Sanierungskredit: was er finanziert und was nicht
Sanierungskredit ist ein Sammelbegriff, kein einzelnes Produkt. Welcher Weg für Sie infrage kommt, entscheidet sich an einer Frage, die viele erst spät stellen: Handelt es sich um Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung?
Kurz gefasst
- Der Sanierungskredit ist kein eigenes Bankprodukt, sondern ein Sammelbegriff für mehrere Wege: ein grundschuldbesichertes Modernisierungsdarlehen, die Aufstockung einer laufenden Finanzierung, einen freien Ratenkredit ohne Grundbucheintrag oder einen Förderkredit über die Hausbank.
- Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung sind im Alltag ein Topf, für Bank, Förderstelle und Finanzamt aber drei verschiedene Dinge, und von der Einordnung hängen Förderfähigkeit, Bewertung und steuerliche Behandlung ab.
- Ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden werden bei der Beleihungswertermittlung als gesonderter Abschlag abgezogen, deshalb braucht ein Sanierungsobjekt in der Regel mehr Eigenkapital als ein gepflegtes.
Was ein Sanierungskredit finanziert
Ein Sanierungskredit finanziert bauliche Maßnahmen an einer bestehenden Immobilie: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Estrich, Elektrik. Ein eigenes Produkt mit diesem Namen gibt es in den wenigsten Häusern. Was Sie am Ende unterschreiben, ist eines von vier Vertragsmustern, und welches passt, hängt vom Betrag, vom freien Sicherheitenspielraum im Grundbuch und von der Art der Maßnahme ab.
Nicht alles, was auf der Baustelle Geld kostet, gehört in dieselbe Finanzierung. Bewegliche Ausstattung wie Möbel, Umzug und Zwischenmiete schaffen keinen Gegenwert am Gebäude. Manche Banken nehmen sie in einem freien Darlehen mit auf, im grundschuldbesicherten Teil bleiben sie meist außen vor. Wie sich eine Sanierung in den Gesamtablauf einer Baufinanzierung einfügt, klären Sie am besten, bevor der erste Handwerksbetrieb beauftragt ist.
- Modernisierungsdarlehen mit Grundschuld. Der klassische Weg bei größeren Beträgen. Es wird wie eine Baufinanzierung behandelt, mit Objektbewertung, Grundbucheintrag und langer Laufzeit. Dafür braucht es Rang im Grundbuch, also Wert, der noch nicht belastet ist.
- Aufstockung der laufenden Finanzierung. Bei derselben Bank, oft ohne neue Grundschuld, wenn die bestehende hoch genug eingetragen ist. Das spart Notar- und Grundbuchkosten, bindet Sie aber an das Haus, bei dem Sie ohnehin schon sind.
- Freies Darlehen ohne Grundbucheintrag. Schnell, mit wenigen Unterlagen, kürzerer Laufzeit und ohne Bewertungsaufwand. Weil die Bank keine Sicherheit am Objekt hat, entscheidet allein Ihre Bonität.
- Förderkredit über die Bank. Bei den gängigen Kreditprogrammen läuft der Antrag nicht direkt bei der Förderbank, sondern über Ihr Institut, das ihn durchleitet und in die Gesamtfinanzierung einbindet. Wie das praktisch abläuft, steht im Beitrag zur KfW-Förderung.
Reihenfolge nicht vertauschen: Förderanträge gehören vor den Beginn der Maßnahme. Wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert die Förderfähigkeit, unabhängig davon, wie sinnvoll die Maßnahme ist.
Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung sind drei verschiedene Dinge
Im Alltag werden die drei Begriffe beliebig getauscht, für Bank, Förderstelle und Finanzamt sind sie klar getrennt. Instandhaltung erhält den bestimmungsgemäßen Zustand, Modernisierung hebt den Standard, Sanierung behebt einen Schaden oder Mangel.
Der Unterschied ist keine Wortklauberei. Dieselbe Rechnung über 20.000 Euro kann je nach Einordnung förderfähig sein oder nicht, den Wert des Objekts erhöhen oder nur erhalten, und steuerlich sofort wirken oder über Jahrzehnte. Wer im Bankgespräch von Sanierung spricht, obwohl eine Modernisierung gemeint ist, bekommt Rückfragen, im ungünstigen Fall eine andere Bewertung.
