Wohnung kaufen in Koblenz Altstadt, Mitte und Süd

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand liegt in diesem Teilmarkt bei 3.130 Euro je Quadratmeter. Die Spanne reicht von 1.640 bis 5.330 Euro. Damit trennt die günstigste und die teuerste Wohnung mehr als der dreifache Quadratmeterpreis, und genau darin liegt die eigentliche Information.

Ein Durchschnitt über eine solche Spanne sagt für ein einzelnes Angebot wenig aus. Er beantwortet nicht die Frage, die Sie beim Besichtigungstermin haben: Ist dieser Preis vertretbar? Dafür brauchen Sie zwei Einordnungen, die der Marktbericht mitliefert, die aber in Exposés selten auftauchen. Die eine ist die Flächenklasse, die andere die Wohnlage.

Der Teilmarkt umfasst die Altstadt, das Stadtzentrum und den Stadtteil Süd mit der Südlichen Vorstadt. Er ist der am stärksten nachgefragte Korridor der Stadt, und er ist zugleich der mit der größten Streuung, weil hier sanierter Gründerzeitbestand und einfacher Nachkriegsbau in wenigen Straßen Abstand nebeneinanderliegen.

Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter mehr als große. Im Teilmarkt liegen Wohnungen bis 40 Quadratmeter bei 3.160 Euro je Quadratmeter, Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern dagegen bei 2.880 Euro. Der Unterschied von rund 280 Euro je Quadratmeter ist größer als der Abstand zwischen manchen Wohnlagen.

Der Grund ist einfach: Die festen Bestandteile einer Wohnung verkleinern sich nicht mit der Fläche. Bad, Küchenanschlüsse, Haustechnik und der Anteil am Gemeinschaftseigentum fallen bei 35 Quadratmetern genauso an wie bei 75. Dieser Sockel verteilt sich auf weniger Fläche.

Für die Einordnung eines Angebots heißt das: Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis immer mit dem Schnitt der passenden Flächenklasse, nicht mit dem Gesamtdurchschnitt. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung zu 3.100 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Gesamtschnitt und wirkt damit unauffällig. Gegen ihre eigene Flächenklasse gerechnet liegt sie rund 8 Prozent darüber.

Die zweite Einordnung ist die Wohnlage. Im Teilmarkt reichen mittlere Lagen von 1.640 bis 2.970 Euro je Quadratmeter, gute Lagen von 2.250 bis 4.920 Euro und sehr gute Lagen von 3.760 bis 5.330 Euro. Einfache und Spitzenlagen kommen in diesem Teilmarkt nicht vor.

Auffällig ist die Überlappung. Eine gute Lage kann günstiger sein als eine mittlere, wenn Zustand und Baujahr auseinanderliegen. Die Lage allein trägt einen Preis also nicht. Sie setzt den Rahmen, ausgefüllt wird er über Zustand, Ausstattung und energetischen Stand.

Bei den Mieten ist die Spreizung noch deutlicher: mittlere Lagen 6,35 bis 10,70 Euro, gute Lagen 8,35 bis 18,50 Euro, sehr gute Lagen 13,75 bis 20,20 Euro je Quadratmeter. Für eine Kapitalanlage ist das die wichtigere Zahl, weil sie bestimmt, was das Objekt trägt.

Die Mietrendite im Teilmarkt liegt bei 4,3 Prozent im Jahr, mit einem Trend von plus 0,1 Prozentpunkten. Für Koblenz insgesamt weist der Bericht 3,9 Prozent aus, mit einem Trend von minus 0,1. Der Teilmarkt steht also besser da als die Stadt, und er entwickelt sich in die andere Richtung.

Dahinter steht eine Schere, die sich über mehrere Jahre geöffnet hat. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen lagen 2018 bei rund 2.790 Euro, erreichten 2021 und 2022 ein Hoch von rund 3.690 Euro und liegen aktuell bei rund 3.110 Euro. Das sind rund 16 Prozent unter dem Hoch. Die Mieten sind im selben Zeitraum von 9,55 auf 11,15 Euro je Quadratmeter gestiegen, ohne Unterbrechung.

Wer eine Kapitalanlage prüft, sollte diese beiden Linien nebeneinanderlegen. Ein gesunkener Kaufpreis bei gestiegener Miete verbessert die Rendite von beiden Seiten. Das ist der sachliche Kern hinter der Aussage, dass der Einstiegszeitpunkt derzeit günstiger ist als vor vier Jahren. Eine Aussage über die kommenden Jahre ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

Die folgende Rechnung ist ein Modell, keine Zusage und kein Angebot. Sie zeigt, wie sich aus einem Marktpreis der tatsächliche Kapitalbedarf ergibt. Angesetzt ist eine Wohnung mit 60 Quadratmetern zum Schnitt ihrer Flächenklasse, also 2.880 Euro je Quadratmeter.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch sind rund 2 Prozent üblich. Die Maklerprovision fällt je nach Angebot an und wird bei einer Wohnung, die selbst genutzt werden soll, zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Angesetzt sind hier 3,57 Prozent für die Käuferseite. Mehr dazu steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Die Nebenkosten von rund 18.300 Euro sollten aus Eigenkapital kommen. Ihnen steht kein Gegenwert gegenüber, den eine Bank beleihen kann, denn Steuer und Gebühren sind nach dem Kauf nicht mehr da. Wer sie mitfinanzieren will, findet dafür Wege, zahlt aber einen spürbaren Aufschlag.

Bringen Sie zusätzlich 20.000 Euro ein, ergibt sich ein Darlehensbedarf von rund 152.800 Euro bei einem Kaufpreis von 172.800 Euro. Das entspricht einem Auslauf von rund 88 Prozent des Kaufpreises. Ob die Bank auch 88 Prozent ihres Beleihungswerts ansetzt, steht auf einem anderen Blatt, denn dieser Wert liegt in aller Regel unter dem Kaufpreis. Was das bedeutet, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

An dieser Stelle endet die Modellrechnung bewusst. Die monatliche Rate hängt von der Kondition ab, und die entsteht erst aus Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und dem gewählten Haus. Sie seriös vorwegzunehmen, geht nicht. Wir rechnen sie im Gespräch durch, mit den Angeboten mehrerer Banken nebeneinander.

Marktzahlen wirken in einer Verhandlung anders als eine Meinung. Wenn Sie sagen, der Preis sei zu hoch, ist das eine Position. Wenn Sie sagen, der Quadratmeterpreis liegt 8 Prozent über dem Schnitt der Flächenklasse im selben Teilmarkt und die Wohnung stammt aus einer Baujahresklasse, deren Obergrenze für den sanierten Zustand gilt, ist das eine Grundlage.

Ebenso wichtig ist die Gegenrichtung. Liegt ein Angebot belegbar unter dem Schnitt, sollten Sie schnell sein statt weiter zu verhandeln. Wer in einem knappen Markt einen fairen Preis zerredet, verliert das Objekt an jemanden, der die Zahlen ebenfalls kennt.

Beides setzt voraus, dass Ihre Finanzierung steht, bevor Sie verhandeln. Ohne belastbare Zusage bieten Sie gegen sich selbst. Wie der Ablauf aussieht, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung.