FinanzPlusImmo.de Logo

    Mehrere Kredite in die Immobilienfinanzierung bündeln

    Wer eine Immobilie besitzt und daneben mehrere Ratenkredite bedient, zahlt für dieselbe Schuld zwei sehr verschiedene Preise. Die Bündelung schließt diese Lücke, hat aber eine Kehrseite, über die selten jemand spricht.

    Stilisiertes Balkendiagramm als Kopfmotiv für den Beitrag über das Bündeln mehrerer Kredite
    Enis Recica Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Reg.-Nr. D-IR9N-6D2DR-51 Zuletzt geprüft am 9 Minuten Lesezeit

    Kurz gefasst

    • Wer Wohneigentum besitzt, kann laufende Konsumkredite über eine Aufstockung der Grundschuld in ein Immobiliendarlehen holen. Die monatliche Gesamtbelastung sinkt dabei regelmäßig deutlich.
    • Der Grund ist die Besicherung: Ein grundpfandrechtlich gesicherter Kredit ist für die Bank ein anderes Risiko als ein unbesicherter Ratenkredit, und das schlägt auf die Kondition durch.
    • Die Kehrseite ist die Laufzeit. Wer eine Restschuld über fünf Jahre auf zwanzig Jahre streckt, senkt die Rate, zahlt aber über die Gesamtlaufzeit mehr. Das gehört in jede ehrliche Rechnung.

    Zwei Preise für dieselbe Schuld

    Wer eine Immobilie besitzt und daneben Ratenkredite bedient, zahlt für Schulden zwei sehr verschiedene Preise. Das Immobiliendarlehen ist durch eine Grundschuld gesichert, der Ratenkredit nicht. Für die Bank sind das zwei völlig unterschiedliche Risiken, und genau das steht hinter dem Unterschied in der Belastung.

    Die Bündelung schließt diese Lücke: Sie holen die unbesicherten Verbindlichkeiten unter das Dach der Grundschuld. Aus mehreren Raten wird eine, und die Gesamtbelastung sinkt.

    Was in eine Bündelung hineingehört

    Typischerweise lassen sich diese Verbindlichkeiten zusammenfassen:

    • Ratenkredite und Anschaffungsdarlehen
    • Autofinanzierungen, sofern kein Leasingvertrag
    • Kreditkartensalden mit Teilzahlungsfunktion
    • ein dauerhaft in Anspruch genommener Dispositionskredit
    • auf Wunsch das bestehende Immobiliendarlehen gleich mit

    Nicht hinein gehören Verbindlichkeiten, die ohnehin in wenigen Monaten auslaufen. Sie über zwanzig Jahre zu strecken, kostet mehr, als es spart.

    Die Voraussetzung: freier Rahmen im Grundbuch

    Eine Grundschuld ist mit einem festen Betrag im Grundbuch eingetragen. Wenn Sie über die Jahre getilgt haben, liegt Ihre tatsächliche Restschuld unter diesem Betrag. Diese Differenz lässt sich ohne neue Eintragung nutzen.

    Reicht sie nicht, wird die Grundschuld erhöht. Das löst Notar- und Grundbuchkosten aus, die in die Rechnung gehören, im Verhältnis zum Effekt aber meist gering ausfallen. Ob in Ihrem Fall eine Aufstockung nötig ist, zeigt der Grundbuchauszug.

    Die Kehrseite, über die selten jemand spricht

    Die Rate sinkt aus zwei Gründen: durch die bessere Besicherung und durch die längere Laufzeit. Nur der erste Grund macht die Finanzierung wirklich günstiger. Der zweite verschiebt die Kosten nur nach hinten.

    Wer eine Restschuld, die in fünf Jahren getilgt gewesen wäre, auf zwanzig Jahre streckt, zahlt über die Gesamtlaufzeit mehr, selbst bei besserer Kondition. Das ist kein Argument gegen die Bündelung, aber es gehört auf den Tisch. Deshalb zeigen wir immer beide Zahlen: die neue Monatsrate und den Gesamtbetrag über die Laufzeit.

    Wer den Vorteil voll mitnehmen will, behält die alte Rate bei und nutzt die Differenz für Sondertilgungen. Dann wirkt die bessere Kondition, ohne dass die Zeit länger wird.

    Was die Ablösung der Altverträge kostet

    Bei Ratenkrediten ist die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich gedeckelt. Nach § 502 Absatz 3 BGB darf sie höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen, bei einer Restlaufzeit unter zwölf Monaten höchstens 0,5 Prozent. Bei veränderlichem Zinssatz fällt sie in der Regel gar nicht an.

    Beim laufenden Immobiliendarlehen gilt diese Deckelung nicht, dort wird der tatsächliche Zinsschaden berechnet. Wenn Ihr Vertrag allerdings seit mehr als zehn Jahren besteht, können Sie ihn nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne dass eine Entschädigung anfällt. Dieses Recht kann Ihnen die Bank vertraglich nicht nehmen.

    So läuft es ab

    Von der ersten Zahl bis zur Ablösung sind es sechs Schritte.

    1. Alle laufenden Verträge zusammenstellen: Restschuld, Rate, Restlaufzeit in Monaten.
    2. Grundbuchauszug beschaffen und den freien Rahmen der Grundschuld ermitteln.
    3. Beleihungswert der Immobilie schätzen, nicht den Marktwert ansetzen.
    4. Beide Varianten rechnen: neue Rate und Gesamtbetrag, jeweils gegen den Ist-Zustand.
    5. Ablösebestätigungen bei den bisherigen Kreditgebern anfordern, das dauert am längsten.
    6. Konditionsanfrage bei den Banken stellen, die für Ihr Objekt und Ihre Situation überhaupt in Frage kommen.