| Begriff | Was gemeint ist | Typische Beispiele | Was daran hängt |
|---|---|---|---|
| BegriffInstandhaltung | Was gemeint istErhält den bestimmungsgemäßen Zustand. Der Standard bleibt, wie er war. | Typische BeispieleReparatur einer defekten Heizung, Austausch einzelner Dachziegel, Ausbesserung am Putz. | Was daran hängtWertet das Objekt nicht auf. Bei Vermietung meist sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, für Förderprogramme in der Regel uninteressant. |
| BegriffModernisierung | Was gemeint istHebt den Standard über den bisherigen Zustand hinaus. | Typische BeispieleNeue Bäder, bessere Fenster, Dämmung, Grundrissänderung, barrierearmer Umbau. | Was daran hängtKann den Wert erhöhen und wird von Banken entsprechend anders bewertet. Häufigster Anknüpfungspunkt für Förderung, aber nur bei den im Programm genannten Maßnahmen. |
| BegriffSanierung | Was gemeint istBehebt einen konkreten Schaden oder Mangel. | Typische BeispieleFeuchtigkeit im Keller, Schadstoffe in verbauten Materialien, marode Elektrik, undichtes Dach. | Was daran hängtBeseitigt einen Mangel, der vorher als Abschlag im Beleihungswert steckte. Wird oft erst durch die Bewertung sichtbar. |
In der Praxis mischen sich die Kategorien in einem einzigen Auftrag. Ein Dach, das undicht ist und zugleich gedämmt wird, ist beides. Lassen Sie sich die Positionen deshalb getrennt ausweisen, das erspart Ihnen später Diskussionen mit Bank, Förderstelle und Finanzamt.
Warum die Einordnung über Förderung, Bewertung und Steuer entscheidet
Drei Stellen schauen auf dieselbe Rechnung und ziehen daraus unterschiedliche Schlüsse. Deshalb lohnt es sich, die Einordnung vorher zu klären statt hinterher zu erklären.
Förderung greift nur bei bestimmten Maßnahmen. Programme sind auf klar beschriebene Bauteile und Standards zugeschnitten, häufig auf energetische Verbesserungen und auf Barrierefreiheit. Eine reine Reparatur erfüllt diese Bedingungen meist nicht, auch wenn sie dringend ist. Programmbedingungen, Nachweispflichten und Antragswege ändern sich laufend, prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb immer direkt vor der Beauftragung.
Banken bewerten werterhöhende Maßnahmen anders als Reparaturen. Wer den Standard hebt, verändert die Substanz, die die Bank im Ernstfall verwerten kann. Eine reine Instandhaltung stellt den vorherigen Zustand wieder her und erzeugt keinen zusätzlichen Wert. Für die Finanzierung heißt das: Modernisierungen können den Beleihungswert stützen, Reparaturen halten ihn nur.
Steuerlich entscheidet die Einordnung über sofort oder Jahrzehnte. Bei vermieteten Objekten ist Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar, bei Wohngebäuden auf Antrag verteilt auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wirken nur noch über die Abschreibung.
Die 15-Prozent-Grenze ist der Grund, warum größere Maßnahmen kurz nach dem Kauf steuerlich anders ausfallen können als dieselben Maßnahmen einige Jahre später. Ob und wie sie in Ihrem Fall greift, gehört zu Ihrem Steuerberater.
Sanierungsbedarf senkt den Beleihungswert
Ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden werden bei der Beleihungswertermittlung als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert abgezogen. Das geschieht zusätzlich zu dem Sicherheitsabschlag, den die Bank ohnehin ansetzt. Wer mit Sanierungsbedarf kauft, bekommt also einen niedrigeren Beleihungswert und braucht mehr Eigenkapital.
Die Folge zeigt sich in einer Zahl, die im Angebot selten ausgeschrieben steht. Sinkt der Beleihungswert, steigt der Beleihungsauslauf, und mit ihm die Zinsstufe. Der Kaufpreis hat sich nicht verändert, das Darlehen auch nicht, trotzdem liegt Ihr Fall plötzlich eine Stufe höher. Wer den Zustand des Objekts beim Eigenkapitalplan ausblendet, entdeckt diesen Effekt erst im Angebot.
Nach dieser Logik gilt für Pfandbriefbanken die Beleihungswertermittlungsverordnung, andere Institute halten sich über interne Richtlinien an denselben Grundsatz: Der Wert soll über die gesamte Laufzeit tragen, nicht am Tag des Kaufvertrags gut aussehen. Ein nicht abgedichteter Keller trägt eben nicht.
Dagegen hilft nur, dem Gutachter etwas an die Hand zu geben. Kostenvoranschläge, Fachunternehmererklärungen, Fotos vom Zustand vor und nach der Maßnahme sowie Nachweise über bereits Erledigtes fließen in die Bewertung ein. Wie eine Bank den Zustand einer Immobilie in eine Zahl übersetzt, steht im Beitrag zur Immobilienbewertung. Fehlen die Unterlagen, bewertet die Bank vorsichtig, und vorsichtig heißt hier niedriger.
Bei geplanter Sanierung rechnen manche Banken mit zwei Werten: dem Zustand heute und dem Zustand nach Abschluss der Maßnahme. Fragen Sie ausdrücklich nach, ob und ab wann der höhere Wert angesetzt wird, denn davon hängt Ihr Eigenkapitalbedarf ab.
Mit Verwendungsnachweis oder frei ausgezahlt
Beides gibt es am Markt, und der Unterschied entscheidet über Ihren Zeitplan auf der Baustelle. Viele Banken lassen sich vor der Auszahlung eine Kostenaufstellung oder Angebote vorlegen und zahlen dann gegen Rechnungen aus, teilweise direkt an die Handwerksbetriebe. Andere Banken verlangen keinen Verwendungsnachweis und zahlen den Betrag frei aus.
