Wie die Bank ein Einfamilienhaus bewertet

Wenn eine Bank Ihr Einfamilienhaus bewertet, sucht sie keine Antwort auf die Frage, ob der Kaufpreis angemessen ist. Sie sucht eine Antwort auf eine andere Frage: Welchen Betrag bringt dieses Haus voraussichtlich, wenn es irgendwann in den nächsten Jahrzehnten verwertet werden muss? Diese Zahl heißt Beleihungswert.

Die Grundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung in der Fassung vom 12. Mai 2006, zuletzt geändert am 4. Oktober 2022. Nach § 3 BelWertV ist der Beleihungswert der Wert, der während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Konjunkturelle Schwankungen und spekulative Elemente bleiben dabei ausdrücklich außer Betracht.

Damit ist der Beleihungswert kein Marktwert und auch kein zweiter Verkehrswert. Er ist bewusst vorsichtig angesetzt, weil er über die gesamte Laufzeit tragen soll und nicht nur am Tag der Beurkundung. Ein Preis, der heute gezahlt wird, weil in einer Region wenig angeboten wird, ist genau die Art von Element, die in diesem Wert nichts zu suchen hat.

Für Sie hat das eine unmittelbare Folge: Der Anteil, den die Bank als finanziert ansieht, liegt über dem Anteil, den Sie auf den Kaufpreis gerechnet haben. Wie diese Kennzahl entsteht und warum sie in Stufen wirkt, lesen Sie im Beitrag zum Beleihungsauslauf. Die Einordnung in den Gesamtablauf finden Sie auf der Themenseite zur Baufinanzierung.

Beim selbstgenutzten Einfamilienhaus ist der Sachwert der Regelfall. Der Grund ist einfach: Ein Haus, in dem die Eigentümer selbst wohnen, erwirtschaftet keine Miete, und ein Ertragswert ohne Ertrag sagt wenig aus.

Der Ausgangspunkt ist trotzdem ein anderer. § 4 BelWertV Abs. 1 verlangt, dass Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln sind. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sieht dieselbe Vorschrift eine Erleichterung vor: Anstelle des Sachwerts darf der Vergleichswert nach § 19 BelWertV ermittelt werden.

Die Ertragswertermittlung darf ganz entfallen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Nach § 4 Abs. 2 muss das Objekt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet sein, und es muss von Erwerbern dauerhaft für die eigene Nutzung nachgefragt werden. Ein normales Einfamilienhaus in einer gefragten Wohnlage erfüllt beides ohne Diskussion. Ein Sonderobjekt mit eigenwilligem Zuschnitt, ein Haus mit großem Gewerbeanteil oder eine Immobilie in einer schrumpfenden Gemeinde nicht zwangsläufig.

In der Praxis entscheidet die Bank also zuerst über das Verfahren und erst danach über die Zahl. Diese Reihenfolge erklärt, warum zwei Häuser mit demselben Kaufpreis sehr unterschiedlich bewertet werden können. Eine allgemeine Übersicht der Verfahren finden Sie im Beitrag zur Immobilienbewertung.

Der Vergleichswert ist beim Einfamilienhaus zusätzlich an eine harte Bedingung geknüpft. Nach § 4 Abs. 2 Satz 3 BelWertV darf er nur herangezogen werden, wenn aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten vorliegen, die auch hinsichtlich der Wohnfläche hinreichend übereinstimmen.

Genau daran scheitert es in ländlichen Lagen regelmäßig. Wo im Jahr nur eine Handvoll Häuser den Eigentümer wechselt und diese Häuser zwischen 90 und 220 Quadratmetern liegen, kommt keine belastbare Reihe zusammen. Fehlt sie, bleibt der Sachwert, und der fällt in solchen Lagen oft anders aus als der Preis, der tatsächlich gezahlt wurde.

Kommt eine ausreichende Reihe zustande, ist der Weg damit noch nicht zu Ende. § 19 Abs. 1 BelWertV verlangt, dass vom ermittelten Vergleichswert ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent abzuziehen ist. Der Abschlag ist kein Verhandlungsspielraum, sondern eine Untergrenze. Er kann höher ausfallen, wenn die Datenlage dünn oder der Markt uneinheitlich ist.

Für Sie ist das die wichtigste Weichenstellung im ganzen Verfahren. Ob Ihr Haus in einem Markt mit vielen vergleichbaren Verkäufen liegt oder in einem Markt ohne belastbare Reihe, entscheidet über das Verfahren und damit über die Höhe des Werts.

Der Sachwert besteht aus zwei Bausteinen: dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlage. Die Verordnung schreibt in den §§ 14 bis 17 BelWertV vor, wie beide entstehen und welche Abschläge dabei zwingend sind.

Der Weg beginnt bei den Herstellungskosten des Gebäudes und endet beim Sachwert. Auf diesem Weg wird an mehreren Stellen begrenzt und abgezogen, nicht aufgeschlagen. Die folgende Tabelle zeigt die Reihenfolge und die Grenzen, die § 16 BelWertV und § 17 BelWertV vorgeben.

Die Alterswertminderung ist beim Bestandshaus der größte einzelne Abzug. Sie bestimmt sich nach § 17 BelWertV nach dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Nutzungsdauer der baulichen Anlage.

Für Wohnhäuser gibt Anlage 2 der Verordnung eine Nutzungsdauer von höchstens 80 Jahren vor. Die Restnutzungsdauer ergibt sich damit aus 80 Jahren abzüglich des Alters des Gebäudes. Ein Haus aus dem Jahr 1996 hat rechnerisch 50 Jahre vor sich, ein Haus aus dem Jahr 1966 nur noch 20 Jahre. Der Wert der baulichen Anlage folgt diesem Verhältnis, der Bodenwert bleibt davon unberührt.