    Schritt 5 wird regelmäßig unterschätzt. Die Ablösebestätigungen sind der häufigste Grund, warum ein sonst fertiger Vorgang liegen bleibt.

    Häufige Fragen

    Sie nehmen ein neues Immobiliendarlehen auf, das durch eine Grundschuld auf Ihrer Immobilie gesichert wird, und lösen damit bestehende Verbindlichkeiten ab. Das können Ratenkredite, Autofinanzierungen, Kreditkartensalden oder ein überzogenes Girokonto sein, oft auch das bestehende Immobiliendarlehen gleich mit. Aus mehreren Raten wird eine. Voraussetzung ist, dass Ihre Immobilie noch Beleihungsspielraum hat, dass also der Wert über der bestehenden Belastung liegt.

    Aus zwei Gründen, die sich überlagern. Erstens ist ein grundpfandrechtlich gesicherter Kredit für die Bank ein anderes Risiko als ein unbesicherter Ratenkredit. Sie muss dafür weniger Eigenkapital vorhalten, und das gibt sie über die Kondition weiter. Zweitens wird die Restschuld typischerweise über einen längeren Zeitraum verteilt. Beide Effekte senken die Monatsrate, aber nur der erste senkt auch die Gesamtkosten. Der zweite verschiebt sie nur.

    In drei Fällen. Erstens wenn die Altkredite ohnehin fast abbezahlt sind: Wer einen Kredit mit acht Monaten Restlaufzeit in eine Zwanzigjahresfinanzierung schiebt, zahlt für dieselbe Schuld deutlich länger. Zweitens wenn kein Beleihungsspielraum vorhanden ist, weil die Immobilie schon hoch belastet ist. Drittens wenn die Ablösung der Altverträge teuer ist, etwa durch Vorfälligkeitsentschädigung oder Bearbeitungsgebühren, die den Vorteil aufzehren. Diese drei Punkte prüfen wir vor jeder Anfrage, nicht danach.

    Bei Verbraucherdarlehen ist die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich gedeckelt. Nach § 502 Absatz 3 BGB darf sie höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen, und wenn die Restlaufzeit weniger als zwölf Monate beträgt, höchstens 0,5 Prozent. Bei Krediten mit veränderlichem Zinssatz fällt sie in der Regel gar nicht an. Diese Beträge sind überschaubar und stehen selten einer Bündelung im Weg. Anders sieht es bei einem laufenden Immobiliendarlehen aus, dort gilt die Deckelung nicht.

    Nicht zwingend. Es gibt zwei Wege. Entweder wird die Grundschuld aufgestockt und ein zweites, nachrangiges Darlehen aufgenommen, während das erste weiterläuft. Oder alles wird zusammengefasst und neu finanziert. Welcher Weg günstiger ist, hängt davon ab, wie alt Ihr bestehendes Darlehen ist und wie es konditioniert wurde. Wenn Ihr laufender Vertrag seit mehr als zehn Jahren besteht, können Sie ihn nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das ist oft der entscheidende Hebel.

    Das hängt vollständig von Ihrer Ausgangslage ab: Zahl und Restschuld der Altkredite, deren Restlaufzeiten, der Wert Ihrer Immobilie und die bestehende Belastung. Seriös lässt sich das erst sagen, wenn diese Zahlen auf dem Tisch liegen. Was sich allgemein sagen lässt: Der Effekt ist umso größer, je mehr unbesicherte Verbindlichkeiten Sie haben und je mehr Beleihungsspielraum Ihre Immobilie noch bietet. Wir rechnen das im Erstgespräch durch und zeigen dabei immer beide Seiten, die neue Monatsrate und den Gesamtbetrag über die Laufzeit.

    Eine Grundschuld ist im Grundbuch mit einem bestimmten Betrag eingetragen. Wenn Sie über die Jahre getilgt haben, ist die tatsächliche Restschuld niedriger als der eingetragene Betrag. Dieser Unterschied kann ohne neue Grundbucheintragung genutzt werden. Reicht er nicht aus, wird die Grundschuld erhöht, was Notar- und Grundbuchkosten auslöst. Diese Kosten gehören in die Rechnung, sie sind aber im Verhältnis zum Effekt meist gering. Ob in Ihrem Fall eine Aufstockung nötig ist, sehen wir am Grundbuchauszug.

    Die Anfrage selbst nicht, wenn sie als Konditionsanfrage gestellt wird. Diese wird von der Schufa gespeichert, aber nicht in die Bewertung einbezogen und ist für andere Banken nicht sichtbar. Erst die Kreditanfrage, also der tatsächliche Abschluss, wird als solche vermerkt. Nach der Ablösung fallen die alten Kredite aus dem Datenbestand, was sich mittelfristig eher positiv auswirkt, weil weniger laufende Verpflichtungen eingetragen sind. Wir stellen grundsätzlich Konditionsanfragen, solange nichts entschieden ist.

    Passend zum Thema

    Umschuldung

    Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.

    Bereit für Ihre stressfreie Finanzierung?

    Lassen Sie sich kostenlos beraten und finden Sie heraus, wie wir Sie Schritt für Schritt zu Ihrer Traumimmobilie begleiten.

    Kostenlose Erstberatung
    Persönlicher Ansprechpartner
    In der Regel Zusage in 5 bis 7 Tagen
    Steuerliche Tipps inklusive
    Begleitung bis zum Notartermin
    Kostenlos beraten lassen
    ✓ 100% kostenlos · ✓ Keine Verpflichtungen · ✓ Antwort innerhalb von 24h