Wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet

Die Bank sucht keinen Preis, sondern eine belastbare Untergrenze. Nach § 3 BelWertV ist der Beleihungswert der Wert, der während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Konjunkturelle Schwankungen und spekulative Elemente sind dabei ausdrücklich herauszurechnen.

Daraus folgt fast zwangsläufig ein Abstand zum Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht an einem einzigen Tag zwischen zwei Parteien und enthält genau die Marktstimmung, die die Verordnung ausklammert. Der Beleihungswert soll dagegen auch in zehn oder fünfzehn Jahren noch tragen, wenn die Bank die Wohnung verwerten müsste. Er liegt deshalb regelmäßig unter dem Preis, den Sie zahlen.

Maßgeblich ist diese Zahl, weil sie der Nenner Ihrer Finanzierung ist. Wie viel Sie leihen, misst die Bank nicht am Kaufpreis, sondern am Beleihungswert. Wie stark das auf die Zinsstufe durchschlägt, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung stammt vom 12. Mai 2006 und wurde zuletzt am 4. Oktober 2022 geändert. Verbindlich ist sie für Institute, die Hypothekenpfandbriefe ausgeben. Viele andere Häuser rechnen über ihre internen Richtlinien nach denselben Grundsätzen, weil sie ihre Kredite an solche Institute weiterreichen oder sich an deren Maßstab orientieren.

Grundsätzlich rechnet die Bank zweigleisig. Nach § 4 BelWertV Absatz 1 sind Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln. Bei Wohnungs- und Teileigentum darf anstelle des Sachwerts auch der Vergleichswert nach § 19 BelWertV treten.

Für eine Eigentumswohnung ist der Vergleichswert oft der praktikablere Weg. Eine Wohnung im Geschosswohnungsbau lässt sich schwer über Herstellungskosten abbilden, während Kaufpreise vergleichbarer Einheiten in derselben Lage meist vorliegen. Die Anforderung von mindestens fünf Vergleichsobjekten gilt nach § 19 nur für Ein- und Zweifamilienhäuser, nicht für Eigentumswohnungen.

Grundlegend zu den Verfahren und den nötigen Unterlagen finden Sie eine Einordnung im Beitrag zur Immobilienbewertung durch die Bank. Hier geht es um den Rechenweg dahinter.

§ 4 Absatz 2 BelWertV erlaubt eine Vereinfachung. Der Beleihungswert darf am Sachwert oder am Vergleichswert orientiert werden und die Ertragswertermittlung darf entfallen, wenn das Objekt nach Objekt- und Standortqualität zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und von potenziellen Erwerbern für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt wird.

Entscheidend ist dabei das Objekt, nicht Ihre Absicht. Ob Sie selbst einziehen oder vermieten, ändert an der Prüfung nichts. Die Bank fragt, ob ein durchschnittlicher Selbstnutzer diese Wohnung an diesem Standort dauerhaft kaufen würde. Eine gut geschnittene Dreizimmerwohnung in einer nachgefragten Lage erfüllt das in der Regel, ein Mikroapartment oder eine Einheit mit Betreibervertrag eher nicht.

Diese Weiche erklärt viele Unterschiede zwischen zwei Angeboten zum selben Objekt. Rechnet ein Haus über den Vergleichswert und ein anderes über den Ertragswert, entstehen zwei verschiedene Beleihungswerte, obwohl beide Häuser nach derselben Verordnung arbeiten. Bei knapp kalkulierten Fällen lohnt es sich, vor der Anfrage zu klären, welchen Weg das jeweilige Institut bei dieser Objektart geht.

Ist die Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs noch vermietet, endet die Vereinfachung nicht beim Vergleichswert. Nach § 4 Absatz 2 Satz 2 ist die mit der Vermietung verbundene Wertminderung gesondert zu ermitteln und vom Beleihungswert abzuziehen. Der Grund ist der kleinere Käuferkreis: Für einen Selbstnutzer ist eine bewohnte Wohnung nur eingeschränkt interessant.

Der Ertragswert folgt einer festen Kette aus fünf Rechenschritten, und jeder davon ist in der Verordnung mit einer Untergrenze oder einem Korridor versehen. Wer die Kette kennt, kann den Wert der Bank vorab grob nachrechnen.

An einem durchgerechneten Fall wird der Abstand zum Kaufpreis am deutlichsten. Angenommen sind eine Wohnung mit 65 Quadratmetern, eine Nettokaltmiete von 8,50 Euro je Quadratmeter, Baujahr 1985, ein anteiliger Bodenwert von 15.000 Euro und ein Kaufpreis von 130.000 Euro.

Die Restnutzungsdauer beträgt 39 Jahre, gerechnet aus 80 Jahren maximaler Nutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Bei einem Kapitalisierungszinssatz von 5,0 Prozent, also innerhalb des Korridors des § 12 Absatz 4, ergibt sich daraus ein Vervielfältiger von 17,02.

Der ermittelte Wert ist selten die letzte Zahl in der Akte. Die Verordnung sieht mehrere gesonderte Abschläge vor, die nach der eigentlichen Wertermittlung greifen und sich addieren können.

Bei kleineren Beträgen ist ein vollständiges Gutachten nicht zwingend. Nach § 24 BelWertV kann bei wohnwirtschaftlicher Nutzung im Inland auf ein Vollgutachten verzichtet werden, wenn der abzusichernde Betrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Vorlasten zählen mit, bestehende Grundschulden auf demselben Objekt zehren den Spielraum also auf.

Ein Punkt überrascht viele Käufer: Ein eigenes Gutachten hilft nicht weiter. Nach § 5 BelWertV Absatz 2 dürfen Gutachten, die der Darlehensnehmer vorgelegt oder beauftragt hat, der Wertermittlung nicht zugrunde gelegt werden. Die Bewertung muss aus einer vom Kreditgeschäft unabhängigen Hand kommen.

Wirksam sind stattdessen prüfbare Unterlagen. Wohnflächenberechnung, Grundriss, Teilungserklärung, aktueller Wirtschaftsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der Stand der Erhaltungsrücklage sowie Rechnungen über durchgeführte Modernisierungen fließen unmittelbar in die Bewertung ein. Fehlen sie, rechnet die Bank mit vorsichtigen Annahmen, und vorsichtig heißt in der Bewertung immer niedriger.

Fällt der Beleihungswert am Ende unter Ihre Erwartung, bleiben drei Wege: mehr Eigenkapital einsetzen, eine weitere Sicherheit stellen oder ein Institut wählen, das bei dieser Objektart über ein anderes Verfahren rechnet. Welcher Weg trägt, entscheidet sich am konkreten Fall, nicht an einer Faustformel.

Wenn Sie ein konkretes Objekt vor sich haben, lässt sich der Rechenweg an Ihren Zahlen durchgehen. Miete, Baujahr, Bodenwertanteil, Mietstatus und Zustand des Gebäudes ergeben zusammen eine Größenordnung, mit der Sie in die Bankanfrage gehen können, statt auf das Ergebnis zu warten.

Bringen Sie dazu einfach mit, was Sie haben: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, bei vermieteten Objekten den Mietvertrag und, falls schon vorhanden, Teilungserklärung und Wirtschaftsplan. Fehlt etwas, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch.

Am Ende steht eine nüchterne Einordnung, welcher Beleihungswert realistisch ist, welche Abschläge in Ihrem Fall drohen und wie viel Eigenkapital nötig wäre, um bei einer günstigen Auslaufstufe zu landen. Eine Übersicht über den gesamten Ablauf finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung.