Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet

Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ermittelt die Bank den Beleihungswert über den Ertragswert. Einen zweiten Weg gibt es nicht. Das Vergleichswertverfahren und die Orientierung am Sachwert sind nach § 4 BelWertV ausdrücklich auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie auf Wohnungs- und Teileigentum beschränkt.

Der Sachwert wird beim Mehrfamilienhaus zwar zusätzlich ermittelt, er dient aber der Kontrolle. Maßgeblich ist nach § 4 Abs. 1 Satz 2 der Ertragswert, und der Beleihungswert darf ihn nicht überschreiten. Was ein Neubau des Gebäudes heute kosten würde, ist damit für die Höhe der Finanzierung ohne Bedeutung.

Praktisch heißt das: Über den Beleihungswert entscheidet die Miete, die das Haus dauerhaft trägt, und nicht der Preis, auf den Sie sich mit der Verkäuferseite geeinigt haben. Die Grundzüge der Wertermittlung über alle Objektarten hinweg finden Sie im Beitrag zur Immobilienbewertung.

Der Ertragswert entsteht in einer festen Reihenfolge, und jeder Schritt hat eine eigene Fundstelle in der Verordnung. Wenn Sie die fünf Schritte kennen, können Sie den Beleihungswert eines Angebots vor der ersten Bankanfrage selbst überschlagen.

Ein Haus mit sechs Wohneinheiten, 420 Quadratmetern Wohnfläche und einer Nettokaltmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter kommt in dieser Modellrechnung auf einen Ertragswert von rund 533.000 Euro. Der aufgerufene Kaufpreis liegt bei 750.000 Euro. Der Beleihungswert erreicht damit 71 Prozent des Kaufpreises.

Angenommen sind ein Bodenwert von 125.000 Euro, Bewirtschaftungskosten von 20 Prozent und ein Kapitalisierungszinssatz von 5,0 Prozent. Alle drei Größen legt die Bank im Einzelfall fest, sie bewegen sich hier bewusst in der Mitte des Zulässigen.

Angesetzt wird die nachhaltig erzielbare Miete, gedeckelt durch die vertraglich vereinbarte. Liegt die Marktmiete höher als das, was in den Mietverträgen steht, rechnet die Bank nach § 10 Abs. 1 Satz 2 BelWertV im Regelfall mit dem vereinbarten Betrag.

Das kehrt eine verbreitete Erwartung um. Ein Haus mit günstigen Altverträgen wird häufig mit dem Argument angeboten, die Mieten ließen sich anheben. Für den Beleihungswert von heute zählt dieses Potenzial nicht, für den Kaufpreis dagegen schon. Genau daraus entsteht ein großer Teil der Lücke, die Sie später mit Eigenkapital schließen.

Liegt die Restnutzungsdauer unter 30 Jahren, darf der Bodenwert nicht mehr einfach voll hinzugerechnet werden. Nach § 13 BelWertV ist dann entweder der Bodenwertanteil am Reinertrag über die Restnutzungsdauer mitzukapitalisieren, oder es sind die Abbruchkosten vom Ertragswert abzuziehen.

Diese Regel ist der wichtigste Punkt bei Altbestand, und sie wird beim Ankauf fast immer übersehen. Bei Wohnhäusern mit einer maximalen Nutzungsdauer von 80 Jahren ist die Grenze ab Baujahr vor 1976 gerissen. Das betrifft einen großen Teil der angebotenen Mehrfamilienhäuser.

Die folgende Tabelle stellt dasselbe Haus mit zwei Baujahren gegenüber. Miete, Fläche, Bodenwert und Kapitalisierungszinssatz bleiben unverändert, allein die Restnutzungsdauer ändert sich.

Ein Ladenlokal im Erdgeschoss wird nicht mit dem Wohnkorridor kapitalisiert. Nach § 10 Abs. 1 Satz 4 BelWertV sind die anteiligen Erträge verschiedener Nutzungsarten getrennt darzustellen, und nach § 12 Abs. 3 Satz 3 ist jede Nutzungsart bei der Kapitalisierung gesondert zu betrachten.

Für den Wohnteil gilt der Korridor von 3,5 bis 5,5 Prozent, für den gewerblichen Teil der von 4,5 bis 6,5 Prozent. Ein höherer Kapitalisierungszinssatz führt bei gleicher Restnutzungsdauer zu einem kleineren Vervielfältiger. Der Gewerbeanteil trägt damit selbst dann weniger zum Wert bei, wenn er dieselbe Miete je Quadratmeter bringt wie die Wohnungen.

Hinter dem höheren Zinssatz steht eine andere Risikoeinschätzung: Gewerbemietverträge laufen befristet, eine Nachvermietung dauert im Zweifel länger, und die Flächen lassen sich nicht ohne Weiteres in Wohnraum umnutzen. Für Sie folgt daraus zweierlei. Die Aufteilung von Wohn- und Nutzfläche sollte von Anfang an sauber dokumentiert sein, und die Auswahl der Bank entscheidet stärker als bei reinen Wohnhäusern. Welche Grenzen die Institute beim Gewerbeanteil setzen, steht auf der Seite zum Mehrfamilienhaus finanzieren.

Der Sachwert entscheidet nicht über den Beleihungswert, er prüft ihn. Bleibt er um mehr als 20 Prozent hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es nach § 4 Abs. 1 Satz 3 BelWertV einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der Erträge. Bestätigt sie sich nicht, wird der Ertragswert gemindert.

Neben dieser Kontrolle gibt es mehrere Prüfpunkte, die den Wert unabhängig von der Miete nach unten ziehen. Sie stehen an verschiedenen Stellen der Verordnung, treffen aber alle dasselbe Ergebnis.

Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert tragen Sie aus Eigenmitteln, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Im Beispiel oben sind das 217.000 Euro, bevor Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch überhaupt anfangen.

Der Grund liegt im Nenner der Rechnung. Der Beleihungsauslauf misst die Darlehenssumme nicht am Kaufpreis, sondern am Beleihungswert. Wer bei einem Ertragswert von 533.000 Euro 600.000 Euro aufnehmen will, liegt jenseits von 100 Prozent, und dort finanziert kaum ein Institut ein Mehrfamilienhaus.

Diese fünf Angaben brauchen Sie, um die Bewertung vorab realistisch zu schätzen. Sie gelten in gleicher Weise für die Finanzierung einer Kapitalanlage mit einzelnen Wohnungen, nur fällt die Wirkung dort geringer aus.

Beim Mehrfamilienhaus lohnt sich das Nachrechnen früher als bei jeder anderen Objektklasse. Der Ertragswert lässt sich aus Mietaufstellung, Fläche, Baujahr und Bodenrichtwert überschlagen, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben oder einen Notartermin abstimmen.

Wenn Sie ein konkretes Objekt vorliegen haben, gehen wir die Bewertung im Gespräch gemeinsam durch: Rohertrag, Kostenansatz, Restnutzungsdauer und die Frage, ob die 30-Jahre-Grenze greift. Daraus ergibt sich der Eigenkapitalbedarf, und daraus wiederum die Auswahl der Häuser, bei denen eine Anfrage überhaupt Aussicht hat. FinanzPlusImmo bereitet die Zahlen dafür bankfähig auf und stimmt sie mit Ihnen ab, bevor die erste Anfrage rausgeht.

Bringen Sie zum Gespräch mit, was das Exposé hergibt. Fehlende Angaben klären wir gemeinsam, aber je vollständiger die Mietaufstellung ist, desto belastbarer fällt die Einschätzung aus.