Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis

Neben dem Kaufpreis stehen vier Kostenblöcke: die Erwerbsnebenkosten aus dem Kaufvertrag, die Nebenkosten der Finanzierung, die Ausgaben bis zum Einzug und die laufenden Kosten ab der Übergabe. Die ersten drei Blöcke fallen einmalig an und binden Eigenkapital, der vierte begleitet Sie dauerhaft.

Der Grund für die häufigste Fehlkalkulation liegt in einer einzigen Zahl. Wer 300.000 Euro Kaufpreis sieht und 75.000 Euro Erspartes hat, rechnet mit 25 Prozent Eigenkapital. Tatsächlich fließt davon nur ein Bruchteil in die Immobilie, weil der Rest vorher für Steuer, Notar, Grundschuld und Küche aufgebraucht ist. Die Bank sieht am Ende einen deutlich höheren Beleihungsauslauf als erwartet.

Die folgende Übersicht zeigt, welcher Block wann fällig wird und wer ihn trägt. Die Reihenfolge entspricht dem zeitlichen Ablauf eines normalen Kaufs.

In Rheinland-Pfalz liegen die Erwerbsnebenkosten ohne Makler bei rund 6,5 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Kommt eine Maklercourtage dazu, werden daraus je nach Vereinbarung 10 Prozent und mehr.

Dass Sie als Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung tragen, ist keine Verhandlungssache, sondern steht so im Gesetz: § 448 Absatz 2 BGB weist die Kosten des Kaufvertrags, der Auflassung und der Grundbucheintragung ausdrücklich der Käuferseite zu. Die Gebührenhöhe selbst richtet sich nach dem GNotKG und ist damit für jeden Notar gleich.

Bei der Maklercourtage hat sich die Rechtslage 2020 zugunsten der Käufer verschoben. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher darf eine Provisionsvereinbarung Sie nach § 656d BGB höchstens in der Höhe belasten, in der auch die Verkäuferseite verpflichtet bleibt. Fällig wird Ihr Anteil zudem erst, wenn die Zahlung der Gegenseite nachgewiesen ist. Verlangt der Makler von beiden Seiten, gilt nach § 656c BGB dieselbe Regel.

Welche Position wann fällig wird, welcher Steuersatz in welchem Bundesland gilt und warum die Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnungen manchmal niedriger ausfällt, steht ausführlich in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz. Hier geht es um das Gesamtbudget, dort um diesen Block im Detail.

Die Finanzierung selbst kostet Geld, bevor der erste Euro ausgezahlt wird. Der größte Posten ist die Grundschuldbestellung, denn ohne eingetragene Grundschuld zahlt keine Bank aus. Dafür fallen zwei Gebühren nach dem GNotKG an, eine für die Beurkundung beim Notar und eine für die Eintragung beim Grundbuchamt.

Bemessen wird beides nach der Höhe der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis. Nach Tabelle B des GNotKG beträgt eine volle Gebühr bei einem Geschäftswert bis 260.000 Euro 535 Euro. Für eine Grundschuld von 250.000 Euro summieren sich Beurkundung und Eintragung damit auf 1.070 Euro, zuzüglich Umsatzsteuer auf den Notaranteil und Auslagen. In der Praxis landen Sie bei rund 1.200 Euro.

Dazu kommen je nach Bank weitere Positionen, die nicht in jedem Angebot auftauchen:

Dieser Block ist der am schlechtesten kalkulierte, weil er in keiner Bankunterlage steht. Er entsteht trotzdem, und zwar genau in den Wochen, in denen bereits die erste Rate abgeht.

Die Posten sind in fast jedem Kauf dieselben. Was sie kosten, hängt vom Objekt und vom eigenen Anspruch ab, deshalb steht hier keine Pauschale, sondern eine Liste zum Abhaken:

Ab dem Übergang von Nutzen und Lasten tragen Sie sämtliche Bewirtschaftungskosten selbst, also auch die Positionen, die ein Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Wer vorher zur Miete gewohnt hat, vergleicht deshalb nicht Miete gegen Rate, sondern Warmmiete gegen Rate plus Bewirtschaftung.

