnt sich, wenn dein Darlehenszins nach Steuern höher liegt als die Rendite, die du nach Steuern und nach Risiko sicher erwarten kannst. Die ersparten Zinsen sind garantiert, eine Anlagerendite ist es nicht. Dieser Unterschied gehört in jede Abwägung.

Für selbst genutztes Wohneigentum ist die Rechnung überschaubar. Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, gegebenenfalls zuzüglich Kirchensteuer. Bei 3,5 Prozent Sollzins müsste eine Anlage jenseits des Sparer-Pauschbetrags von 1.000 Euro je Person rund 4,75 Prozent vor Steuern bringen, um gleichzuziehen. Sicher ist eine solche Rendite nicht zu haben.

Die Reihenfolge in der Praxis sieht so aus:

Sondertilgungsrechte senken eine spätere Vorfälligkeitsentschädigung gleich doppelt. Das ist besonders dann relevant, wenn ein Verkauf oder ein Wechsel der Bank vor Ablauf der Zinsbindung im Raum steht.

Erstens senkt jede genutzte Sondertilgung die Restschuld. Weil die Entschädigung auf den Zinsschaden aus der verbleibenden Restschuld berechnet wird, schrumpft damit die Bemessungsgrundlage. Zweitens muss die Bank auch die noch nicht genutzten, vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte in ihrer Berechnung berücksichtigen, denn diese Beträge hättest du ohnehin zinsfrei zurückführen dürfen.

Genau diese zweite Position wird in der Praxis häufig zu niedrig angesetzt. Wenn dir eine Bank eine Abrechnung vorlegt, prüfe, ob die Sondertilgungsrechte für die gesamte Restlaufzeit der Zinsbindung eingerechnet wurden. Wie die Berechnung im Einzelnen aufgebaut ist und wo die weiteren Stellschrauben liegen, steht in unserem Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung. Wer ohnehin über einen Wechsel nachdenkt, sollte die Entschädigung und den Zinsvorteil aus einer Umschuldung in einer Rechnung gegenüberstellen.

Bei einer vermieteten Immobilie kostet Fremdkapital netto weniger, weil die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Die Tilgung selbst ist dagegen nicht absetzbar, sie ist reine Vermögensbildung.

Was das bedeutet, zeigt ein Beispiel mit benannten Annahmen: 3,5 Prozent Sollzins und ein persönlicher Grenzsteuersatz von 42 Prozent. Dann trägst du wirtschaftlich nur rund 2,0 Prozent Zinsen, den Rest übernimmt die Steuerersparnis. Der Vergleichsmaßstab für eine Anlage sinkt entsprechend: Nach Abgeltungsteuer würden bereits rund 2,8 Prozent Rendite vor Steuern ausreichen, um mit der Sondertilgung gleichzuziehen. Ob dein Grenzsteuersatz tatsächlich in dieser Höhe liegt, hängt von deiner gesamten Einkommenssituation ab.

Daraus folgt eine praktische Reihenfolge, wenn du mehrere Darlehen hast: Tilge zuerst dort, wo die Zinsen steuerlich nicht wirken, also beim selbst genutzten Eigenheim. Erst danach kommen die Darlehen auf vermietete Objekte an die Reihe. Wie sich Zins, Tilgung und Mietertrag bei einer Kapitalanlagefinanzierung zusammen entwickeln, gehört ohnehin in eine gemeinsame Betrachtung.

Ein weiterer Punkt betrifft die Bank: Eine hohe Restschuld verschlechtert deinen Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung. Sondertilgungen können dich vor Ablauf der Zinsbindung in eine günstigere Zinsklasse bringen. Das ist ein Effekt, der in reinen Steuerrechnungen oft untergeht.

Eine Sondertilgung wird nicht automatisch verbucht, nur weil du Geld überweist. Ohne klare Zuordnung landet der Betrag im Zweifel auf dem Ratenkonto und wird als Vorauszahlung behandelt. Mit diesen sechs Schritten geht das sauber über die Bühne.