Baufinanzierung in Koblenz: So rechnet die Bank Ihren Kauf

Eine Immobilienfinanzierung in Koblenz rechnet derzeit mit zwei Zahlen, die auseinanderlaufen: Kaufpreise unter dem Hoch, Mieten weiter im Plus. Im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd lagen die Wohnungspreise 2018 bei rund 2.790 Euro je Quadratmeter, stiegen bis 2021 und 2022 auf rund 3.690 Euro und liegen aktuell bei rund 3.110 Euro. Das sind rund 16 Prozent unter dem Hoch. Die Kaltmieten sind im selben Zeitraum von 9,55 Euro auf 11,15 Euro je Quadratmeter gestiegen, ohne Einbruch dazwischen.

Für Sie als Käufer heißt das zweierlei. Der Einstieg ist gemessen am Hoch günstiger geworden, gleichzeitig ist die Miete, die Sie sparen oder einnehmen, gestiegen. Beides zusammen verschiebt die Rechnung, die eine Bank aufmacht, wenn sie Ihre Belastung prüft.

Koblenz ist dabei kein einheitlicher Markt. Zwischen den Stadtteilen und innerhalb eines Teilmarkts zwischen den Wohnlagen liegen erhebliche Unterschiede. Wie eine Finanzierung grundsätzlich aufgebaut ist, steht auf der Seite Baufinanzierung. Hier geht es um das, was in Koblenz dazukommt. Läuft bei Ihnen dagegen die Zinsbindung eines bestehenden Darlehens aus, ist die Seite Anschlussfinanzierung in Koblenz der richtige Einstieg.

Eine Eigentumswohnung in Koblenz kostet im Stadtschnitt 3.190 Euro je Quadratmeter, die Spanne reicht von 1.640 bis 5.330 Euro. Kleine Wohnungen sind je Quadratmeter am teuersten, mittlere Größen am günstigsten. Bei den Kaltmieten gilt dasselbe Muster.

Auffällig ist die Richtung der Entwicklung. Wohnungen haben um 5,3 Prozent zugelegt, Mieten um 2,0 Prozent, Häuser dagegen 3,4 Prozent verloren. Wer ein Haus finanziert, bewegt sich also in einem anderen Marktumfeld als jemand, der eine Wohnung kauft.

Der zentrale Teilmarkt liegt bei den Kaufpreisen leicht unter dem Stadtschnitt und bei den Mieten darüber. Wohnungen kosten hier im Schnitt 3.130 Euro je Quadratmeter, die Kaltmiete liegt bei 11,20 Euro. Genau diese Kombination erklärt, warum die Mietrendite im Teilmarkt mit 4,3 Prozent über dem städtischen Wert liegt und der Trend nach oben zeigt.

Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter kosten hier im Schnitt 104.300 Euro insgesamt, Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern 193.000 Euro. Das sind Größenordnungen, bei denen die Nebenkosten und der Eigenkapitalanteil stärker ins Gewicht fallen als der Kaufpreis selbst.

Der Verlauf im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd zeigt den Punkt, an dem die beiden Kurven sich trennen. Bis 2021 und 2022 stiegen Kaufpreise und Mieten gemeinsam, danach gaben die Kaufpreise nach, während die Mieten weiterliefen.

In Zahlen: Die Kaltmieten stiegen von 9,55 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf rund 11,15 Euro. Die Kaufpreise liegen mit rund 3.110 Euro je Quadratmeter rund 16 Prozent unter dem Hoch von rund 3.690 Euro.

Die Preise unterscheiden sich in Koblenz je Stadtteil deutlich, deshalb gehört ein Kaufpreis immer gegen seinen Teilmarkt gestellt. Alle 16 Teilmärkte nebeneinander zeigt der erste Beitrag in der Liste, zu jedem Teilmarkt gibt es einen eigenen Beitrag mit Preisen, Mieten und Wohnlagen.

Wer in Koblenz eine Wohnung mit 40 bis 80 Quadratmetern im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd kauft, zahlt dort im Schnitt 193.000 Euro und darauf allein 9.650 Euro Grunderwerbsteuer, denn in Rheinland-Pfalz beträgt sie 5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuch kommen dazu, bei Einschaltung eines Maklers auch dessen Courtage. Diese Kaufnebenkosten finanzieren viele Banken nicht mit, sie kommen also meist aus Ihrem Eigenkapital. Welche Posten im Einzelnen anfallen, steht im Beitrag Kaufnebenkosten.

Wer diese Position übersieht, plant das Eigenkapital zu knapp. Die vollständige Rechnung mit Notar und Grundbuch steht im Abschnitt Finanzieren ohne Eigenkapital.

Neben den Nebenkosten entscheidet in Koblenz der Beleihungswert. Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Wert, den sie dem Objekt dauerhaft zutraut. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der entscheidet über die Konditionsklasse. Gerade in einem Markt, der rund 16 Prozent unter dem Hoch liegt, ist die Bewertung selten deckungsgleich mit dem, was im Kaufvertrag steht. Die Mechanik dahinter erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt an Ihrer Lage und nicht an einer Faustregel. Die Möglichkeiten und ihre Grenzen sind im Beitrag Eigenkapital zusammengestellt.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in Koblenz möglich, wenn Ihr Einkommen die höhere Belastung dauerhaft trägt. Die Bank finanziert dann nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten, und prüft deshalb Ihre Haushaltsrechnung, Ihre Beschäftigung und Ihre Schufa besonders genau.

