Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken

Als Faustregel gilt: Größere Summen mit freiem Rang im Grundbuch gehören in die Aufstockung der laufenden Baufinanzierung, kleinere Summen mit zeitlichem Druck in einen eigenen Modernisierungskredit. Beide Wege finanzieren dieselbe Maßnahme. Sie unterscheiden sich allein darin, ob die Bank eine Sicherheit im Grundbuch bekommt.

Aus diesem einen Unterschied folgt alles Weitere. Wo eine Grundschuld haftet, kann die Bank günstiger kalkulieren, prüft dafür aber Objekt und Beleihung mit. Wo keine Grundschuld haftet, trägt allein Ihr Einkommen das Darlehen, was schneller geht, dafür teurer ist und im Betrag begrenzt bleibt.

Ein Modernisierungskredit im Vergleich mit der Aufstockung ist deshalb keine reine Zinsfrage. Der Zinsvorteil der Aufstockung kann von Grundbuchkosten und einer schlechteren Zinsstufe wieder aufgezehrt werden. Wie sich beide Wege in den Gesamtablauf einer Baufinanzierung einfügen, zeigt die Themenseite.

Bei der Aufstockung erhöhen Sie das bestehende Engagement bei Ihrer Bank, und die Grundschuld dafür liegt in vielen Fällen bereits vor. Häufig reicht eine Erhöhung des bestehenden Darlehens oder ein Nachtrag zum laufenden Vertrag, ohne dass jemand das Grundbuch anfassen muss.

Der Grund liegt in der Mechanik der Grundschuld nach § 1191 BGB. Sie ist über einen festen Betrag eingetragen und sinkt nicht automatisch mit Ihrer Tilgung. Wer seit Jahren zahlt, hat deshalb meist eine Grundschuld, die höher steht als die Restschuld. Dieser freie Teil steht für die Modernisierung zur Verfügung, ohne neue Eintragung.

Weil die Bank eine dingliche Sicherheit hat, ist die Aufstockung im Zins günstiger als ein unbesicherter Kredit. Geschenkt bekommen Sie das Geld damit nicht: Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit erneut, so wie es § 505a BGB vorschreibt. Einkommen, laufende Verpflichtungen und Auskunftsdaten kommen also erneut auf den Tisch, auch wenn Sie seit Jahren pünktlich zahlen.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt. Erstens steigt der Beleihungsauslauf, weil die Darlehenssumme wächst, der Beleihungswert aber zunächst derselbe bleibt. Zweitens entsteht ein zweites Darlehen mit eigener Zinsbindung, wenn die Bindung des bestehenden Vertrags noch läuft. Was das für die Laufzeitplanung bedeutet, erklärt der Beitrag zur Zinsbindung.

Reicht die eingetragene Grundschuld für den neuen Betrag nicht aus, wird sie erhöht oder neu bestellt. Dann fallen zwei Gebühren nach dem GNotKG an, eine für die Beurkundung beim Notar und eine für die Eintragung beim Grundbuchamt. Diese Kosten gehören in den Vergleich, weil sie den Zinsvorteil bei kleinen Summen aufbrauchen können.

Der eigene Modernisierungskredit verzichtet auf die Grundschuld. Das macht ihn schnell, spart Notar und Grundbuchamt und lässt Ihr Grundbuch unverändert. Bezahlt wird das mit einem höheren Zins und mit einer Obergrenze beim Betrag, die im Markt typischerweise bei rund 80.000 Euro liegt.

Rechtlich ist dieser Kredit ein Allgemein-Verbraucherdarlehen, kein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, weil die Abgrenzung in § 491 BGB an der Besicherung durch ein Grundpfandrecht hängt und nicht am Verwendungszweck. Diese Einordnung ist kein Formalismus, sondern verschiebt Ihre Rechte während der Laufzeit spürbar.

Sie dürfen Ihre Verbindlichkeiten nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen, ohne dafür einen Grund nennen zu müssen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank verlangen, sie ist der Höhe nach aber durch § 502 Abs. 3 BGB gedeckelt. Beim grundpfandrechtlich besicherten Darlehen gelten dagegen engere Regeln.

