Modernisierungskredit: den Umbau richtig finanzieren

Ein Modernisierungskredit ist ein Darlehen für bauliche Maßnahmen an einer bestehenden Immobilie. Anders als bei der Baufinanzierung geht es nicht um den Erwerb, sondern um das, was danach kommt: erhalten, verbessern, energetisch ertüchtigen.

Für die Finanzierung ist entscheidend, wie die Maßnahme eingeordnet wird. Eine Instandhaltung erhält den Zustand, eine Modernisierung hebt den Standard, eine Sanierung behebt einen Schaden. Diese Unterscheidung wirkt auf die Förderfähigkeit, auf die Bewertung durch die Bank und auf die steuerliche Behandlung. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Sanierungskredit: was er finanziert und was nicht.

Wer ohnehin kauft und weiß, dass renoviert werden muss, sollte beides zusammen betrachten. Eine Modernisierung, die erst nach der Auszahlung geplant wird, endet in einer Nachfinanzierung, und die ist langsamer und teurer als der erste Anlauf.

Eine Modernisierung verbessert den Standard einer Immobilie, eine Sanierung behebt Schäden oder Mängel, eine Renovierung frischt die Oberflächen auf. Banken verwenden die Begriffe Modernisierungskredit, Sanierungskredit und Renovierungskredit oft für dasselbe Produkt. Für die Finanzierung zählt weniger der Name als die Frage, ob die Maßnahme den Wert des Objekts hebt oder nur erhält.

Ein Modernisierungskredit finanziert fest mit dem Gebäude verbundene Maßnahmen, vom Heizungstausch bis zum neuen Bad. Was genau dazugehört, legt bei einem zweckgebundenen Darlehen die jeweilige Bank fest. Bewegliche Einrichtung wie Möbel zählt in der Regel nicht dazu.

Es gibt nicht das eine Produkt, sondern vier Wege. Welcher passt, hängt an der Summe, an Ihrem Grundbuch, am Tempo und daran, ob Sie Belege einreichen möchten.

Ohne Eintrag ins Grundbuch finanzieren Banken eine Modernisierung im Markt meist bis rund 80.000 Euro, je nach Haus auch darunter. Darüber braucht es in aller Regel eine Grundschuld, und dann setzen der Beleihungswert Ihrer Immobilie und Ihr Haushalt die Grenze, nicht ein fester Betrag.

Die Grenze von rund 80.000 Euro ist eine Orientierung aus dem Markt, keine gesetzliche Vorgabe. Jede Bank legt ihre eigene Obergrenze fest, und Ihre Bonität verschiebt sie in beide Richtungen. Wo die beiden Wege sich überschneiden, zeigt der Beitrag Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken.

Der größte Unterschied liegt in der Sicherheit. Mit Grundschuld bekommt die Bank ein Recht am Objekt und rechnet entsprechend günstiger. Ohne Grundschuld finanziert sie gegen Ihre Bonität, das ist schneller und schlanker, dafür in Höhe und Laufzeit begrenzt.

Ein Punkt wird dabei oft übersehen: Ein Darlehen ohne Grundschuld ist rechtlich ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie dürfen es jederzeit vorzeitig zurückzahlen, und die Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich gedeckelt. Bei Immobiliardarlehen gilt diese Deckelung ausdrücklich nicht. Mehr dazu im Beitrag Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag und auf der Seite Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag prüfen.

Wenn Sie unsicher sind, ob eine Aufstockung oder ein eigenes Darlehen besser passt, hilft die Gegenüberstellung in Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken.

Es gibt zwei Welten am Markt. Ein Teil der Banken zahlt gegen Vorlage von Rechnungen aus, oft in Tranchen nach Baufortschritt. Ein anderer Teil zahlt die Summe frei auf Ihr Konto und verlangt keinen Nachweis.

Für Sie ist das keine Formalie. Wer selbst Hand anlegt, Material im Baumarkt kauft oder Handwerker aus dem Umfeld beauftragt, kann Eigenleistung nicht per Rechnung belegen. Wer Bauabschnitte verschiebt, kommt mit einer Auszahlung nach Fortschritt in Schwierigkeiten.

