Modernisierungskredit: welche Wege es gibt

Für eine Modernisierung stehen Ihnen vier Wege offen: Sie stocken Ihre bestehende Baufinanzierung auf, Sie nehmen ein eigenständiges Modernisierungsdarlehen mit eigener Grundschuld auf, Sie nutzen ein Verbraucherdarlehen ohne Grundbucheintrag oder Sie binden einen Förderkredit ein. Alle vier zahlen dasselbe Vorhaben, sie unterscheiden sich aber deutlich in Aufwand, Dauer und Obergrenze.

Die wichtigste Weiche ist die Sicherheit. Bekommt die Bank eine Grundschuld nach § 1191 BGB, sinkt ihr Risiko, und das wirkt sich auf den Preis aus. Ohne Eintragung im Grundbuch trägt sie das Ausfallrisiko allein, dafür geht es schneller und ohne Notartermin.

Die zweite Weiche wird oft übersehen: Verlangt die Bank einen Verwendungsnachweis? Es gibt Häuser, die jede Rechnung sehen wollen, und es gibt Häuser, die die Summe frei auszahlen. Wer viel selbst macht, entscheidet häufig genau an diesem Punkt. Die Einordnung in den Gesamtablauf einer Baufinanzierung finden Sie auf der Themenseite.

Wenn auf Ihrer Immobilie bereits ein Darlehen läuft, ist die Aufstockung meist der günstigste und schnellste Weg. Die Grundschuld ist eingetragen, und häufig reicht ein Nachtrag zum bestehenden Vertrag. Ein Notartermin entfällt, solange die eingetragene Grundschuld hoch genug ist, um den zusätzlichen Betrag mit abzudecken.

Der Grund liegt in der Zweckerklärung. Sie regelt, welche Forderungen die Grundschuld besichert, und ist meist weit gefasst. Damit kann dieselbe Eintragung ein weiteres Darlehen desselben Hauses tragen. Ist die Grundschuld dagegen bereits vollständig ausgeschöpft, muss sie erhöht werden, und dann sind Notar und Grundbuchamt doch wieder im Spiel.

Trotzdem ist die Aufstockung kein Selbstläufer. Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit neu, so wie es § 505a BGB für Verbraucherdarlehen vorschreibt. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und die Auskunft der Schufa werden erneut ausgewertet, unabhängig davon, wie lange Sie bereits pünktlich zahlen. Hat sich Ihre Einkommenssituation verschlechtert, kann dieselbe Bank ablehnen, bei der die Erstfinanzierung problemlos lief.

Der zweite Punkt betrifft die Sicherheit. Mit jedem zusätzlichen Euro steigt der Beleihungsauslauf, also der Anteil des Beleihungswerts, den die Bank bereits verliehen hat. Überschreitet er eine Schwelle, wird das Gesamtdarlehen teurer, nicht nur der neue Teil. Eine Modernisierung, die den Wert erhöht, kann diesen Effekt abfedern, wenn die Bank die Wertsteigerung in ihrer Bewertung berücksichtigt. Automatisch tut sie das nicht, Sie müssen sie mit Kostenaufstellungen und Angeboten dazu bringen.

Ein eigenes Modernisierungsdarlehen lohnt sich, sobald die Summe groß genug ist, dass eine eigene Zinsbindung und eine lange Laufzeit einen spürbaren Vorteil bringen. Es ist ein Immobiliendarlehen wie jedes andere, nur dass es nicht den Kauf, sondern die Arbeiten an einem Objekt finanziert, das Ihnen bereits gehört.

Der praktische Unterschied zur Aufstockung ist die Freiheit bei der Bankwahl. Sie sind nicht an Ihr bestehendes Haus gebunden und können den Markt vergleichen. Der Preis dafür sind eine neue Grundschuldbestellung und ein zweiter Vertrag mit eigener Zinsbindung, eigener Tilgung und eigenem Ende. Zwei Verträge auf einem Objekt bedeuten zwei Termine, an denen die Anschlussfinanzierung ansteht.

Rechnen Sie die Nebenkosten mit ein. Für die Beurkundung beim Notar und für die Eintragung beim Grundbuchamt fallen Gebühren nach dem GNotKG an, Geschäftswert ist die Höhe der Grundschuld. Dazu kommt Zeit: Von der Zusage bis zur Eintragung vergehen je nach Grundbuchamt mehrere Wochen. Wer im Frühjahr das Dach decken lassen will, sollte im Winter anfangen zu planen.

Steht ohnehin das Ende Ihrer Zinsbindung an, prüfen Sie beides in einem Zug. Eine Umschuldung lässt sich mit einer Erhöhung für die Modernisierung verbinden. Dann verhandeln Sie einen Vertrag statt zwei, und die Grundschuld wird nur einmal angefasst. Wie viel eigenes Geld Sie daneben einsetzen sollten, hängt an denselben Überlegungen wie beim Kauf, dazu finden Sie mehr im Beitrag zum Eigenkapital.

Der dritte Weg verzichtet vollständig auf das Grundbuch. Die Bank vergibt ein Verbraucherdarlehen nach § 491 BGB und stützt sich allein auf Ihr Einkommen und Ihre Bonität. Kein Notar, kein Grundbuchamt, keine Wartezeit auf die Eintragung. Bei vielen Häusern liegt zwischen Antrag und Auszahlung nur eine kurze Prüfung.