Für Sie heißt das: Der unbesicherte Kredit ist im Zins teurer, in der Beweglichkeit aber besser. Wer eine Erbschaft, eine Abfindung oder eine Bonuszahlung erwartet und das Darlehen früh ablösen will, sitzt hier nicht fest. Im Immobiliardarlehen läuft derselbe Wunsch über die vereinbarte Sondertilgung, und die ist der Höhe nach begrenzt.

Ein weiterer praktischer Vorteil ist das freie Grundbuch. Wer absehbar eine zweite Immobilie finanzieren, das Objekt verkaufen oder eine bestehende Finanzierung umschulden will, hält sich mit einem unbesicherten Kredit den Rang offen. Jede zusätzliche Eintragung macht spätere Wechsel aufwendiger.

Die folgende Tabelle stellt die Punkte gegenüber, an denen die Entscheidung in der Praxis hängt. Konkrete Zinssätze nennen wir bewusst nicht, weil sie sich täglich ändern und zwischen den Häusern auseinanderliegen.

Die Aufstockung erhöht die Darlehenssumme, und damit steigt der Beleihungsauslauf. Weil Banken den Auslauf nicht gleitend, sondern in Stufen bepreisen, kann eine an sich kleine Erhöhung den Fall in eine teurere Stufe schieben.

Wichtig ist die Reichweite dieses Effekts. Der Aufschlag trifft in vielen Konstellationen nicht nur den neuen Teil, sondern die Konditionierung des gesamten Engagements, wenn ohnehin neu verhandelt wird. Wie die Stufen entstehen und wo Banken schneiden, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Es gibt einen Gegeneffekt, und der wird oft übersehen: Eine werterhöhende Modernisierung kann den Beleihungswert anheben. Eine neue Heizung, gedämmte Fassade, neue Fenster oder ein saniertes Bad fließen in die Bewertung ein, wenn Sie die Maßnahme mit Kostenvoranschlägen, Rechnungen und Fotos belegen. Dann steigen Zähler und Nenner der Rechnung gemeinsam, und der Auslauf verschlechtert sich weniger stark als befürchtet.

Reine Instandhaltung wirkt anders. Ein neuer Anstrich, ausgetauschte Bodenbeläge oder eine erneuerte Einbauküche halten den Zustand, schaffen für die Bank aber keinen zusätzlichen beleihbaren Wert. Bei solchen Vorhaben spricht mehr für den unbesicherten Kredit, weil die Immobilie als Sicherheit gar nichts hinzugewinnt.

Wer diese fünf Punkte vorab klärt, weiß in den meisten Fällen schon, welcher Weg passt. Sie ersetzen keine Angebotsprüfung, sortieren aber die Auswahl der Banken, bei denen eine Anfrage überhaupt sinnvoll ist.

Der Vergleich zwischen Aufstockung und Modernisierungskredit lässt sich nicht am Schreibtisch pauschal entscheiden, weil er an Ihren konkreten Zahlen hängt. Restschuld, Grundschuldbetrag, Beleihungswert, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Zeitpunkt der Maßnahme greifen ineinander, und schon eine dieser Größen kann das Ergebnis drehen.

Genau deshalb ist das ein guter Anlass für ein persönliches Gespräch. In einem Termin klären wir, wie viel freier Rang im Grundbuch tatsächlich vorhanden ist, in welcher Zinsstufe Ihr Fall nach der Erhöhung liegt und ob die Maßnahme werterhöhend wirkt oder reine Instandhaltung ist. Danach lässt sich sagen, welcher Weg über die gesamte Laufzeit günstiger ist, nicht nur beim Zins am Tag der Zusage.

Bringen Sie zum Termin Ihren Darlehensvertrag, die letzte Zinsbescheinigung und die Kostenschätzung für die Modernisierung mit. Mit diesen drei Unterlagen ist die Frage in der Regel in einem Gespräch entschieden, und Sie sparen sich Anfragen bei Banken, die für Ihren Fall ohnehin nicht in Frage kommen.