Modernisierung steuerlich: Erhaltung oder Herstellung

Bei einer vermieteten Immobilie sind Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten wirken dagegen nur über die Abschreibung, also verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes. Es ist derselbe Betrag an denselben Handwerker, aber die steuerliche Wirkung liegt Jahrzehnte auseinander.

Das Darlehen selbst spielt dabei keine Rolle. Ein Modernisierungsdarlehen ist nicht absetzbar, weil eine Kreditaufnahme keine Ausgabe ist. Absetzbar sind zwei andere Dinge: die Zinsen, die bei einer vermieteten Immobilie laufend als Werbungskosten abziehbar sind, und die damit bezahlten Baukosten, je nach Einordnung sofort oder über die Abschreibung. Die Tilgung bleibt in jedem Fall außen vor.

Die Abgrenzung folgt einer einfachen Frage: Wird etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt, erneuert oder zeitgemäß ersetzt, oder entsteht etwas Neues? Neue Fenster in bestehenden Öffnungen erneuern, ein ausgebautes Dachgeschoss schafft Wohnraum, der vorher nicht da war. Für die zweite Gruppe gilt die Definition der Herstellungskosten aus § 255 Abs. 2 HGB.

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt als Herstellungskosten. Der sofortige Abzug entfällt dann für den kompletten Betrag.

Das Wort insgesamt ist der teure Teil der Vorschrift. Es rutscht nicht nur der Anteil oberhalb der Grenze in die Abschreibung, sondern alles, was in den drei Jahren angefallen ist. Eine einzelne Rechnung kurz vor Ablauf der Frist kann deshalb einen Aufwand aus dem ersten Jahr nachträglich umqualifizieren.

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der gesamte Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht mit, so wie er später auch nicht abgeschrieben wird. Gerade in gefragten Lagen mit hohen Bodenwerten liegt die Grenze damit deutlich niedriger, als viele Käufer im Kopf haben. Wie ein Objektwert und seine Bestandteile zustande kommen, lesen Sie im Beitrag zur Immobilienbewertung.

Zwei Gruppen nimmt das Gesetz ausdrücklich aus. Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB bleiben außen vor, weil sie ohnehin Herstellungskosten sind. Und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, also der laufende Unterhalt, zählen ebenfalls nicht mit.

Drei Punkte werden in der Praxis oft übersehen: Die Frist läuft ab der Anschaffung, also ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin. Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer, während die Handwerkerrechnung brutto im Briefkasten liegt. Und die Beträge werden über die gesamten drei Jahre addiert, auch wenn sie aus vielen kleinen Rechnungen bestehen.

Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro liegt die Grenze bei 45.000 Euro netto in drei Jahren. Die folgende Modellrechnung zeigt, wie ein Unterschied von 12.000 Euro im Aufwand den Abzug von einem Jahr auf Jahrzehnte streckt.

Steht fest, dass Erhaltungsaufwand vorliegt, erlaubt § 82b EStDV bei Wohngebäuden die gleichmäßige Verteilung größerer Beträge auf zwei bis fünf Jahre. Das ist ein Wahlrecht, kein Zwang.

Die Vorschrift gilt für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen. Damit trifft sie genau den typischen Fall einer privat gehaltenen vermieteten Eigentumswohnung.

Sinnvoll ist die Verteilung vor allem in drei Situationen: wenn der Aufwand in einem Jahr so hoch ist, dass er sich steuerlich gar nicht vollständig auswirken würde, wenn in den Folgejahren mit höheren Einkünften zu rechnen ist, oder wenn mehrere Objekte und Maßnahmen zeitlich zusammenfallen. Die Gegenrechnung gehört in die Hände des Steuerberaters, weil sie von der persönlichen Einkommenslage abhängt.

Wichtig ist die Reihenfolge der Prüfung. Die Verteilung schützt nicht vor der 15-Prozent-Grenze. Erst wird geprüft, ob überhaupt Erhaltungsaufwand vorliegt, danach stellt sich die Frage nach der Verteilung. Wer die Reihenfolge dreht, plant mit einem Abzug, den es am Ende nicht gibt.

Herstellungskosten wirken über die Gebäudeabschreibung. Die Sätze für vermietete Wohngebäude stehen in § 7 Abs. 4 EStG: Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude sieht die Vorschrift 3 Prozent vor, für ältere Gebäude 2 Prozent und bei Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent.

Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Der Bodenanteil bleibt unangetastet, deshalb ist die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag und in der Steuererklärung eine der wichtigsten Zahlen der gesamten Kalkulation. Sie entscheidet zweimal: über die Höhe der jährlichen Abschreibung und über die 15-Prozent-Grenze.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf statt des gesetzlichen Satzes eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis verlangt die Finanzverwaltung ein Gutachten, das die maßgeblichen Gründe darlegt. Eine pauschale Behauptung, das Gebäude sei alt, reicht dafür nicht.

Nachträgliche Herstellungskosten verschwinden also nicht, sie verschieben sich nur. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage, von der ab dem Jahr ihrer Entstehung abgeschrieben wird. Für die Rendite einer vermieteten Kapitalanlage heißt das: Die Liquidität fließt sofort ab, die steuerliche Entlastung kommt in Jahresscheiben zurück.

Bei Selbstnutzung greift von alledem nichts. Es gibt keine Einkünfte aus Vermietung, also weder Werbungskosten noch Abschreibung noch abziehbare Darlehenszinsen. Übrig bleiben zwei Steuerermäßigungen, die direkt von der Steuerschuld abgezogen werden.

§ 35a EStG begünstigt Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt mit 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Begünstigt sind Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, nicht das Material. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine unbare Zahlung, Barzahlung ist ausgeschlossen.

§ 35c EStG fördert energetische Maßnahmen an Gebäuden, die bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sind. Die Ermäßigung verteilt sich über drei Jahre: im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr je 7 Prozent, im dritten Jahr 6 Prozent, insgesamt höchstens 40.000 Euro je Objekt. Nötig ist eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens.

Doppelt geht nicht. Für dieselbe Maßnahme lassen sich § 35c EStG und § 35a EStG nicht kombinieren, und wer öffentliche Fördermittel in Anspruch nimmt, ist bei § 35c EStG außen vor. Welche Wege es dort gibt, steht im Beitrag zur KfW-Förderung. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie den Auftrag vergeben.

Finanzierung und Steuer sind zwei getrennte Prüfungen mit zwei verschiedenen Ansprechpartnern. Die Bank fragt, ob die Maßnahme den Wert des Objekts stützt und ob die Rate tragbar bleibt. Das Finanzamt fragt, ob Erhaltung oder Herstellung vorliegt. Beide Antworten sollten vorliegen, bevor der erste Handwerker anrückt.

Für die steuerliche Seite gilt ohne Einschränkung: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Die Einordnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor, und zwar anhand der Rechnungen, des Zustands vor den Arbeiten und Ihrer persönlichen Einkommenslage. Holen Sie diese Einschätzung vor der Auftragsvergabe ein, denn nach der Zahlung lässt sich an der Einordnung nichts mehr drehen.

Für die Finanzierung sprechen wir gern persönlich mit Ihnen. Ob eine Modernisierung besser über eine Aufstockung der bestehenden Finanzierung, über ein separates Darlehen oder im Rahmen einer neuen Baufinanzierung abgebildet wird, hängt von der Grundschuld, vom vorhandenen Eigenkapital und vom Zeitplan der Maßnahme ab. Diese Struktur klären wir vorab, damit Ihr Steuerberater anschließend saubere Zahlen bekommt.