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    Wann sich eine Umschuldung rechnet und wann nicht

    Eine Umschuldung senkt fast immer die Monatsrate. Ob sie sich lohnt, ist damit aber nicht beantwortet. Vier Größen entscheiden darüber, und die Rate ist nur eine davon.

    Stilisierte Waage als Kopfmotiv für den Beitrag darüber, wann sich eine Umschuldung rechnet
    Enis Recica Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Reg.-Nr. D-IR9N-6D2DR-51 Zuletzt geprüft am 8 Minuten Lesezeit

    Kurz gefasst

    • Eine niedrigere Monatsrate ist kein Beweis für eine günstigere Finanzierung. Sie kann auch nur bedeuten, dass dieselbe Schuld über einen längeren Zeitraum verteilt wird.
    • Vier Größen entscheiden: die Restschuld je Vertrag, die Restlaufzeiten, die Ablösekosten und der Beleihungsspielraum der Immobilie.
    • Der Vergleich, der zählt, ist nicht Rate gegen Rate, sondern Gesamtbetrag gegen Gesamtbetrag bei gleicher Laufzeit.

    Die Rate ist die falsche Kennzahl

    Fast jede Umschuldung senkt die Monatsrate. Das ist kein Kunststück, sondern eine Folge zweier Größen: der Kondition und der Laufzeit. Nur die erste macht eine Finanzierung günstiger. Die zweite verteilt dieselbe Schuld auf mehr Monate.

    Wer eine Umschuldung beurteilen will, vergleicht deshalb nicht Rate gegen Rate, sondern Gesamtbetrag gegen Gesamtbetrag. Und wenn die Laufzeiten unterschiedlich sind, rechnet er eine dritte Variante: die neue Finanzierung mit einer Rate, die zur alten Laufzeit passt.

    Vier Größen entscheiden

    Fehlt eine davon, ist jede Aussage über die Ersparnis geraten.

    GrößeRestschuld je Vertrag Warum sie zähltAbgelöst wird die Restschuld, nicht die ursprüngliche Kreditsumme.
    GrößeRestlaufzeit je Vertrag Warum sie zähltEin Kredit mit acht Monaten Rest gehört nicht in eine Zwanzigjahresfinanzierung.
    GrößeAblösekosten Warum sie zähltVorfälligkeitsentschädigung und Gebühren können den Vorteil aufzehren.
    GrößeBeleihungsspielraum Warum sie zähltOhne freien Rahmen im Grundbuch funktioniert die Bündelung nicht.

    Drei Fälle, in denen Sie besser bleiben, wo Sie sind

    • Die Altkredite laufen ohnehin aus. Wer eine Restschuld über wenige Monate in eine lange Finanzierung schiebt, zahlt für dieselbe Summe deutlich länger.
    • Die Ablösekosten fressen den Vorteil. Vor allem bei einem laufenden Immobiliendarlehen ohne Sonderkündigungsrecht kann die Entschädigung erheblich sein.
    • Die neue Finanzierung rutscht in eine schlechtere Beleihungsstufe. Das wird am häufigsten übersehen. Banken rechnen in Stufen, und die schlechtere Stufe gilt dann für die gesamte Summe, nicht nur für den neu hinzugekommenen Teil.

    Im dritten Fall ist oft die Teillösung besser: nur die Kredite mit der höchsten Belastung ablösen und unter der Stufengrenze bleiben.

    Der wirtschaftlichste Zeitpunkt

    Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht ist nicht abdingbar.

    Wenn Ihr laufender Vertrag diese Grenze überschritten hat, entfällt der teuerste Posten einer Neuordnung. Für viele Eigentümer ist das der eine Zeitpunkt, an dem sich eine vollständige Bündelung wirklich rechnet, statt nur die Konsumkredite zusammenzufassen.

    Wie Sie den Vergleich selbst nachrechnen

    Sie brauchen dafür kein Werkzeug, nur drei Spalten und die Verträge. Wichtig ist, dass in jeder Spalte dieselbe Zeitspanne betrachtet wird.

    1. Spalte 1: alle Altverträge mit Restschuld, Rate und Restlaufzeit in Monaten. Rate mal Monate ergibt den Gesamtbetrag bis zur letzten Zahlung.
    2. Spalte 2: die neue Finanzierung mit Summe, Rate und Laufzeit, plus Ablösekosten sowie Notar- und Grundbuchkosten.
    3. Spalte 3: dieselbe neue Finanzierung, aber mit einer Rate, die zur längsten alten Laufzeit passt.
    4. Spalte 1 gegen Spalte 3 stellen. Dieser Vergleich zeigt, ob die Kondition wirklich besser ist.
    5. Spalte 2 nur nutzen, um zu prüfen, ob die neue Rate monatlich tragbar ist.

    Wenn Spalte 3 günstiger ist als Spalte 1, lohnt sich die Umschuldung sachlich. Ist sie es nicht, kaufen Sie sich mit der niedrigeren Rate nur Luft, und die bezahlen Sie später.

    Häufige Fragen

    Weil die Rate von zwei Größen abhängt, nicht von einer. Sie ergibt sich aus der Kondition und aus der Laufzeit. Wer eine Restschuld über fünf Jahre auf zwanzig Jahre streckt, halbiert die Rate mühelos, zahlt aber über die gesamte Zeit deutlich mehr. Der Vorteil einer Umschuldung entsteht aus der besseren Besicherung, nicht aus der Streckung. Deshalb gehört in jede Rechnung neben der neuen Rate auch der Gesamtbetrag über die Laufzeit, und zwar für beide Varianten.

    Erstens die Restschuld je Vertrag, denn nur sie wird abgelöst, nicht die ursprüngliche Kreditsumme. Zweitens die Restlaufzeiten: Ein Kredit mit acht Monaten Restlaufzeit gehört in der Regel nicht in eine Zwanzigjahresfinanzierung. Drittens die Ablösekosten, also Vorfälligkeitsentschädigung und etwaige Gebühren. Viertens der Beleihungsspielraum Ihrer Immobilie, denn ohne freien Rahmen im Grundbuch funktioniert die Bündelung nicht. Fehlt eine dieser Zahlen, ist jede Aussage über die Ersparnis geraten.

    Wenn die Kredite ohnehin bald auslaufen, wenn die Ablösekosten den Vorteil aufzehren, oder wenn Ihre Immobilie bereits so hoch belastet ist, dass die neue Finanzierung in eine schlechtere Beleihungsstufe rutscht. Der letzte Punkt wird oft übersehen: Wenn Sie durch die Bündelung von einem niedrigen in einen hohen Beleihungsauslauf wechseln, verschlechtert sich die Kondition für die gesamte Summe, nicht nur für den neuen Teil. Dann kann es günstiger sein, nur einen Teil der Altkredite abzulösen.

    Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht ist nicht abdingbar, die Bank kann es Ihnen also nicht vertraglich nehmen. Wenn Ihr laufendes Immobiliendarlehen diese Grenze überschritten hat, ist das oft der wirtschaftlichste Zeitpunkt für eine Neuordnung, weil der teuerste Posten einer Umschuldung entfällt.

    Das hängt von der Kreditart ab. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, also Ratenkrediten, ist sie nach § 502 Absatz 3 BGB auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gedeckelt, bei einer Restlaufzeit unter zwölf Monaten auf 0,5 Prozent. Bei variabel verzinsten Krediten fällt sie regelmäßig gar nicht an. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt es diese Deckelung nicht, dort wird der tatsächliche Zinsschaden berechnet und kann erheblich sein. Genau deshalb lohnt der Blick auf das Sonderkündigungsrecht.

    Mehrere Ratenkredite in einen zusammenzufassen kann auch ohne Immobilie sinnvoll sein, aber der Effekt ist deutlich kleiner. Der große Hebel entsteht aus der Grundschuld, weil sie das Risiko für die Bank verändert. Ohne Sicherheit bleibt es ein unbesicherter Kredit, nur mit einem Gläubiger statt mehreren. Der Gewinn liegt dann eher in der Übersicht als im Geld. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch offen, wenn der Effekt in Ihrem Fall zu klein ist, um den Aufwand zu rechtfertigen.

    Stellen Sie zwei Spalten nebeneinander. Links alle Altverträge mit Restschuld, Rate und Restlaufzeit in Monaten, daraus der Gesamtbetrag bis zur letzten Zahlung. Rechts die neue Finanzierung mit Summe, Rate und Laufzeit, dazu die Ablösekosten und etwaige Notar- und Grundbuchkosten. Wenn die neue Laufzeit länger ist, rechnen Sie zusätzlich eine dritte Spalte: dieselbe neue Finanzierung, aber mit einer Rate, die zur alten Laufzeit passt. Erst dieser Vergleich zeigt, ob die Kondition besser ist oder nur die Zeit länger.

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    Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.

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