KfW 300: Wohneigentum für Familien

Das Programm 300 der KfW trägt den Namen Wohneigentum für Familien und fördert den Kauf oder den Bau von selbstgenutztem Wohneigentum durch Haushalte, in denen mindestens ein minderjähriges Kind lebt. Gefördert wird über ein zinsverbilligtes Darlehen. Sie bekommen also kein Geld geschenkt, sondern nehmen einen Teil Ihrer Finanzierung zu vergünstigten Bedingungen auf.

Dieser Unterschied ist wichtiger, als er im ersten Moment klingt. Ein Zuschuss würde Ihre Gesamtkosten senken, ohne eine Rate zu erzeugen. Ein zinsverbilligtes Darlehen senkt dagegen die Belastung, es ersetzt sie nicht. Auch der Förderteil taucht in Ihrer monatlichen Rechnung auf, wird getilgt und läuft irgendwann aus. Wer die Förderung als geschenkten Betrag einplant, verrechnet sich beim Haushaltsbudget.

An die Förderung sind zwei Arten von Bedingungen geknüpft: an das zu versteuernde Haushaltseinkommen und an die energetische Qualität des Gebäudes. Beide Bereiche sind in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst worden. Deshalb nennen wir hier bewusst keine Grenzwerte, sondern verweisen auf den aktuellen Stand bei der KfW. Im Gespräch prüfen wir für Ihre Lage, ob Sie in den jeweils gültigen Rahmen fallen. Die grundsätzliche Systematik der Förderbank beschreibt der Beitrag zur KfW-Förderung.

Der dritte Punkt wird oft überlesen: Es geht um selbstgenutztes Eigentum. Das Programm zielt auf das Zuhause der Familie und nicht auf eine vermietete Kapitalanlage. Wer eine Wohnung kauft, um sie weiterzuvermieten, ist hier falsch und braucht einen anderen Weg.

Der Einstieg in das Programm ist das Kind. Gefördert werden Haushalte mit mindestens einem minderjährigen Kind, das in diesem Haushalt lebt. Alles Weitere baut darauf auf: die Selbstnutzung des Eigentums, die Grenze beim zu versteuernden Haushaltseinkommen und die Anforderungen an das Gebäude.

Beim Einkommen zählt nicht das, was auf Ihrer Gehaltsabrechnung steht, sondern das zu versteuernde Haushaltseinkommen. Das ist eine steuerliche Größe, keine Bankgröße, und sie liegt in vielen Familien deutlich unter dem Betrag, den man selbst im Kopf hat. Werbungskosten, Sonderausgaben und weitere Abzüge wirken sich aus. Wer nach einem groben Blick auf das Bruttogehalt entscheidet, das Programm sei nichts für ihn, liegt deshalb häufiger daneben, als man denkt. Die jeweils gültige Grenze richtet sich zudem nach der Zahl der Kinder im Haushalt.

Die zweite Bedingung betrifft das Gebäude. Gefördert wird nicht jede Immobilie, sondern eine, die bestimmte energetische Anforderungen erfüllt und dies auch nachweist. Dieser Nachweis wird üblicherweise durch eine fachkundige Person erbracht und gehört in die Zeitplanung, weil er nicht in ein paar Tagen erledigt ist. Auch hier gilt der aktuelle Stand bei der KfW, denn die technischen Anforderungen sind der Teil des Programms, der am häufigsten fortgeschrieben wird.

Für die Praxis heißt das: Prüfen Sie beide Bedingungen, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben. Ein Haus, das die energetischen Anforderungen nicht erfüllt, lässt sich mit diesem Programm nicht fördern, so gut es sonst passen mag. Und ein Einkommen über der jeweils gültigen Grenze lässt sich nicht nachträglich korrigieren. Beide Fragen gehören an den Anfang der Suche, nicht an ihr Ende.

Ein Förderdarlehen der KfW beantragen Sie nicht bei der KfW. Die Förderbank hat kein Filialnetz und arbeitet bei ihren Darlehensprogrammen nach dem Durchleitungsprinzip: Ein Finanzierungsinstitut stellt den Antrag für Sie, schließt den Darlehensvertrag mit Ihnen ab und reicht die Mittel weiter. Ihr Vertragspartner ist also nicht die KfW, sondern das Institut.

Aus diesem einen Satz folgt fast alles, was beim Programm 300 schiefgehen kann. Die Förderung ist kein Zusatz, den Sie später anhängen, sondern ein Baustein Ihrer Gesamtfinanzierung. Sie muss von der ersten Planung an mitgedacht werden, weil das Institut den übrigen Teil der Finanzierung ohnehin kalkulieren muss und beide Teile aufeinander abgestimmt werden. Wer die Bankfinanzierung zuerst abschließt und danach an die Förderung denkt, hat den Weg dorthin oft schon verbaut.