Der Preis dafür ist ein höherer Zins und eine begrenzte Summe. Im Markt üblich sind Beträge bis rund 80.000 Euro, je nach Haus auch weniger. Die Laufzeit ist kürzer als bei einem Immobiliendarlehen, was die monatliche Rate spürbar erhöht. Prüfen Sie deshalb nicht nur, ob die Bank die Summe gibt, sondern ob die Rate dauerhaft zu Ihrem Haushalt passt.

Ein Vorteil wird oft unterschätzt: die Flexibilität am Ende. Ein Allgemein-Verbraucherdarlehen können Sie nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei nach § 502 BGB der Höhe nach begrenzt. Bei einem grundpfandrechtlich besicherten Immobiliendarlehen gelten andere Regeln, dort kann eine vorzeitige Ablösung deutlich teurer werden.

Für kleinere und mittlere Vorhaben ist dieser Weg deshalb häufig die vernünftigere Wahl, obwohl der Zins höher ist. Ein neues Bad, eine Heizung oder neue Fenster rechtfertigen selten einen Notartermin und mehrere Wochen Wartezeit. Was dabei im Einzelnen zu beachten ist, steht im Beitrag zum Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag.

Förderkredite, etwa der KfW, sind kein eigener Ersatz für die anderen drei Wege, sondern eine Ergänzung. Sie werden in aller Regel nicht direkt bei der Förderbank beantragt, sondern über Ihre Hausbank, die den Antrag durchreicht und für die Rückzahlung haftet. Die Bank kann einen Förderkredit deshalb ablehnen, auch wenn das Programm zu Ihrem Vorhaben passt.

Der zweite Unterschied liegt in den Anforderungen. Förderprogramme sind an technische Vorgaben gebunden. Es reicht nicht, dass die Heizung neu ist, sie muss den Anforderungen des Programms entsprechen. Häufig ist eine Fachplanung und Baubegleitung durch eine sachverständige Person vorgeschrieben, und die Einhaltung wird nach Abschluss nachgewiesen. Das kostet Zeit und Geld, kann sich bei größeren energetischen Maßnahmen aber deutlich rechnen.

Die wichtigste Regel betrifft den Zeitpunkt: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein. Wer den Handwerker beauftragt und danach an die Förderung denkt, verliert sie in aller Regel. Programme, Konditionen und Anforderungen ändern sich zudem regelmäßig, prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb immer direkt beim Fördergeber. Einen Überblick über die Systematik gibt der Beitrag zur KfW-Förderung.

Ob Sie Rechnungen einreichen müssen, entscheidet allein die Bank. Ein Gesetz schreibt den Verwendungsnachweis bei einem Modernisierungskredit nicht vor. Genau deshalb unterscheiden sich die Häuser an diesem Punkt so stark, und genau deshalb lohnt sich die Frage vor dem Antrag.

Es gibt Banken, die keinen Verwendungsnachweis verlangen. Sie zahlen die Summe in einem Betrag auf Ihr Konto aus, ohne dass Sie später Handwerkerrechnungen oder Belege einreichen. Andere Häuser zahlen nur gegen Rechnung oder nach Baufortschritt aus, teilweise überweisen sie direkt an den Handwerksbetrieb. Beides ist zulässig, beides steht im Vertrag, und beides bedeutet für Sie einen völlig anderen Alltag während der Bauphase.

Für Eigentümer mit viel Eigenleistung ist das häufig der wichtigste Punkt überhaupt. Ihre eigene Arbeitszeit erzeugt keine Rechnung. Wer die Elektrik selbst zieht, die Fliesen selbst legt und nur Material kauft, kann bei einem Haus mit strenger Nachweispflicht einen erheblichen Teil der Summe nicht abrufen. Bei freier Auszahlung spielt die Frage keine Rolle.

Die freie Auszahlung hat allerdings eine Kehrseite, die Sie einplanen sollten. Das Geld liegt vollständig auf Ihrem Konto, bevor die erste Rechnung kommt. Ohne eine eigene Kostenaufstellung und eine Reserve für Nachträge ist die Summe schneller verbraucht als das Vorhaben fertig. Welche Nachweise die einzelnen Häuser verlangen und wie eine Auszahlung nach Baufortschritt praktisch abläuft, steht im Beitrag zum Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit.

Welcher der vier Wege für Sie passt, hängt an Angaben, die kein Rechner kennt: an Ihrer bestehenden Grundschuld, an Ihrem Zeitplan, an der Frage, wie viel Sie selbst machen wollen. Deshalb ist ein Gespräch hier oft der schnellere Weg als ein Formular.

Wenn Sie eine Modernisierung vorhaben und wissen möchten, welche Form dazu passt, sprechen Sie uns gern an. Für ein erstes Gespräch reichen der grobe Umfang des Vorhabens, die Angabe, ob und in welcher Höhe noch ein Darlehen auf der Immobilie läuft, und Ihre Vorstellung vom Zeitpunkt. Alles Weitere ordnet sich daran. Eine Übersicht über Ablauf und Unterlagen finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung.