Woraus Ihr Bauzins entsteht

Ihr Bauzins ist keine Zahl, die eine Bank nach Gutdünken festlegt. Er entsteht in vier Stufen, die aufeinander aufbauen. Die ersten drei sind für jeden Käufer in Deutschland nahezu gleich. Erst die vierte hat mit Ihnen persönlich zu tun.

Diese Reihenfolge zu kennen, ändert die Art, wie Sie ein Angebot lesen. Sie erklärt, warum ein Zins in einer Woche anders aussieht als in der nächsten, obwohl sich an Ihrer Situation nichts geändert hat. Und sie zeigt, an welchen Stellen Verhandeln überhaupt etwas bringt.

Am Anfang steht nicht die Bank, sondern der Markt für langfristiges Kapital. Wer Geld für zehn oder fünfzehn Jahre verleiht, will dafür eine Verzinsung, die dem Risiko und der Bindungsdauer entspricht. Der Maßstab dafür sind langlaufende Staatsanleihen, allen voran die Bundesanleihe.

Bewegt sich dieses Niveau, bewegt sich mit einiger Verzögerung auch der Bauzins. Das geschieht unabhängig davon, ob Sie gerade eine Wohnung suchen oder nicht. Für Sie ist das die schlechte und zugleich die beruhigende Nachricht: An dieser Stufe können Sie nichts drehen, und Ihr Verhandlungsgeschick spielt hier keine Rolle.

Wichtig ist der Zeithorizont. Der Kapitalmarkt reagiert auf Erwartungen, nicht auf Ereignisse. Rechnen die Teilnehmer damit, dass die Inflation über Jahre höher liegt, steigen die langen Zinsen, bevor irgendeine Zentralbank etwas beschlossen hat.

Das ist der häufigste Irrtum in Erstgesprächen. Die Nachricht über eine Leitzinssenkung läuft durch die Medien, und am nächsten Tag steht die Frage im Raum, warum die Kondition unverändert ist. Die Antwort: Beide liegen auf verschiedenen Märkten.

Der Leitzins steuert, zu welchen Bedingungen sich Banken kurzfristig Geld beschaffen, in der Größenordnung von Tagen bis Monaten. Ihre Baufinanzierung wird über zehn Jahre oder länger festgeschrieben und muss entsprechend langfristig unterlegt werden. Dafür ist das lange Ende des Marktes maßgeblich, nicht das kurze.

Beide Enden können sich in dieselbe Richtung bewegen, sie müssen es aber nicht. Es kommt regelmäßig vor, dass die Zentralbank senkt und die langen Zinsen gleichzeitig steigen, etwa wenn der Markt daraus auf höhere Inflation in der Zukunft schließt. Wer seine Finanzierung an Leitzinsmeldungen ausrichtet, orientiert sich am falschen Signal.

Eine Bank verleiht nicht ihr eigenes Geld, sondern beschafft es sich. Für Immobiliendarlehen geschieht das zu einem großen Teil über gedeckte Anleihen, die mit den finanzierten Immobilien besichert sind. Der Aufschlag, den Investoren dafür über der Staatsanleihe verlangen, ist die zweite Stufe.

Auf diesen Einstandspreis legt das Haus seine Marge. Darin stecken Verwaltung, Vertrieb, Eigenkapitalunterlegung und Risikovorsorge, also der kalkulierte Anteil an Darlehen, die nicht vollständig zurückgezahlt werden. Dazu kommen Vertriebsziele: Ein Haus, das in einer Region wachsen will, kalkuliert anders als eines, das sein Kontingent bereits gefüllt hat.

Diese dritte Stufe erklärt, warum zwei Banken für dasselbe Objekt und dieselbe Person spürbar verschiedene Angebote machen. Nicht weil eine sich verrechnet hat, sondern weil sie andere Ziele verfolgt. Deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Häuser. Warum ein Vermittler dabei mehr sieht als eine einzelne Hausbank, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung.

Erst jetzt kommen Sie ins Spiel. Auf den kalkulierten Zins legt die Bank Zu- und Abschläge für Ihren konkreten Fall. Der stärkste Hebel ist dabei der Anteil, den das Darlehen am Wert der Immobilie ausmacht.

Banken kalkulieren diesen Anteil nicht linear, sondern in Stufen. Zwischen zwei Stufen ändert sich nichts, beim Überschreiten einer Grenze ändert sich die Kondition spürbar. Deshalb kann es sich lohnen, gezielt so viel Eigenkapital nachzulegen, dass die nächste Stufe erreicht wird, statt einfach so viel wie möglich einzubringen. Wie diese Stufen funktionieren, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Daneben wirken die Art der Nutzung, denn eine Kapitalanlage wird anders bewertet als ein selbst bewohntes Objekt, die Sicherheit Ihres Einkommens, bestehende Verpflichtungen und der energetische Zustand des Gebäudes. Auch die Länge der Zinsbindung gehört hierher, dazu mehr im Beitrag zur Zinsbindung.

Wenn Sie ein Angebot vor sich haben, trennen Sie die Stufen. Ein hoher Zins in einem Umfeld hoher Kapitalmarktzinsen ist kein schlechtes Angebot, sondern der Markt. Ein hoher Zins gegenüber einem zweiten Angebot am selben Tag für dieselbe Konstellation ist dagegen ein Verhandlungsansatz.

Deshalb sollten Vergleichsangebote am selben Tag eingeholt werden. Zwei Angebote im Abstand von drei Wochen vergleichen nicht zwei Banken, sondern zwei Marktlagen. Das ist einer der häufigsten Fehler beim Selbstvergleich.

Und die vierte Stufe bereiten Sie vor, bevor Sie anfragen. Vollständige Unterlagen, eine saubere Aufstellung des Eigenkapitals und Klarheit über die Nutzung sind kein Formalismus. Sie verhindern die Sicherheitsabschläge, die eine Bank ansetzt, wenn sie etwas nicht einschätzen kann.

Prognosen zum Zinsniveau sind beliebt und unzuverlässig. Der Kapitalmarkt verarbeitet laufend neue Informationen, und wäre die Richtung absehbar, wäre sie bereits im Preis enthalten. Wer Ihnen sagt, wo der Bauzins in zwölf Monaten steht, beschreibt eine Vermutung.

Was sich stattdessen planen lässt, ist Ihre eigene Widerstandsfähigkeit. Die Frage lautet nicht, ob der Zins steigt, sondern was passiert, wenn er zum Ende Ihrer Zinsbindung höher liegt als heute. Diese Frage können Sie durchrechnen, und sie führt zu besseren Entscheidungen als jede Prognose.

Der Hebel dafür ist die Restschuld am Ende der Bindung, nicht der heutige Zins. Wer höher tilgt oder länger bindet, verändert genau diese Größe. Wie sich beides auswirkt, zeigt der Beitrag zur Sondertilgung.