Diese Frage gehört deshalb in das erste Gespräch, nicht in die Auszahlungsphase. Bei Fördermitteln führt allerdings kein Weg an einem Nachweis vorbei. Welche Belege verlangt werden und worauf Sie achten sollten, steht im Beitrag zum Modernisierungskredit ohne Verwendungsnachweis.

Geprüft werden drei Dinge: Ihre Bonität, das Objekt und die Maßnahme selbst. Bei der Bonität zählen Einkommen, bestehende Verpflichtungen und die SCHUFA. Beim Objekt geht es um den Beleihungswert, also den Wert, den die Bank dauerhaft als Sicherheit ansetzt.

Wichtig für Modernisierungen: Ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden werden vom Beleihungswert abgezogen. Ein sanierungsbedürftiges Objekt startet also mit einem niedrigeren Wert, und genau deshalb lohnt es sich, die geplanten Maßnahmen von Anfang an mit einzureichen. Wie die Bewertung im Einzelnen funktioniert, steht in Beleihungsauslauf und in den Beiträgen zur Bewertung einer Eigentumswohnung.

Bei vermieteten Objekten kommt die steuerliche Seite hinzu. Ob Aufwendungen sofort abziehbar sind oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden müssen, entscheidet sich an einer Grenze, die viele erst hinterher kennen. Der Beitrag Modernisierung steuerlich erklärt sie. Die Einordnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor.

Für einen Modernisierungskredit brauchen Sie Nachweise zu Ihrer Person, zum Eigentum und zum Vorhaben. Mit Grundschuld kommen die Objektunterlagen dazu, die eine Bank auch beim Kauf verlangt. Welche Unterlagen im Einzelfall zusätzlich angefordert werden, hängt von der Bank ab.

Ohne Grundbucheintrag geht die Auszahlung am schnellsten, weil weder Notartermin noch Eintragung abgewartet werden müssen. Mit Grundschuld zahlt die Bank erst aus, wenn die Eintragung gesichert ist, und bei einem Verwendungsnachweis fließt das Geld oft in Teilbeträgen nach Baufortschritt.

Die Laufzeit folgt der Sicherheit. Darlehen ohne Grundschuld laufen kürzer, mit Grundschuld sind lange Laufzeiten und eine eigene Zinsbindung möglich. Eine kürzere Laufzeit bedeutet eine höhere monatliche Rate, eine längere bindet Ihr Budget länger. Welche Rate Ihr Haushalt trägt, zeigt die Einschätzung oben auf dieser Seite.

Ja. Für energetische Maßnahmen gibt es Förderkredite und Zuschüsse des Bundes, und ein freier Modernisierungskredit kann den Teil finanzieren, den die Förderung nicht abdeckt. Wichtig ist die Reihenfolge: Förderung setzt in aller Regel voraus, dass der Antrag vor Beginn des Vorhabens gestellt ist, meist also vor der Auftragsvergabe.

Förderkredite werden nicht direkt bei der Förderbank beantragt, sondern über ein Finanzierungsinstitut, und nicht jede Bank leitet jedes Programm durch. Welche Programme aktuell offen sind und wie sie mit Ihrer Finanzierung zusammenpassen, klärt die Förderberatung.

Bei selbst genutzten Immobilien ermäßigt sich die Einkommensteuer für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG um insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre und höchstens 40.000 Euro je Objekt. Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein.

Die Steuerermäßigung entfällt nach § 35c Abs. 3 EStG, wenn Sie für dieselbe Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch nehmen. Förderung und Steuer schließen sich also aus, und die Entscheidung gehört vor den ersten Antrag.

Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regeln: Erhaltungsaufwand ist als Werbungskosten abziehbar, Herstellungskosten nur über die Abschreibung. Wie die Grenze verläuft, erklärt der Beitrag Modernisierung steuerlich. Die Einordnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor.

Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch. Wir klären, was gemacht werden soll, welche Summe realistisch ist und welcher der vier Wege zu Ihrer Lage passt.