Grundsteuer: Sie entsteht nach § 9 GrStG zu Beginn des Kalenderjahres, Steuerschuldner ist nach § 10 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Im Kaufjahr bleibt gegenüber der Gemeinde deshalb oft noch die Verkäuferseite in der Pflicht, während der Kaufvertrag intern eine Erstattung ab Lastenübergang regelt. Die Höhe hängt am Hebesatz Ihrer Gemeinde und unterscheidet sich zwischen Nachbarorten erheblich.

Wohngebäudeversicherung: Sie geht nach § 95 VVG automatisch auf Sie über, Sie treten also in einen laufenden Vertrag ein, den Sie nicht ausgesucht haben. Nach § 96 VVG dürfen Sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen, mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Diese Frist verstreicht in der Umzugshektik regelmäßig ungenutzt.

Hausgeld bei einer Eigentumswohnung: Es deckt Verwaltung, Gemeinschaftsstrom, Versicherung, Reinigung, Heizung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG ausdrücklich die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Den konkreten Betrag entnehmen Sie dem Wirtschaftsplan, nicht dem Exposé.

Instandhaltung am Sondereigentum: Für alles innerhalb Ihrer Wohnung ist die Gemeinschaftsrücklage nicht zuständig. Therme, Bad, Bodenbeläge und Fenster je nach Teilungserklärung sind Ihre Sache und brauchen eine eigene Rücklage.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit benannten Annahmen und keine Zusage. Angenommen werden: eine Eigentumswohnung in Rheinland-Pfalz für 300.000 Euro, Verkauf ohne Makler, Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent, Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag rund 1,1 Prozent, eine Grundschuld über 250.000 Euro sowie 15.000 Euro für Küche, kleine Renovierung und Umzug.

Jetzt wird sichtbar, warum die Faustformel Erspartes geteilt durch Kaufpreis in die Irre führt. Wir setzen im Modell 75.000 Euro Eigenkapital an, das sind auf den ersten Blick 25 Prozent des Kaufpreises.

Von diesen 75.000 Euro sind 34.600 Euro gebunden, nämlich Steuer, Notar, Grundbuch, Grundschuld und Einzug. Übrig bleiben 40.400 Euro, die tatsächlich in den Kaufpreis fließen. Der Darlehensbedarf beträgt damit 300.000 minus 40.400, also rund 259.600 Euro.

Der Sprung von 75,0 auf rund 86,5 Prozent ist kein kosmetischer Unterschied, sondern ein Wechsel der Zinsklasse. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, und die Stufen liegen typischerweise bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Wer eine Grenze reißt, zahlt den Aufschlag auf die gesamte Darlehenssumme über die gesamte Zinsbindung.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Bank nicht auf den Kaufpreis rechnet, sondern auf ihren eigenen Beleihungswert. Der liegt fast immer darunter, weil er einen Sicherheitsabschlag enthält. Der reale Beleihungsauslauf fällt deshalb noch einmal höher aus als die 86,5 Prozent aus der Modellrechnung.

Daraus folgt eine praktische Reihenfolge: Erst den Gesamtbedarf ermitteln, dann das verfügbare Eigenkapital, dann die Frage nach dem Kaufpreis. Wer in dieser Reihenfolge arbeitet, bekommt eine Zusage, die auch am Notartermin noch trägt. Welche Mittel als Eigenkapital zählen und welche nicht, steht im Beitrag zum Eigenkapital. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage finanziert, rechnet zusätzlich mit dem Mietertrag und einer anderen steuerlichen Behandlung der Nebenkosten.

Die Reihenfolge entscheidet. Wer mit dem Kaufpreis beginnt, rechnet sich das Budget schön. Wer mit dem verfügbaren Geld beginnt, kommt auf einen Kaufpreis, der trägt.