Die Grundschuld beim Bankwechsel: Abtretung oder Neueintragung
Beim Bankwechsel muss die Grundschuld mitwandern. Dafür gibt es zwei Wege mit deutlich unterschiedlichen Kosten, und die Wahl trifft oft nicht der Kunde, sondern die aufnehmende Bank.
Kurz gefasst
- Bei einem Bankwechsel wird die bestehende Grundschuld entweder an die neue Bank abgetreten oder gelöscht und neu eingetragen. Die Abtretung ist in aller Regel deutlich günstiger.
- Welcher Weg genommen wird, entscheidet meist die aufnehmende Bank, nicht der Kunde. Es lohnt sich, vor dem Abschluss danach zu fragen, weil die Kosten in die Gesamtrechnung gehören.
- Die Kosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Betrag der Grundschuld, nicht nach der Restschuld des Darlehens.
Warum die Grundschuld bewegt werden muss
Eine Grundschuld sichert ein bestimmtes Darlehen bei einer bestimmten Bank. Wenn Ihr Darlehen abgelöst und durch eines bei einer anderen Bank ersetzt wird, braucht die neue Bank eine Sicherheit. Die alte gibt ihre frei, sobald ihr Darlehen zurückgezahlt ist.
Was danach passiert, ist die eigentliche Frage, und sie entscheidet über einen Kostenblock, der die Ersparnis der Umschuldung schmälern kann.
Zwei Wege mit sehr unterschiedlichen Kosten
| Weg | Was passiert | Kosten |
|---|---|---|
| WegAbtretung | Was passiertDer Eintrag bleibt, es wechselt nur der Gläubiger | KostenAbtretungserklärung und Grundbuchänderung |
| WegLöschung und Neueintragung | Was passiertAlte Grundschuld raus, neue rein | Kostenzusätzlich die notarielle Neubestellung, ein Vielfaches |
Bei der Abtretung entfällt die teuerste Position, die notarielle Bestellung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Deshalb ist sie in aller Regel deutlich günstiger.
Wann welcher Weg genommen wird
Die Entscheidung trifft meist die aufnehmende Bank, nicht der Kunde. Neu eingetragen wird, wenn die alte Grundschuld nicht mehr passt:
- Der eingetragene Betrag ist zu niedrig und muss ohnehin aufgestockt werden.
- Es handelt sich um eine Briefgrundschuld und der Brief ist nicht auffindbar.
- Die neue Bank verlangt grundsätzlich eine eigene, formal anders gefasste Grundschuld.
Der letzte Punkt ist eine Hausentscheidung, kein rechtliches Erfordernis. Fragen Sie vor dem Abschluss danach, nicht danach.
Gerechnet wird nach dem Grundschuldbetrag, nicht nach Ihrer Restschuld
Das ist der Punkt, der die meisten überrascht. Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem eingetragenen Betrag der Grundschuld.
Wenn Ihre Grundschuld über 300.000 Euro lautet und Sie nur noch 80.000 Euro schulden, wird trotzdem nach 300.000 Euro abgerechnet. Bei einer Neubestellung fällt das erheblich ins Gewicht, bei einer Abtretung deutlich weniger.
Die Briefgrundschuld als Sonderfall
Bei einer Briefgrundschuld gehört ein Papier zur Übertragung, der Grundschuldbrief. Ist er vorhanden, läuft die Abtretung wie üblich. Ist er verloren, wird ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht nötig, das mehrere Monate dauern kann.
In diesem Fall ist die Löschung mit Neueintragung oft der schnellere Weg, auch wenn sie teurer ist. Ob Ihre Grundschuld als Brief- oder Buchgrundschuld eingetragen ist, steht im Grundbuchauszug. Prüfen Sie das früh, es entscheidet über den Zeitplan.
Der günstigste Fall: bei der eigenen Bank bleiben
Wenn Sie bei derselben Bank umschichten, sichert die bestehende Grundschuld das neue Darlehen desselben Instituts, oft ganz ohne Grundbuchänderung, sofern der eingetragene Betrag reicht.
Das ist ein Argument, das bei der Bankauswahl mitgerechnet werden sollte. Ein etwas besseres Angebot bei einer anderen Bank kann durch die Wechselkosten aufgezehrt werden. Diese Rechnung stellen wir auf, bevor Sie entscheiden, nicht danach.
Zum Zeitplan: Der finanzielle Teil geht schnell, die neue Bank zahlt an die alte. Der grundbuchliche Teil braucht Wochen bis Monate. Ihre Finanzierung läuft in dieser Zeit bereits, die Verzögerung betrifft nur die Formalie. Der häufigste Bremsklotz ist die Freigabeerklärung der alten Bank.
Häufige Fragen
Passend zum Thema
UmschuldungDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
Bereit für Ihre stressfreie Finanzierung?
Lassen Sie sich kostenlos beraten und finden Sie heraus, wie wir Sie Schritt für Schritt zu Ihrer Traumimmobilie begleiten.