Baufinanzierung in Neuwied: So prüft die Bank Ihren Kauf

Eine Immobilienfinanzierung in Neuwied bewegt sich meist zwischen 152.100 Euro für eine Wohnung mit 40 bis 80 Quadratmetern im Teilmarkt Heddesdorf und Innenstadt und 266.000 Euro für ein Einfamilienhaus, beides im Schnitt laut Sparkasse Neuwied. Das sind Summen, bei denen die Kaufnebenkosten noch aus Eigenkapital darstellbar sind, ohne dass die gesamte Rücklage aufgebraucht wird.

Der zweite Punkt ist die Bandbreite. Die Spanne bei Wohnungen reicht von 1.480 bis 3.520 Euro je Quadratmeter, bei Häusern von 179.500 bis 650.600 Euro. Zwischen der unteren und der oberen Grenze liegen Baujahr, Zustand und Lage. Eine Bank bewertet genau diese Unterschiede, und deshalb ist ein Durchschnittswert für Ihre Finanzierung nur der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis.

Der dritte Punkt betrifft die Objektarten. In Neuwied wird viel Bestand gehandelt, oft mit Modernisierungsbedarf. Für die Finanzierung heißt das: Was am Objekt noch gemacht werden muss, gehört von Anfang an in die Unterlagen. Wie eine Baufinanzierung insgesamt aufgebaut ist, steht auf der Seite Baufinanzierung.

Die folgenden Werte beziehen sich auf den Teilmarkt Neuwied-Heddesdorf und Innenstadt. Über alle Wohnungen hinweg liegt der Kaufpreis im Schnitt bei 2.340 Euro je Quadratmeter, die Kaltmiete bei 8,20 Euro je Quadratmeter mit einer Spanne von 5,70 bis 12,90 Euro.

Ein Haus in Neuwied kostet über alle Haustypen im Schnitt 294.400 Euro, die Spanne reicht von 179.500 bis 650.600 Euro. Aufgeschlüsselt nach Typ zeigt sich, dass der Quadratmeterpreis beim Einfamilienhaus am höchsten ausfällt, während Doppelhaushälfte und Zweifamilienhaus günstiger je Quadratmeter liegen.

Der Unterschied zwischen beiden Städten liegt beim Kaufpreis, nicht bei der Miete. In Koblenz kostet eine Wohnung im Schnitt 3.190 Euro je Quadratmeter, in Neuwied 2.340 Euro. Die Mietrendite liegt in Koblenz bei 3,9 Prozent, in Neuwied bei 4,2 Prozent.

Die Werte oben gelten für Heddesdorf und die Innenstadt. In den übrigen Stadtteilen von Neuwied liegen Preise und Mieten zum Teil deutlich anders. Die Übersicht stellt alle Stadtteile nebeneinander, die Beiträge darunter gehen je Stadtteil ins Detail.

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dauerhaft als Sicherheit ansetzt. Er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, weil Abschläge für Zustand, Lage und Instandhaltungsrückstand einfließen. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der steuert, wie eine Bank Ihren Fall einordnet.

In Neuwied wirkt das niedrigere Preisniveau in beide Richtungen. Die absolute Summe, die Sie für einen bestimmten Beleihungsauslauf mitbringen müssen, ist kleiner als in Koblenz. Gleichzeitig ist die Streuung groß: Die Spanne im Teilmarkt reicht von 1.480 Euro in einfacher Lage bis 3.520 Euro in sehr guter Lage, mehr als das Doppelte je Quadratmeter. Ein Objekt am oberen Ende der Spanne muss diesen Preis über Zustand, Ausstattung und Lage begründen können, sonst weicht die Bewertung vom Kaufpreis ab.

Praktisch heißt das: Planen Sie die Kaufnebenkosten immer zusätzlich ein. Bei einem Einfamilienhaus zum Durchschnittspreis von 266.000 Euro sind das je nach Konstellation mehrere Zehntausend Euro, die nicht mitfinanziert werden, sondern aus Eigenkapital kommen sollten. Welche Mittel dafür in Frage kommen, steht im Beitrag Eigenkapital.

Ohne Eigenkapital zu finanzieren ist in Neuwied möglich, wenn Ihr Einkommen die volle Summe aus Kaufpreis und Nebenkosten sicher trägt. Das niedrigere Preisniveau hilft dabei, weil die Nebenkosten in absoluten Euro kleiner ausfallen als in Koblenz. Die Prüfung der Bank wird dadurch aber nicht milder.

