Was die Bank bei einer Umschuldung prüft
Bei einer Umschuldung prüft die Bank nicht nur, ob Sie die neue Rate tragen können. Sie prüft auch, warum die alten Verbindlichkeiten entstanden sind. Das ist ein Unterschied, auf den man vorbereitet sein sollte.
Kurz gefasst
- Die Bank prüft vier Dinge: die Kapitaldienstfähigkeit nach der Umschuldung, den Beleihungsauslauf der Immobilie, das Grundbuch und die Entstehung der abzulösenden Verbindlichkeiten.
- Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gesetzlich vorgeschrieben. Die Bank darf nur abschließen, wenn die vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist, nicht schon dann, wenn sie möglich erscheint.
- Am häufigsten scheitern Anträge nicht an der Rate, sondern an fehlendem Beleihungsspielraum oder an Auffälligkeiten auf den Kontoauszügen.
Die Bank hat kein Ermessen
Viele Kunden glauben, die Bank wolle nicht. Tatsächlich darf sie in vielen Fällen nicht. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen schreibt § 505a Absatz 1 BGB vor, dass sie den Vertrag nur abschließen darf, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass die vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist.
Das ist eine höhere Hürde als beim Konsumkredit, wo es genügt, dass keine erheblichen Zweifel bestehen. Ein Grenzfall ohne tragfähige positive Begründung ist damit keine Verhandlungssache, sondern eine Absage.
Vier Prüfschritte
Jeder davon kann den Vorgang stoppen, und jeder lässt sich vorbereiten.
| Prüfschritt | Worauf die Bank schaut |
|---|---|
| PrüfschrittKapitaldienstfähigkeit | Worauf die Bank schautBleibt nach der Umschuldung genug übrig, auch unter Stressannahme und über die gesamte Laufzeit? |
| PrüfschrittBeleihungsauslauf | Worauf die Bank schautReicht der Beleihungswert für die neue Gesamtsumme, und in welcher Stufe landet der Fall? |
| PrüfschrittGrundbuch | Worauf die Bank schautWie viel freier Rahmen steht in der Grundschuld, gibt es Rechte Dritter in Abteilung II? |
| PrüfschrittEntstehung der Schulden | Worauf die Bank schautEinmalige Anschaffungen oder eine strukturelle Lücke zwischen Einnahmen und Ausgaben? |
Warum die Prognose über die gesamte Laufzeit geht
§ 505b Absatz 2 BGB verlangt eine eingehende Prüfung der Faktoren, die dafür relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen voraussichtlich nachkommen kann. Das ist keine Momentaufnahme.
Deshalb fragt die Bank nach Renteneintritt, nach dem Ende befristeter Arbeitsverträge und nach Einkommensbestandteilen, die nicht dauerhaft sind: Schicht- und Nachtzuschläge, Überstundenpauschalen, Elterngeld, befristete Zulagen. Wer diese Punkte selbst anspricht und einordnet, nimmt der Marktfolge die Rückfrage ab. Und die Marktfolge sieht Sie nie, sie liest nur die Akte.
Der Satz, der jede Diskussion beendet
§ 505b Absatz 2 Satz 3 BGB sagt, die Kreditwürdigkeitsprüfung dürfe sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt.
Das Argument „aber die Immobilie ist doch viel mehr wert" läuft damit ins Leere. Die Sicherheit entscheidet über die Kondition, die Kapitaldienstfähigkeit über das Ob. Zwei getrennte Fragen, die nicht gegeneinander aufgerechnet werden dürfen. Die einzige Ausnahme im Gesetz betrifft Verträge, die dem Bau oder der Renovierung dienen.
Woran Anträge tatsächlich scheitern
Nach unserer Erfahrung selten an der Rate. Die häufigsten Gründe sind andere, und die meisten davon sind vermeidbar.
- Fehlender Beleihungsspielraum, weil mit dem Marktwert statt mit dem Beleihungswert gerechnet wurde.
- Negative Schufa-Merkmale, die vorab nicht angesprochen wurden.
- Eine Pfändung auf der Gehaltsabrechnung. Das ist in aller Regel ein Ausschlusskriterium und sollte vor der ersten Anfrage auf dem Tisch liegen.
- Kontoauszüge, die laufende Verpflichtungen zeigen, die in der Selbstauskunft fehlten.
Der letzte Punkt ist der ärgerlichste. Was Sie uns erzählen, ist nach § 505b Absatz 3 Satz 2 BGB ohnehin Teil der Prüfgrundlage der Bank. Es früh zu nennen kostet nichts, es zu verschweigen kostet den Vorgang.
Unterlagen, die den Vorgang schnell machen
Je vollständiger das Paket bei der ersten Anfrage ist, desto schneller kommt die Entscheidung.
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen plus die Dezemberabrechnung.
- Kontoauszüge des Kontos, auf das das Gehalt eingeht.
- Für jeden abzulösenden Kredit den Vertrag und eine aktuelle Ablösebestätigung mit Restschuld zum Stichtag.
- Aktueller Grundbuchauszug der Immobilie.
- Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei vermieteten Objekten zusätzlich den Mietvertrag.
Die Ablösebestätigungen der bisherigen Kreditgeber dauern erfahrungsgemäß am längsten. Sie gehören deshalb an den Anfang, nicht ans Ende.
Häufige Fragen
Passend zum Thema
UmschuldungDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
Bereit für Ihre stressfreie Finanzierung?
Lassen Sie sich kostenlos beraten und finden Sie heraus, wie wir Sie Schritt für Schritt zu Ihrer Traumimmobilie begleiten.