Förderung in Rheinland-Pfalz: die ISB

Förderung gibt es nicht nur vom Bund, sondern auch vom Land. In Rheinland-Pfalz übernimmt diese Aufgabe die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz, kurz ISB. Sie ist das Förderinstitut des Landes und damit auf Landesebene ungefähr das, was die KfW auf Bundesebene ist.

Der Unterschied zu einer gewöhnlichen Bank liegt im Auftrag. Ein Förderinstitut führt keine Girokonten und wirbt nicht um Kundschaft. Es setzt politische Ziele um, indem es bestimmte Vorhaben zu besseren Bedingungen finanzierbar macht als der freie Markt. Beim Wohnen heißt das im Kern: Haushalte, die sich Eigentum sonst nicht oder nur knapp leisten könnten, sollen es sich leisten können.

Für Sie als Käufer oder Bauherr ergibt sich daraus eine schlichte Konsequenz. Sie haben nicht eine Förderquelle zu prüfen, sondern zwei. Wer nur auf den Bund schaut, prüft die Hälfte. Wie sich Fördermittel überhaupt in eine Baufinanzierung einfügen, steht auf der Themenseite, hier geht es um die Ebene, die dabei am häufigsten fehlt.

Im Wohnbereich steht die soziale Wohnraumförderung im Mittelpunkt. Gemeint ist damit die Unterstützung von Haushalten, die innerhalb bestimmter Grenzen liegen, beim Bau und beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Dazu kommen Maßnahmen im vorhandenen Bestand, also an Wohnraum, der bereits existiert.

Der Begriff sozial führt dabei regelmäßig in die Irre. Es geht nicht um eine Notlage, sondern um eine Einordnung: Gefördert werden Haushalte, deren Einkommen innerhalb der jeweils gültigen Grenzen liegt. Diese Grenzen sind so gesetzt, dass sie einen breiteren Teil der Bevölkerung erfassen, als der Name vermuten lässt, und sie berücksichtigen die Haushaltsgröße. Familien mit Kindern kommen deshalb häufiger in Betracht, als sie selbst annehmen.

Wichtig ist die Selbstnutzung. Die Wohnraumförderung des Landes zielt auf Wohnraum, in dem Sie selbst leben, nicht auf Kapitalanlagen. Wer eine Wohnung zur Vermietung kauft, bewegt sich in einer anderen Systematik. Für Selbstnutzer kann die Landesförderung dagegen genau an der Stelle wirken, an der es in der Praxis eng wird, nämlich bei der Frage, wie viel eigenes Geld nötig ist. Wie sich das in der Gesamtrechnung auswirkt, ordnet der Beitrag zum Eigenkapital ein.

Welche Programme im Einzelnen bestehen, wie sie ausgestaltet sind und welche Bedingungen gelten, ändert sich. Landesprogramme werden angepasst, neu aufgelegt und ausgesetzt, je nach Haushaltslage und politischer Schwerpunktsetzung. Belastbar ist deshalb nur der aktuelle Programmstand zum Zeitpunkt Ihres Vorhabens. Alles, was Sie in älteren Beiträgen an konkreten Zahlen finden, ist mit Vorsicht zu behandeln.

Der Grund ist Sichtbarkeit, nicht Bedeutung. Die KfW steht in jedem Vergleichsportal, in jedem Finanzierungsrechner und in fast jedem Bankgespräch. Die Landesebene steht dort fast nie, und das hat einen strukturellen Grund: Landesförderung ist nicht bundesweit einheitlich.

Ein Ratgeber, der für ganz Deutschland geschrieben ist, kann sechzehn verschiedene Landesförderungen nicht sauber abbilden. Also lässt er sie weg. Dasselbe gilt für Rechner und Vergleichsseiten, die bundesweit ausgeliefert werden. Das Ergebnis ist eine Lücke, die nicht daran liegt, dass die Landesförderung unwichtig wäre, sondern daran, dass sie sich nicht standardisieren lässt.

Dazu kommt die Rolle der Bank. Eine Hausbank kennt die Programme, die sie regelmäßig durchleitet. Programme, die über die Kommune laufen, tauchen in ihrem Alltag seltener auf, und sie hat auch keinen unmittelbaren Anlass, aktiv danach zu fragen. Es ist also gut möglich, dass Sie ein vollständiges, korrektes und trotzdem unvollständig geprüftes Finanzierungsangebot bekommen.

Für Haushalte in der Region ist das der praktisch relevante Punkt. Zwischen Koblenz, Neuwied und Andernach werden überwiegend Bestandsobjekte gekauft, und genau dort ist die Landesebene ein möglicher Baustein. Wer eine Baufinanzierung in Koblenz aufstellt, sollte die Frage nach der Landesförderung deshalb selbst stellen, wenn sie niemand sonst stellt.

Die häufigste Fehlannahme betrifft den Weg. Sie stellen den Antrag in der Regel nicht unmittelbar beim Land, sondern über eine vorgeschaltete Stelle. Bei der sozialen Wohnraumförderung ist das üblicherweise die zuständige Stelle Ihrer Kommune, je nach Wohnort also die Stadtverwaltung oder die Kreisverwaltung. Bei anderen Programmen führt der Weg über ein durchleitendes Institut, also über eine Bank, die den Antrag weiterreicht.