Die freie Auszahlung ist für alle praktisch, die in Etappen bauen, Eigenleistung einplanen oder Betriebe kurzfristig wechseln. Sie müssen keine Rechnung einreichen und keine Freigabe abwarten, bevor der nächste Gewerkabschnitt startet. Bei zweckgebundenen Fördermitteln geht das nicht, dort ist der Nachweis Teil der Bedingung.
| Modell | Wie die Auszahlung läuft | Wofür es passt |
|---|---|---|
| ModellGegen Nachweis | Wie die Auszahlung läuftKostenaufstellung oder Angebote vorab, Auszahlung in Tranchen gegen Rechnungen, teils direkt an die Betriebe. | Wofür es passtGrößere Maßnahmen mit klarem Leistungsverzeichnis und festen Gewerken. Sie zahlen Zinsen nur auf den abgerufenen Teil, müssen aber jede Tranche anstoßen. |
| ModellFrei ausgezahlt | Wie die Auszahlung läuftDer Betrag geht ohne Verwendungsnachweis auf Ihr Konto, Rechnungen begleichen Sie selbst. | Wofür es passtEtappenweises Vorgehen, hoher Eigenleistungsanteil, kleinere Beträge und Fälle, in denen sich der Umfang während der Arbeiten noch verschiebt. |
| ModellFördermittel | Wie die Auszahlung läuftAntrag vor Beginn der Maßnahme über die Bank, Auszahlung und Nachweis nach den Regeln des Programms. | Wofür es passtMaßnahmen, die exakt in die Programmbedingungen passen. Der Nachweis ist Bedingung, nicht Verhandlungssache. |
Klären Sie vor der Zusage drei Punkte: Wird ein Verwendungsnachweis verlangt, wie lange darf der Abruf offen bleiben und ob für nicht abgerufene Teile eine Bereitstellungsprovision anfällt. Diese drei Antworten unterscheiden zwei Angebote oft deutlicher als die Zinsstufe.
Typische Sanierungsanlässe im Bestand
Vier Anlässe tauchen in Bestandsobjekten immer wieder auf, und alle vier fallen in der Bewertung ins Gewicht. Wer sie vor dem Kauf kennt, kann sie im Kaufpreis und in der Eigenkapitalplanung berücksichtigen statt später nachzufinanzieren.
- Dachabdichtung. Ein undichtes Dach beschädigt mit der Zeit Dämmung, Holzkonstruktion und Decken darunter. Deshalb wird der Schaden selten allein bewertet, sondern zusammen mit dem, was er bereits angerichtet hat.
- Kelleraußenwandabdichtung. Aufwendig, weil in der Regel von außen aufgegraben werden muss. Feuchtigkeit im Keller ist einer der Punkte, die ein Gutachter sofort sieht und die als Abschlag durchschlagen.
- Elektrik auf heutigen Stand bringen. Alte Leitungen, fehlende Schutzeinrichtungen und zu wenige Stromkreise sind in Häusern älterer Baujahre die Regel. Die Maßnahme greift tief in die Substanz ein, weil Wände geöffnet werden.
- Heizungstausch. Der Anlass ist häufig ein Defekt, die Entscheidung reicht aber weiter, weil Wärmeerzeuger, Verteilung und Dämmung zusammenhängen. Hier treffen Instandhaltung und Modernisierung besonders oft in einem einzigen Auftrag aufeinander.
Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Gemeinschaft über Dach, Fassade, Keller und Heizzentrale, nicht Sie allein. Vor der Finanzierung gehören deshalb Wirtschaftsplan, Protokolle und der Stand der Erhaltungsrücklage auf den Tisch.
Sprechen wir über Ihren Fall
Ob Ihr Vorhaben Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung ist, entscheidet sich nicht am Wort, sondern an den Positionen im Angebot. Genau dort fängt eine belastbare Planung an, und genau dort trennt sich, welcher der vier Wege für Sie überhaupt infrage kommt.
Wenn Sie ein konkretes Objekt vor sich haben oder eine laufende Finanzierung um eine Maßnahme erweitern möchten, gehen wir das gern gemeinsam durch: Kostenaufstellung, Sicherheitenspielraum im Grundbuch, Auswirkung auf den Beleihungswert und die Frage, ob ein Verwendungsnachweis in Ihrem Ablauf stört. Das Gespräch ist unverbindlich und kostet Sie nichts außer einer knappen Stunde.
Bringen Sie mit, was schon vorliegt: Exposé oder Grundrisse, Kostenvoranschläge oder eine grobe Schätzung, Unterlagen zur bestehenden Finanzierung und bei einer Wohnung die Protokolle der Gemeinschaft. Auch eine unvollständige Mappe reicht für eine erste Einordnung, sie erspart nur eine Runde Rückfragen.
Häufige Fragen
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ModernisierungskreditDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
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