Das erklärt eine Beobachtung, die viele Käufer überrascht: Zwei Häuser mit demselben Kaufpreis können sehr unterschiedliche Beleihungswerte haben, wenn eines auf einem teuren Grundstück in einem einfachen Zustand steht und das andere ein neuwertiges Gebäude auf einem günstigen Grundstück ist. Beim älteren Haus trägt der Boden, beim neueren das Gebäude.

Modernisierungen können sich auf die angesetzte Restnutzungsdauer auswirken, wenn sie die Nutzbarkeit des Gebäudes tatsächlich verlängern. Entscheidend ist der Nachweis. Rechnungen von Fachbetrieben, Fotos vor und nach der Maßnahme sowie Angaben zu Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen und Dämmung gehören deshalb in die Unterlagen, nicht in das Gespräch am Telefon.

Nach dem eigentlichen Wertermittlungsverfahren folgen weitere Abzüge. Instandhaltungsrückstau, Baumängel und Bauschäden werden nach § 4 Abs. 3 BelWertV gesondert vom Beleihungswert abgezogen. Sie stecken also nicht in der Alterswertminderung, sondern kommen obendrauf.

In der Praxis betrifft das die Positionen, die bei einer Besichtigung ins Auge fallen: eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer, ein sanierungsbedürftiges Dach, feuchte Wände im Keller, eine Elektroinstallation aus der Bauzeit. Der Abzug bemisst sich an dem, was die Beseitigung kostet, nicht an dem, was Sie an Modernisierung ohnehin geplant haben.

Wie genau die Bank hinsieht, hängt auch vom Umfang der Bewertung ab. Nach § 24 BelWertV kann auf ein vollständiges Gutachten verzichtet werden, wenn der abzusichernde Betrag einschließlich der Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Genau dieser vereinfachte Weg ist bei privaten Hausfinanzierungen der Normalfall.

Er hat allerdings einen Preis. Verzichtet die Bank auf die Innenbesichtigung, ist bei Objekten, die älter als zehn Jahre sind, ein Abschlag von mindestens 10 Prozent vorzunehmen. Wird per Video besichtigt, sind es mindestens 5 Prozent. Eine Innenbesichtigung kostet einen Termin und kann Ihnen einen zweistelligen Prozentsatz beim Beleihungswert erhalten.

Ein Punkt wird regelmäßig falsch eingeschätzt: Ein Wertgutachten, das der Darlehensnehmer beauftragt hat, darf die Bank nach § 5 BelWertV Abs. 2 nicht verwenden. Ein Gutachten des Verkäufers ersetzt die Bewertung also nie. Als Unterlagensammlung zu Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung bleibt es trotzdem nützlich.

Ein einziger Abschlag verschiebt den Beleihungsauslauf um mehrere Prozentpunkte. Das folgende Beispiel ist eine offengelegte Modellrechnung mit den Mindestwerten der Verordnung, keine Aussage über eine bestimmte Bank.

Ausgangslage: Für das Haus liegen aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten vor, die Wohnflächen stimmen hinreichend überein. Der Vergleichswert beträgt 300.000 Euro. Nach § 19 Abs. 1 BelWertV ist davon ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent abzuziehen. Es bleibt ein Beleihungswert von 270.000 Euro.

Bei einem Darlehen von 250.000 Euro ergibt das einen Beleihungsauslauf von rund 93 Prozent. Auf den Vergleichswert von 300.000 Euro gerechnet wären es rund 83 Prozent gewesen. Der Unterschied entsteht allein durch den vorgeschriebenen Abschlag, nicht durch eine Meinung über Ihr Haus.

Verzichtet die Bank zusätzlich auf die Innenbesichtigung, kommen bei einem Objekt über zehn Jahren mindestens 10 Prozent ab. Der Beleihungswert sinkt dann auf 243.000 Euro, und der Auslauf steigt auf rund 103 Prozent. Damit liegt das Darlehen über dem Beleihungswert, obwohl sich weder am Kaufpreis noch am Darlehensbetrag etwas geändert hat.

Wer diese Rechnung vor der ersten Anfrage kennt, plant sein Eigenkapital anders. Nicht der Kaufpreis bestimmt, wie viel Sie einsetzen sollten, sondern die Zahl, mit der die Bank rechnet.

Sie beeinflussen die Bewertung nicht über Argumente, sondern über Unterlagen. Alles, was die Bank nicht belegt sieht, setzt sie vorsichtig an, und vorsichtig heißt in diesem Verfahren immer niedriger.

Ob bei Ihrem Haus der Sachwert oder der Vergleichswert greift, lässt sich vorab einschätzen, und diese Einschätzung entscheidet mit darüber, wie viel Eigenkapital Sie sinnvollerweise einsetzen. Dafür braucht es kein Gutachten, sondern ein Gespräch über Lage, Baujahr, Zustand und Datenlage im Markt.

Sinnvoll ist dieses Gespräch, bevor die erste Anfrage bei einer Bank liegt. Jede Anfrage bindet Zeit, und ein Fall, der mit einer falschen Erwartung startet, wird nicht besser, wenn er bei mehreren Häusern gleichzeitig läuft. Bringen Sie die Unterlagen aus der Liste oben mit, dann lässt sich in einem Termin klären, welches Verfahren infrage kommt und mit welchen Abschlägen zu rechnen ist.

Wie Beleihungsauslauf, Eigenkapital und Objektbewertung im Gesamtbild zusammenspielen, zeigt der Überblick zur Baufinanzierung. Für Ihren konkreten Fall ist ein persönliches Gespräch der schnellere Weg, weil sich Lage und Zustand nicht aus einer Tabelle ablesen lassen.