Der Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit

Beim Modernisierungskredit gibt es zwei Modelle nebeneinander. Ein Teil der Banken verlangt einen Verwendungsnachweis und zahlt erst aus, wenn Rechnungen, Angebote oder ein bestimmter Baufortschritt vorliegen. Ein anderer Teil überweist die vereinbarte Summe ohne Nachweis auf Ihr Konto und überlässt Ihnen, wofür Sie das Geld einsetzen.

Diese Weiche entscheidet mehr über Ihren Alltag während der Sanierung als jede andere Vertragsklausel. Sie bestimmt, wann Geld auf Ihrem Konto liegt, wie viele Unterlagen Sie zusammentragen müssen, ob Sie Material vorziehen können und ob Ihre eigene Arbeitszeit überhaupt in die Finanzierung passt.

Wer das vorher weiß, spart sich viel Ärger. Die häufigste Enttäuschung entsteht nämlich nicht bei der Zusage, sondern Wochen später, wenn der Handwerker die erste Rechnung stellt und die Bank Unterlagen anfordert, mit denen niemand gerechnet hat. Welche Darlehensarten überhaupt zur Auswahl stehen, ordnet der Beitrag zu den Wegen zum Modernisierungskredit ein, die Einbettung in eine bestehende Baufinanzierung finden Sie auf der Themenseite.

Bei einem zweckgebundenen Darlehen zahlt die Bank nicht auf einen Schlag, sondern abschnittsweise gegen Unterlagen. Sie rufen einen Teilbetrag ab, reichen die geforderten Belege ein, die Bank prüft und überweist danach, teils direkt an das ausführende Unternehmen.

Der Ablauf ist in den meisten Häusern ähnlich aufgebaut, auch wenn die geforderten Unterlagen im Detail auseinandergehen.

Ohne Nachweispflicht überweist die Bank den Betrag in einer Summe auf Ihr Konto, die Verwendung bleibt Ihre Sache. Üblich ist das bei Verbraucherdarlehen zur freien Verwendung, also bei Krediten, die nicht an einen bestimmten Zweck gebunden sind.

Diese Variante finden Sie vor allem dort, wo keine Grundschuld eingetragen wird. Ohne Sicherheit im Grundbuch prüft die Bank Ihre Bonität, nicht Ihr Bauvorhaben, und verzichtet häufig auf die Kontrolle der Mittelverwendung. Was das rechtlich bedeutet und wo die Grenzen bei Summe und Laufzeit liegen, steht im Beitrag zum Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag.

Der Verzicht auf den Nachweis ist allerdings kein Geschenk. Die Bank kann weder die Mittelverwendung noch eine mögliche Wertsteigerung des Objekts kontrollieren, und dieses Mehr an Unsicherheit spiegelt sich in der Kondition. Zweckgebundene und geförderte Darlehen sind im Gegenzug meist günstiger, weil die Bank genau weiß, was mit dem Geld passiert.

Keiner der beiden Wege ist grundsätzlich besser. Die Antwort hängt daran, wie Sie sanieren: mit beauftragten Betrieben und festem Zeitplan oder in Abschnitten, mit Eigenleistung und wechselnder Reihenfolge. Die folgende Übersicht stellt beide Modelle Merkmal für Merkmal gegenüber.

Eigenleistung lässt sich nicht per Rechnung belegen, und genau daran scheitern Nachweispflichten am häufigsten. Wer selbst Hand anlegt, Material im Baumarkt kauft oder Handwerker aus dem Bekanntenkreis bar bezahlt, hat am Ende eine fertige Wohnung, aber keine Unterlagen, mit denen eine Bank arbeiten kann.

Vier Konstellationen passen schlecht zu einer Auszahlung gegen Rechnung. Prüfen Sie vor der Antragstellung, ob eine davon auf Ihr Vorhaben zutrifft.

Bei geförderten Darlehen und Zuschüssen ist ein Verwendungsnachweis in aller Regel Pflicht, und daran führt kein Weg vorbei. Öffentliche Mittel sind an einen festgelegten Zweck und an technische Anforderungen gebunden, deshalb gehört die Kontrolle der Verwendung fest zum Verfahren.

Üblich sind eine fachliche Begleitung der Maßnahme, Rechnungen der ausführenden Betriebe und eine Bestätigung darüber, dass die geforderte Ausführung tatsächlich erreicht wurde. Fristen und Formvorgaben sind dabei streng, denn wer sie verfehlt, riskiert den geförderten Teil, während das übrige Darlehen bestehen bleibt. Wie Fördermittel in eine Finanzierung eingebunden werden und wer den Antrag stellt, steht im Beitrag zur Förderung über die KfW.

Daraus folgt eine praktische Konsequenz für die Reihenfolge: Klären Sie den Förderweg, bevor Sie den ersten Auftrag vergeben. Wer Handwerker beauftragt und erst danach an die Förderung denkt, hat die Weiche schon gestellt, ohne es zu merken.

Klären Sie den Verwendungsnachweis, solange Sie noch zwischen Häusern wählen können. In der Auszahlungsphase ist der Vertrag unterschrieben und die Bedingungen stehen fest, dann bleibt nur noch die Frage, wie Sie die geforderten Unterlagen beschaffen.

Fünf Fragen reichen, um ein Angebot vorab richtig einzuordnen. Stellen Sie sie ausdrücklich, denn von allein steht die Antwort selten im Konditionsblatt.

Welche Bank welchen Nachweis verlangt, lässt sich nicht aus einer Tabelle ablesen. Die Vorgaben stehen in internen Richtlinien, sie unterscheiden sich nach Darlehensart, Summe und Besicherung, und sie ändern sich. Genau deshalb klärt sich diese Frage am besten im Gespräch, bevor ein Antrag läuft.

Sinnvoll ist es, zuerst Ihr Vorhaben zu sortieren: Was vergeben Sie an Betriebe, was machen Sie selbst, welche Summe brauchen Sie wann, und soll Förderung dazukommen? Aus diesen Angaben ergibt sich, ob ein zweckgebundenes Darlehen mit besserer Kondition oder eine freie Auszahlung mit mehr Beweglichkeit der passendere Weg ist. Welche Häuser für Ihren Fall überhaupt infrage kommen, zeigt der Bankenvergleich.

Bringen Sie zum Gespräch mit, was Sie schon haben: Kostenvoranschläge, eine grobe Aufstellung der Gewerke, den geplanten Zeitraum und die Einschätzung, welchen Anteil Sie in Eigenleistung erbringen. Damit lässt sich in einem Termin klären, was sonst über mehrere Anfragen verteilt offen bleibt.