Umschuldung bei vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Immobilien hat eine Umschuldung eine steuerliche Seite, die bei selbstgenutzten Objekten keine Rolle spielt. Wer sie übersieht, verliert den Abzug der Schuldzinsen.
Kurz gefasst
- Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar. Voraussetzung ist ein nachweisbarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Darlehen und Einkunftsquelle.
- Wer bei einer Bündelung private Verbindlichkeiten mit dem Objektdarlehen vermischt, riskiert genau diesen Zusammenhang. Die Lösung ist die saubere Trennung in zwei Darlehen.
- Aufsichtsrechtlich gilt eine vermietete Immobilie als Objekt, dessen Rückzahlung wesentlich von den Mieteinnahmen abhängt. Das verändert die Kondition, und ab dem fünften Objekt bei derselben Bank deutlich.
Die steuerliche Seite, die es bei Selbstnutzung nicht gibt
Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Voraussetzung ist ein nachweisbarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Darlehen und der Einkunftsquelle.
Genau dieser Zusammenhang gerät in Gefahr, wenn bei einer Bündelung ein Objektdarlehen mit einem Autokredit und einem Dispo in ein einziges neues Darlehen fließt. Das Finanzamt kann den Abzug dann ganz oder teilweise versagen, weil sich der abziehbare vom privaten Anteil nicht sauber trennen lässt.
Wir beraten nicht steuerlich. Die Gestaltung gehört mit Ihrem Steuerberater abgestimmt, bevor der Vertrag unterschrieben ist.
Trennen statt vermischen
Die Lösung ist einfacher, als sie klingt. Der auf die vermietete Immobilie entfallende Teil bleibt ein eigenes Darlehen, der private Teil wird separat aufgenommen.
Beide dürfen durch dieselbe Grundschuld gesichert sein, das ist unproblematisch. Die Sicherheit sagt nichts über die Mittelverwendung. Entscheidend ist die Zuordnung im Vertrag und in der Auszahlung.
Was unkritisch ist
Nicht jede Umschuldung berührt das Thema.
- Eine Anschlussfinanzierung, bei der das neue Darlehen exakt an die Stelle des alten tritt, für dasselbe Objekt und in derselben Höhe.
- Eine Aufstockung für Modernisierungen an genau diesem vermieteten Objekt.
Die Grenze verläuft nicht zwischen alt und neu, sondern zwischen objektbezogen und privat.
Was die Bank bei vermieteten Objekten anders rechnet
Zwei Dinge, die den Unterschied zur Selbstnutzung ausmachen. Erstens rechnet sie mit der Ist-Miete, nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei lange laufenden Mietverhältnissen liegt die Ist-Miete oft deutlich darunter, und die Bank folgt Ihnen nicht in die Annahme, dass Sie bald erhöhen.
Zweitens zieht sie einen Bewirtschaftungsabschlag ab, typischerweise zwischen 20 und 25 Prozent, für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall. Es zählt also nicht die Kaltmiete, sondern rund drei Viertel davon.
Die Vier-Objekte-Grenze bei der Bankwahl
Aufsichtsrechtlich gilt eine vermietete Immobilie als Objekt, dessen Rückzahlung wesentlich von den Mieteinnahmen abhängt. Die Bank muss dafür mehr Eigenkapital vorhalten, und das gibt sie über die Kondition weiter.
Es gibt eine Ausnahme für natürliche Personen bei einzelnen Wohneinheiten, solange bei demselben Institut höchstens vier Immobilien als Sicherheit dienen. Die Zählung läuft je Institut, nicht je Person. Ein Mehrfamilienhaus fällt nie unter diese Ausnahme.
Bei einer Umschuldung ist das besonders wichtig, weil dabei manchmal mehrere Objekte bei einem Institut zusammengeführt werden sollen. Was nach Vereinfachung aussieht, kann die Kondition für alle Objekte verschlechtern. Diese Zählung machen wir vor der Anfrage.
Die Rechnung sieht anders aus als bei Selbstnutzung
Bei Selbstnutzung zählt die Entlastung im Haushalt. Bei Vermietung zählt die Rendite nach Steuern, und da wirkt eine niedrigere Zinsbelastung in zwei Richtungen: Sie verbessert den Überschuss, senkt aber auch die abziehbaren Werbungskosten.
Der Nettoeffekt ist trotzdem meist positiv, nur kleiner als die reine Zinsersparnis vermuten lässt. Wer mit der Bruttoersparnis rechnet, überschätzt den Vorteil. Die genaue steuerliche Rechnung gehört zum Steuerberater, die Finanzierungsseite rechnen wir.
Häufige Fragen
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KapitalanlageDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
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