Ein zweiter Punkt betrifft die Nachrangigkeit. Das Förderdarlehen wird im Grundbuch üblicherweise hinter dem Bankdarlehen abgesichert. Manche Häuser lassen sich dieses zusätzliche Risiko über einen Aufschlag bezahlen, andere nicht. Sinnvoll ist deshalb der Vergleich der Gesamtkosten aus Bank- und Förderdarlehen, nicht der Blick allein auf die Förderkondition. Wie eine Gesamtfinanzierung aufgebaut wird und welche Unterlagen dazu gehören, steht auf der Seite zur Baufinanzierung.

Und ein dritter: Das Institut kann ablehnen. Es haftet gegenüber der KfW für die Rückzahlung und prüft Ihre Kreditwürdigkeit deshalb genauso wie bei jedem anderen Darlehen. Dass Ihr Vorhaben zum Programm passt, ist eine Voraussetzung, aber keine Zusage. Beides muss zusammenkommen.

Die wichtigste Frist im Programm 300 ist keine Zahl, sondern eine Reihenfolge: Der Antrag muss gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt. Wer erst kauft und dann nach Förderung fragt, verliert sie. Eine nachträgliche Heilung gibt es in aller Regel nicht, auch nicht mit guter Begründung.

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie ist der Beginn üblicherweise die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Beim Bau ist es der Abschluss des ersten Liefer- oder Leistungsvertrags. Das trifft Familien besonders oft, weil im Kaufprozess Tempo herrscht: Der Notartermin steht schneller, als die Finanzierung durchdacht ist. Genau an dieser Stelle geht die Förderung verloren, obwohl alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt wären.

Praktisch bedeutet das eine andere Reihenfolge, als viele sie gewohnt sind. Zuerst klären Sie den Rahmen Ihrer Finanzierung und die Frage, ob die Förderung passt. Dann suchen Sie das Objekt. Dann wird der Antrag gestellt. Und erst danach wird beurkundet. Diese Reihenfolge kostet am Anfang etwas Geduld und rettet am Ende die Förderung.

Rechnen Sie außerdem Bearbeitungszeit ein. Zwischen dem ersten Gespräch und einem vollständigen Antrag liegen Unterlagen, ein energetischer Nachweis und die Prüfung durch das Institut. Wie die einzelnen Schritte zeitlich ineinandergreifen und welche Stolpersteine dabei typisch sind, beschreibt der Beitrag zur KfW-Förderung im Detail.

Das Programm 300 deckt einen Teil Ihrer Kosten ab, nicht das Ganze. Der übrige Kaufpreis läuft über ein normales Immobiliendarlehen, dazu kommen die Kaufnebenkosten und Ihr Eigenkapital. Die Förderung ist damit ein Baustein in einer Gesamtrechnung, und diese Bausteine müssen zusammenpassen.

Am wichtigsten ist die Abstimmung bei Zinsbindung und Tilgung. Wenn Förderdarlehen und Bankdarlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten auslaufen, stehen Sie zweimal vor einer Anschlussfinanzierung, jedes Mal zu den dann geltenden Marktbedingungen und jedes Mal mit einer eigenen Restschuld. Das kann sinnvoll sein, wenn es bewusst so geplant ist. Es wird zum Problem, wenn es einfach passiert, weil niemand die beiden Verträge nebeneinandergelegt hat.

Der zweite Abstimmungspunkt ist die monatliche Rate. Beide Darlehen erzeugen eine Belastung, und beide müssen dauerhaft zu Ihrem Haushalt passen, auch wenn ein Einkommen in der Elternzeit wegfällt oder sich die Kinderbetreuung ändert. Eine vergünstigte Kondition verführt leicht dazu, den Rahmen weiter zu ziehen, als er tragfähig ist. Rechnen Sie deshalb mit der Gesamtrate und nicht mit dem günstigsten Teil.

Der dritte Punkt betrifft das eigene Geld. Wie viel davon sinnvollerweise in die Finanzierung fließt, ändert sich durch eine Förderung nicht grundsätzlich. Dazu finden Sie mehr im Beitrag zum Eigenkapital. Und die Posten neben dem Kaufpreis, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerlohn, werden von Förderprogrammen üblicherweise nicht getragen. Wie hoch sie ausfallen, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Ob das Programm 300 für Ihre Familie passt, hängt an Angaben, die kein Rechner im Internet kennt: an Ihrem zu versteuernden Haushaltseinkommen, an der Zahl der Kinder, an der energetischen Qualität des Objekts und an Ihrem Zeitplan bis zum Notartermin. Deshalb ist ein Gespräch hier meist der schnellere Weg als ein Formular.

Wenn Sie kaufen oder bauen möchten, sprechen Sie uns gern an. Für ein erstes Gespräch reichen Ihre letzten Steuerbescheide, eine grobe Vorstellung vom Objekt und die Angabe, wie weit Sie zeitlich schon sind. Wir ordnen daran ein, ob die jeweils gültigen Bedingungen zu Ihnen passen, und rechnen die Gesamtfinanzierung einmal mit und einmal ohne Förderdarlehen durch. Welche Fördermittel daneben in Frage kommen und wie sie in die Finanzierung eingebunden werden, finden Sie auf der Seite zur Förderberatung.