Modernisierungskredit: den Umbau richtig finanzieren

Ein Modernisierungskredit ist ein Darlehen für bauliche Maßnahmen an einer bestehenden Immobilie. Anders als bei der Baufinanzierung geht es nicht um den Erwerb, sondern um das, was danach kommt: erhalten, verbessern, energetisch ertüchtigen.

Für die Finanzierung ist entscheidend, wie die Maßnahme eingeordnet wird. Eine Instandhaltung erhält den Zustand, eine Modernisierung hebt den Standard, eine Sanierung behebt einen Schaden. Diese Unterscheidung wirkt auf die Förderfähigkeit, auf die Bewertung durch die Bank und auf die steuerliche Behandlung. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Sanierungskredit: was er finanziert und was nicht.

Wer ohnehin kauft und weiß, dass renoviert werden muss, sollte beides zusammen betrachten. Eine Modernisierung, die erst nach der Auszahlung geplant wird, endet in einer Nachfinanzierung, und die ist langsamer und teurer als der erste Anlauf.

Es gibt nicht das eine Produkt, sondern vier Wege. Welcher passt, hängt an der Summe, an Ihrem Grundbuch, am Tempo und daran, ob Sie Belege einreichen möchten.

Der größte Unterschied liegt in der Sicherheit. Mit Grundschuld bekommt die Bank ein Recht am Objekt und rechnet entsprechend günstiger. Ohne Grundschuld finanziert sie gegen Ihre Bonität, das ist schneller und schlanker, dafür in Höhe und Laufzeit begrenzt.

Ein Punkt wird dabei oft übersehen: Ein Darlehen ohne Grundschuld ist rechtlich ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie dürfen es jederzeit vorzeitig zurückzahlen, und die Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich gedeckelt. Bei Immobiliardarlehen gilt diese Deckelung ausdrücklich nicht. Mehr dazu im Beitrag Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag.

Wenn Sie unsicher sind, ob eine Aufstockung oder ein eigenes Darlehen besser passt, hilft die Gegenüberstellung in Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken.

Es gibt zwei Welten am Markt. Ein Teil der Banken zahlt gegen Vorlage von Rechnungen aus, oft in Tranchen nach Baufortschritt. Ein anderer Teil zahlt die Summe frei auf Ihr Konto und verlangt keinen Nachweis.

Für Sie ist das keine Formalie. Wer selbst Hand anlegt, Material im Baumarkt kauft oder Handwerker aus dem Umfeld beauftragt, kann Eigenleistung nicht per Rechnung belegen. Wer Bauabschnitte verschiebt, kommt mit einer Auszahlung nach Fortschritt in Schwierigkeiten.

Diese Frage gehört deshalb in das erste Gespräch, nicht in die Auszahlungsphase. Bei Fördermitteln führt allerdings kein Weg an einem Nachweis vorbei. Welche Belege verlangt werden und worauf Sie achten sollten, steht in Der Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit.

Geprüft werden drei Dinge: Ihre Bonität, das Objekt und die Maßnahme selbst. Bei der Bonität zählen Einkommen, bestehende Verpflichtungen und die SCHUFA. Beim Objekt geht es um den Beleihungswert, also den Wert, den die Bank dauerhaft als Sicherheit ansetzt.

Wichtig für Modernisierungen: Ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden werden vom Beleihungswert abgezogen. Ein sanierungsbedürftiges Objekt startet also mit einem niedrigeren Wert, und genau deshalb lohnt es sich, die geplanten Maßnahmen von Anfang an mit einzureichen. Wie die Bewertung im Einzelnen funktioniert, steht in Beleihungsauslauf und in den Beiträgen zur Bewertung einer Eigentumswohnung.

Bei vermieteten Objekten kommt die steuerliche Seite hinzu. Ob Aufwendungen sofort abziehbar sind oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden müssen, entscheidet sich an einer Grenze, die viele erst hinterher kennen. Der Beitrag Modernisierung steuerlich erklärt sie. Die Einordnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor.

Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch. Wir klären, was gemacht werden soll, welche Summe realistisch ist und welcher der vier Wege zu Ihrer Lage passt.