Ein Beispiel mit den Zahlen aus dem Teilmarkt: Auf eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern zum Durchschnittspreis von 152.100 Euro fallen 7.605 Euro Grunderwerbsteuer an, dazu rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch, also weitere 2.282 bis 3.042 Euro. Bei einer Vollfinanzierung trägt die Bank auch diese Beträge, und genau deshalb schaut sie auf Ihren Haushalt genauer als auf das Objekt.

Planen Sie beim Kauf eines älteren Hauses gleich eine Modernisierung, gehört sie mit Kostenaufstellung in dieselbe Anfrage. Die Voraussetzungen im Einzelnen stehen im Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital, ob Ihre Zahlen reichen, zeigt der Rechner oben.

Ja, und in Neuwied mit seiner großen Preisspanne ist das sinnvoll. Wer vor der Suche weiß, bis zu welchem Kaufpreis die Bank mitgeht, kann bei einer Besichtigung sofort einschätzen, ob ein Objekt in Frage kommt, und Makler oder Verkäufer zeigen, dass das Gebot trägt.

Eine solche Einschätzung ist kein Darlehensvertrag. Verbindlich wird die Bank erst, wenn Objekt und Unterlagen vorliegen und sie Ihre Kreditwürdigkeit geprüft hat. Wie Sie den Rahmen vorher ermitteln, erklärt der Beitrag Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen.

Für Käufer in Neuwied gibt es neben der KfW die Wohnraumförderung des Landes über die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz, kurz ISB. Sie deckt den Kauf einer Bestandsimmobilie ebenso ab wie den Neubau und die Modernisierung selbst genutzten Wohneigentums.

Gerade weil in Neuwied viel Bestand mit Modernisierungsbedarf gehandelt wird, lohnt der Blick auf beide Ebenen. Die sozialen Programme der ISB sind an Einkommensgrenzen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz gebunden, ein weiteres Programm kommt ohne Einkommensgrenzen aus und setzt eine weitere finanzierende Bank voraus. Beantragt werden die sozialen Programme bei der Stadt- oder Kreisverwaltung, in deren Gebiet die Immobilie liegt.

Förderprogramme haben eigene Fristen rund um Kaufvertrag und Baubeginn. Klären Sie die Förderung deshalb vor dem Notartermin. Einen Überblick gibt der Beitrag Förderung in Rheinland-Pfalz, Hilfe bei der Auswahl die Seite Förderberatung.

Vor einem Kauf in Neuwied können Sie zwei Punkte kostenlos online nachsehen: den Bodenrichtwert des Grundstücks und die Hochwassergefahr am Rhein. Beide wirken auf den Wert, den die Bank ansetzt.

Die Bodenrichtwerte in Rheinland-Pfalz werden alle zwei Jahre zum 1. Januar neu ermittelt und sind über BORIS.RLP frei einsehbar, das Informationssystem der Gutachterausschüsse des Landes. Bei Häusern mit großem Grundstück, wie sie in den Neuwieder Durchschnittswerten mit 260 bis 480 Quadratmetern auftauchen, macht der Boden einen spürbaren Teil des Kaufpreises aus.

Für die Hochwassergefahr stellt das Land Rheinland-Pfalz Hochwassergefahrenkarten online bereit. Sie zeigen für ein häufiges, ein hundertjährliches und ein extremes Hochwasser, wie weit das Wasser reicht und wie tief es steht. Liegt ein Objekt in einer gefährdeten Zone, klären Sie früh, ob sich das Gebäude gegen Elementarschäden versichern lässt. Für das beliehene Gebäude verlangt die Bank in aller Regel eine Wohngebäudeversicherung.

In Neuwied zeigt sich der Unterschied zwischen Hausbank und Vermittler vor allem bei Bestandsobjekten mit Modernisierungsbedarf, weil Banken Zustand und Instandhaltungsrückstand unterschiedlich streng bewerten. Eine Hausbank bietet in der Regel die Darlehen der eigenen Bank und ihres Verbunds an, ein Vermittler fragt für denselben Fall mehrere Banken an. Wer in Neuwied schon Eigentümer ist und vor dem Ende der Zinsbindung steht, findet die Werte nach Kaufjahr auf der Seite Anschlussfinanzierung in Neuwied.

Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch über das Objekt und über Ihre Zahlen. Erst danach entscheidet sich, welche Banken für Ihren Fall überhaupt in Frage kommen.