Am Beispiel aus dem Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd: Zur Wohnung für 193.000 Euro kommen 9.650 Euro Grunderwerbsteuer und bei rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch weitere 2.895 bis 3.860 Euro. Ohne Makler sind das zusammen rund 12.500 bis 13.500 Euro, die bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ebenfalls die Bank tragen müsste. Ob Ihre Zahlen dafür reichen, zeigt der Rechner oben.

Die Mietrendite ist die Zahl, an der sich beide Wege unterscheiden. In der Stadt Koblenz liegt sie bei 3,9 Prozent im Jahr mit einem Trend von minus 0,1 Prozentpunkten, im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd bei 4,3 Prozent mit einem Trend von plus 0,1 Prozentpunkten. Der zentrale Teilmarkt trägt sich also rechnerisch besser als der Stadtschnitt.

Für die Eigennutzung zählt eine andere Zahl. Ein Durchschnittshaushalt in Koblenz kann sich 110 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Wer selbst einzieht, vergleicht die künftige Rate mit der Miete, die er heute zahlt, und rechnet die Instandhaltung mit ein.

Bei der Kapitalanlage prüft die Bank zusätzlich die Mieteinnahme und setzt sie meist nicht in voller Höhe an. Welche Unterlagen dafür gebraucht werden und wie die Rechnung aufgebaut ist, steht auf der Seite Kapitalanlage finanzieren. Für ein ganzes Mehrfamilienhaus in Koblenz gibt es die Seite Mehrfamilienhaus in Koblenz finanzieren. Die steuerliche Seite gehört in jedem Fall zu Ihrem Steuerberater.

Beim Kauf in Koblenz kommen zwei Ebenen in Frage: die Förderung des Bundes über die KfW und die Wohnraumförderung des Landes über die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz, kurz ISB. Beide ersetzen die Bankfinanzierung nicht, sondern ergänzen sie.

Die ISB fördert den Kauf, den Neubau und die Modernisierung selbst genutzten Wohneigentums. Die sozialen Programme sind an Einkommensgrenzen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz gebunden, daneben gibt es ein Programm ohne Einkommensgrenzen, das eine weitere finanzierende Bank voraussetzt. Den Antrag für die sozialen Programme stellen Sie bei der Stadt- oder Kreisverwaltung, in deren Gebiet die Immobilie liegt. Für ein Objekt in Koblenz ist das die Stadtverwaltung Koblenz.

Wichtig ist die Reihenfolge. Förderprogramme haben eigene Fristen rund um Kaufvertrag und Baubeginn, deshalb gehört die Förderung vor den Notartermin und nicht danach. Einen Überblick geben die Beiträge Förderung in Rheinland-Pfalz und Welche Förderung es beim Immobilienkauf gibt.

Zwei Angaben zum Grundstück können Sie in Koblenz kostenlos selbst nachsehen: den Bodenrichtwert und die Hochwassergefahr. Beides fließt in die Bewertung ein, die die Bank später vornimmt, und beides ist vor der Besichtigung schneller geklärt als danach.

Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Koblenz alle zwei Jahre, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026. Sie sind im Geoportal der Stadt einsehbar, landesweit zusätzlich über BORIS.RLP. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone, kein Wert für Ihr Grundstück, zeigt aber, ob der Grundstücksanteil im Kaufpreis plausibel ist.

Koblenz liegt an Rhein und Mosel. Im Geoportal der Stadt stehen unter der Kachel Wasser die Hochwassergefahrenkarten für ein häufiges, ein hundertjährliches und ein extremes Hochwasser sowie die festgesetzten Überschwemmungsgebiete. Für die Finanzierung zählt das doppelt: Die Lage geht in die Bewertung ein, und für das beliehene Gebäude verlangt die Bank in aller Regel eine Wohngebäudeversicherung, bei der Sie den Schutz gegen Elementarschäden früh klären sollten. Wie die Bank ein Objekt insgesamt bewertet, erklärt der Beitrag Immobilienbewertung.

Der Unterschied liegt in der Auswahl: Eine Hausbank bietet in der Regel die Darlehen der eigenen Bank und ihres Verbunds an, ein Vermittler fragt mehrere Banken für denselben Fall an. Welcher Weg für Sie passt, hängt davon ab, ob Sie ein Angebot bestätigt haben wollen oder mehrere vergleichen möchten.

Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch über Ihr Vorhaben. Erst danach entscheidet sich, welche Banken überhaupt in Frage kommen.

Ein Fall aus Koblenz-Metternich vom Juni 2026 zeigt, warum das wichtig ist. Für eine Kapitalanlage sollte eine Wohnung für 250.000 Euro finanziert werden, eingebracht wurden nur die Kaufnebenkosten. Der Beleihungswert lag bei 220.000 Euro, also 12 Prozent unter dem Kaufpreis. Die Hausbank lehnte ab, weil sie 10 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis verlangte. Innerhalb von 24 Stunden war eine Bank gefunden, die den Kaufpreis vollständig finanziert hat.