Diese Zwischenstelle ist kein Formalismus. Sie prüft, sie fordert Unterlagen nach, und sie braucht dafür Zeit. Wer erst spät anfängt, verliert genau diese Zeit an einer Stelle, an der der Kaufvertrag schon Druck macht. Rechnen Sie die Bearbeitung deshalb von Anfang an in Ihren Zeitplan ein und nicht als Anhängsel.

Die zweite Regel ist noch wichtiger: erst beantragen, dann beginnen. Fördermittel setzen fast durchgängig voraus, dass der Antrag vor dem Beginn des Vorhabens gestellt ist. Was als Beginn zählt, ist dabei enger gefasst, als die meisten erwarten. Je nach Programm kann bereits ein unterschriebener Kaufvertrag oder ein erteilter Auftrag die Grenze überschreiten. Danach ist die Förderung für dieselbe Maßnahme in aller Regel nicht mehr zu retten, auch wenn Sie inhaltlich vollständig hineinpassen.

Fragen Sie deshalb früh nach drei Dingen: Wer ist für Ihr Vorhaben die zuständige Stelle, welche Unterlagen verlangt sie, und was genau gilt in diesem Programm als Beginn. Diese drei Auskünfte kosten wenig Aufwand und entscheiden darüber, ob der Weg offensteht oder bereits verschlossen ist.

Die beiden Ebenen schließen sich nicht automatisch aus. Eine Kombination aus Landesförderung und Bundesförderung ist unter Umständen möglich, und für viele Haushalte ist genau das der Punkt, an dem eine Finanzierung erst trägt.

Ob es im Einzelfall zulässig ist, entscheiden die Bedingungen der beteiligten Programme. Manche lassen eine Kumulierung ausdrücklich zu, andere schließen sie für dieselbe Maßnahme oder für denselben Kostenanteil aus. Es gibt also keine allgemeingültige Antwort, sondern nur den Abgleich der konkreten Programmbedingungen im aktuellen Programmstand. Wer pauschal hört, das gehe nicht, hat meist eine Vermutung gehört und keine Prüfung.

Praktisch bedeutet die Kombination doppelten Aufwand, weil beide Ebenen eigene Antragswege, eigene Nachweise und eigene Fristen haben. Der Bundesteil läuft in der Regel über die Hausbank, der Landesteil je nach Programm über die Kommune. Beides muss zeitlich zusammenpassen und zur Auszahlung der übrigen Finanzierungsbausteine. Die Systematik der Bundesebene beschreibt der Beitrag zur KfW-Förderung.

Der entscheidende Zeitpunkt liegt vorne. Fördermittel sind Teil der Gesamtfinanzierung und kein Nachtrag dazu. Wer die Baufinanzierung abschließt und danach nach Förderung fragt, hat eine mögliche Kombination in vielen Fällen bereits verloren, weil das Vorhaben als begonnen gilt und die Struktur der Finanzierung feststeht.

Fördermittel scheitern in der Praxis seltener an den Voraussetzungen als an der Reihenfolge. Inhaltlich passen mehr Haushalte hinein, als am Ende Mittel erhalten. Der Unterschied liegt fast immer im Zeitpunkt der Prüfung.

Sinnvoll ist deshalb eine feste Abfolge, die vor dem Kaufvertrag beginnt. Zuerst klären Sie, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich in die Systematik der Landesförderung passt und ob der Haushalt innerhalb der jeweils gültigen Grenzen liegt. Danach klären Sie den Antragsweg und die Frage, was als Vorhabenbeginn gilt. Erst dann stellen Sie die Finanzierung endgültig auf.

Diese Reihenfolge kostet Sie in der Regel wenige Tage. Die umgekehrte Reihenfolge kostet im ungünstigen Fall den gesamten Anspruch. Das ist ein ungleiches Verhältnis, und es ist der Grund, warum wir diese Prüfung an den Anfang stellen und nicht ans Ende.

Ob die Landesförderung für Sie in Betracht kommt, hängt an Angaben, die kein Rechner kennt: an Ihrer Haushaltsgröße, an Ihrem Einkommen, an der Frage, ob Sie selbst einziehen und in welchem Zustand das Objekt ist. Wir prüfen das für Ihre Lage, bevor die Finanzierung steht, und nicht danach.

Wir arbeiten in der Region Koblenz, Neuwied und Andernach, und dort ist die Frage nach dem Land besonders oft unbeantwortet. Für ein erstes Gespräch reichen der Ort und die Art des Objekts, die Angabe, ob Sie selbst einziehen, und ein grober Zeitplan. Alles Weitere ordnet sich daran. Wie der Ablauf vor Ort aussieht, steht auf den Seiten zur Baufinanzierung in Neuwied und zur Baufinanzierung in Koblenz.

Bringen Sie zu diesem Termin bitte nichts Fertiges mit, sondern nur Ihre Zahlen. Es ist ausdrücklich kein Nachteil, wenn Sie noch kein Objekt haben. Im Gegenteil: Der beste Zeitpunkt für diese Prüfung liegt vor der Zusage an den Verkäufer.