Baufinanzierung in Koblenz

Die Kernaussage für Koblenz ist einfach: Kaufpreise und Mieten laufen auseinander. Im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd lagen die Wohnungspreise 2018 bei rund 2.790 Euro je Quadratmeter, stiegen bis 2021 und 2022 auf rund 3.690 Euro und liegen aktuell bei rund 3.110 Euro. Das sind rund 16 Prozent unter dem Hoch. Die Kaltmieten sind im selben Zeitraum von 9,55 Euro auf 11,15 Euro je Quadratmeter gestiegen, ohne Einbruch dazwischen.

Für Sie als Käufer heißt das zweierlei. Der Einstieg ist gemessen am Hoch günstiger geworden, gleichzeitig ist die Miete, die Sie sparen oder einnehmen, gestiegen. Beides zusammen verschiebt die Rechnung, die eine Bank aufmacht, wenn sie Ihre Belastung prüft.

Koblenz ist dabei kein einheitlicher Markt. Zwischen den Stadtteilen und innerhalb eines Teilmarkts zwischen den Wohnlagen liegen erhebliche Unterschiede. Wie eine Finanzierung grundsätzlich aufgebaut ist, steht auf der Seite Baufinanzierung. Hier geht es um das, was in Koblenz dazukommt.

Über die gesamte Stadt liegt der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen bei 3.190 Euro je Quadratmeter, die Spanne reicht von 1.640 bis 5.330 Euro. Kleine Wohnungen sind je Quadratmeter am teuersten, mittlere Größen am günstigsten. Bei den Kaltmieten gilt dasselbe Muster.

Auffällig ist die Richtung der Entwicklung. Wohnungen haben um 5,3 Prozent zugelegt, Mieten um 2,0 Prozent, Häuser dagegen 3,4 Prozent verloren. Wer ein Haus finanziert, bewegt sich also in einem anderen Marktumfeld als jemand, der eine Wohnung kauft.

Der zentrale Teilmarkt liegt bei den Kaufpreisen leicht unter dem Stadtschnitt und bei den Mieten darüber. Wohnungen kosten hier im Schnitt 3.130 Euro je Quadratmeter, die Kaltmiete liegt bei 11,20 Euro. Genau diese Kombination erklärt, warum die Mietrendite im Teilmarkt mit 4,3 Prozent über dem städtischen Wert liegt und der Trend nach oben zeigt.

Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter kosten hier im Schnitt 104.300 Euro insgesamt, Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern 193.000 Euro. Das sind Größenordnungen, bei denen die Nebenkosten und der Eigenkapitalanteil stärker ins Gewicht fallen als der Kaufpreis selbst.

Der Verlauf im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd zeigt den Punkt, an dem die beiden Kurven sich trennen. Bis 2021 und 2022 stiegen Kaufpreise und Mieten gemeinsam, danach gaben die Kaufpreise nach, während die Mieten weiterliefen.

In Zahlen: Die Kaltmieten stiegen von 9,55 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf rund 11,15 Euro. Die Kaufpreise liegen mit rund 3.110 Euro je Quadratmeter rund 16 Prozent unter dem Hoch von rund 3.690 Euro.

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Summe, die Sie aufbringen. In Rheinland-Pfalz kommen die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent des Kaufpreises sowie Notar und Grundbuch dazu, bei Einschaltung eines Maklers zusätzlich dessen Courtage. Diese Kaufnebenkosten finanzieren viele Banken nicht mit, sie müssen also aus Eigenkapital kommen. Welche Posten im Einzelnen anfallen, steht im Beitrag Kaufnebenkosten.

Ein Beispiel aus dem Teilmarkt macht die Größenordnung deutlich. Eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet dort im Schnitt 193.000 Euro. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt darauf 9.650 Euro, bevor Notar, Grundbuch und eine mögliche Courtage überhaupt gerechnet sind. Wer diese Position übersieht, plant das Eigenkapital zu knapp.

Der zweite Punkt ist der Beleihungswert. Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Wert, den sie dem Objekt dauerhaft zutraut. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der entscheidet über die Konditionsklasse. Gerade in einem Markt, der rund 16 Prozent unter dem Hoch liegt, ist die Bewertung selten deckungsgleich mit dem, was im Kaufvertrag steht. Die Mechanik dahinter erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt an Ihrer Lage und nicht an einer Faustregel. Die Möglichkeiten und ihre Grenzen sind im Beitrag Eigenkapital zusammengestellt.

Die Mietrendite ist die Zahl, an der sich beide Wege unterscheiden. In der Stadt Koblenz liegt sie bei 3,9 Prozent im Jahr mit einem Trend von minus 0,1 Prozentpunkten, im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd bei 4,3 Prozent mit einem Trend von plus 0,1 Prozentpunkten. Der zentrale Teilmarkt trägt sich also rechnerisch besser als der Stadtschnitt.

Für die Eigennutzung zählt eine andere Zahl. Ein Durchschnittshaushalt in Koblenz kann sich 110 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Wer selbst einzieht, vergleicht die künftige Rate mit der Miete, die er heute zahlt, und rechnet die Instandhaltung mit ein.

Bei der Kapitalanlage prüft die Bank zusätzlich die Mieteinnahme und setzt sie meist nicht in voller Höhe an. Welche Unterlagen dafür gebraucht werden und wie die Rechnung aufgebaut ist, steht auf der Seite Kapitalanlage finanzieren. Die steuerliche Seite gehört in jedem Fall zu Ihrem Steuerberater.

Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch über Ihr Vorhaben. Erst danach entscheidet sich, welche Häuser überhaupt in Frage kommen.