Förderung beim Hauskauf richtig nutzen

Die wichtigste Regel bei jeder Förderung lautet: Der Antrag muss gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt. Beim Kauf einer Immobilie heißt das in der Regel vor der Beurkundung des Kaufvertrags, bei Baumaßnahmen vor der Vergabe des ersten Auftrags. Wer zuerst unterschreibt und danach nach Fördermitteln fragt, hat den Anspruch in aller Regel bereits verloren.

Diese Regel wirkt hart, sie ist aber der Kern des Fördergedankens. Gefördert wird eine Entscheidung, die ohne die Förderung möglicherweise anders ausgefallen wäre. Steht der Kaufvertrag bereits, ist die Entscheidung getroffen, und der Fördergeber sieht keinen Anlass mehr, sie zu unterstützen. Deshalb prüft er den Zeitpunkt selbst und lässt sich von einer späteren Bankzusage nicht davon abbringen.

Für Sie bedeutet das eine ungewohnte Reihenfolge. Die Förderfrage gehört an den Anfang des Kaufprozesses, nicht ans Ende. Sie klären sie, während Sie noch verhandeln, und nicht, wenn der Notartermin bereits im Kalender steht. In der Praxis liegen zwischen Kaufabsicht und Beurkundung oft nur wenige Wochen, und genau in dieses Fenster muss die Prüfung passen.

Die genaue Definition des Vorhabensbeginns steht im Merkblatt des jeweiligen Programms und kann abweichen. Manche Programme lassen Planungsleistungen und die Einbindung einer sachverständigen Person ausdrücklich zu, ohne dass das Vorhaben als begonnen gilt. Verlassen Sie sich nicht auf eine allgemeine Faustregel, sondern auf den Stand, der für Ihr Programm zum Zeitpunkt der Antragstellung gilt.

Ein KfW-Darlehen beantragen Sie nicht bei der KfW, sondern über ein durchleitendes Institut. Die Förderbank hat keine Filialen und kein eigenes Kundengeschäft. Sie stellt die Mittel bereit, den Vertrag schließen Sie mit Ihrer Bank, und diese Bank haftet gegenüber der Förderbank für die Rückzahlung.

Daraus folgt ein Punkt, der in der Praxis oft überrascht: Nicht jede Bank leitet jedes Programm durch. Manche Häuser wickeln nur einen Teil des Angebots ab, andere haben einzelne Programme aus geschäftspolitischen Gründen ausgeschlossen, wieder andere bearbeiten sie nur bei bestimmten Objektarten. Die Bank kann einen Förderantrag deshalb ablehnen, obwohl das Programm inhaltlich zu Ihrem Vorhaben passt.

Damit wird die Förderfrage zu einem Auswahlkriterium bei der Bankwahl. Ein Angebot, das auf den ersten Blick günstiger aussieht, kann in der Gesamtrechnung schlechter sein, wenn das Haus den passenden Förderbaustein nicht abwickelt. Umgekehrt lohnt es sich nicht, allein wegen eines Programms zu einer Bank zu gehen, deren Bedingungen für den großen Teil der Finanzierung nicht passen. Wie die beiden Teile ineinandergreifen, zeigt die Übersicht zur Baufinanzierung.

Fragen Sie deshalb früh und konkret ab, welche Programme ein Haus tatsächlich durchleitet, und lassen Sie sich die Auskunft schriftlich geben. Eine mündliche Aussage am Telefon hilft Ihnen nicht weiter, wenn die Bearbeitung später an einer internen Regel scheitert und der Notartermin schon steht.

Fördermittel decken immer nur einen Teil des Vorhabens, der Rest läuft über ein gewöhnliches Immobiliendarlehen. Beide Teile müssen deshalb zusammenpassen, und zwar bei Laufzeit, Tilgung und Sicherheiten. Ein Förderbaustein, der isoliert betrachtet attraktiv wirkt, kann die Gesamtstruktur unruhig machen, wenn er zu einem anderen Zeitpunkt endet als das Hauptdarlehen.

Der erste Berührungspunkt ist das Grundbuch. Auch ein Förderdarlehen wird in aller Regel grundpfandrechtlich besichert und beansprucht einen Rang. Meist steht es hinter dem Darlehen der finanzierenden Bank, teilweise wird es über die Zweckerklärung in dieselbe Grundschuld eingebunden. Der Rang ist kein formaler Nebenpunkt, denn er bestimmt, wer im Verwertungsfall zuerst bedient wird. Manche Häuser lassen sich einen Nachrang über einen Aufschlag bezahlen, andere nicht.

Der zweite Berührungspunkt ist die Laufzeit. Wenn der Förderteil vor dem Hauptdarlehen ausläuft, steht zu diesem Zeitpunkt eine Anschlussfinanzierung für einen Teilbetrag an, und Sie haben zwei Termine statt einem. Das kann gewollt sein, es sollte aber eine Entscheidung sein und kein Zufallsergebnis. Klären Sie früh, wie sich Rate und Restschuld beider Teile über die Jahre entwickeln.

Der dritte Punkt ist der Anteil, den die Bank überhaupt finanziert. Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto niedriger fällt der Beleihungsauslauf aus, und desto besser sind in aller Regel die Bedingungen für den gesamten Kredit. Ein Förderdarlehen ersetzt dieses eigene Geld nicht, es ist selbst Fremdkapital. Was sinnvollerweise aus eigenen Mitteln kommt, steht im Beitrag zum Eigenkapital.

Ein Zuschuss ist kein Geld, das am Anfang zur Verfügung steht. Er wird ausgezahlt, nachdem die Voraussetzungen nachgewiesen sind, und das ist typischerweise nach Abschluss der Maßnahme der Fall. Bis dahin müssen Sie den Betrag aus Eigenmitteln oder aus einem Darlehen vorfinanzieren.

Genau diese Lücke gehört in den Finanzierungsplan. Wer den Zuschuss von Anfang an als vorhandenes Geld einrechnet, hat während der Bau- oder Sanierungsphase eine Deckungslücke und muss nachfinanzieren, meist zu schlechteren Bedingungen und unter Zeitdruck. Planen Sie den Zuschuss stattdessen als Entlastung am Ende ein, etwa für eine Sondertilgung im Jahr nach der Fertigstellung.

Der Nachweis selbst ist ein eigener Arbeitsschritt. Je nach Programm bestätigt eine sachverständige Person, dass die Maßnahme wie geplant ausgeführt wurde, dazu kommen Rechnungen und Zahlungsbelege. Fällt der Nachweis anders aus als der Antrag, kann der Zuschuss gekürzt werden oder ganz entfallen. Bewahren Sie deshalb alle Belege geordnet auf, auch wenn zwischen Antrag und Nachweis viele Monate liegen.

Ein zweiter Posten wird beim Kauf regelmäßig unterschätzt: die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt fallen unabhängig von jeder Förderung an und werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert. Sie müssen sie aus eigenem Geld tragen, und zwar zu einem Zeitpunkt, an dem noch kein Zuschuss geflossen ist. Welche Posten das im Einzelnen sind, steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Ob ein Programm beim Kauf einer Bestandsimmobilie greift, hängt in vielen Fällen an der energetischen Qualität des Gebäudes oder an dem Zustand, den Sie durch geplante Maßnahmen erreichen. Der Kaufpreis allein sagt darüber nichts aus, und auch das Baujahr ist nur ein grober Anhaltspunkt.

Für die Beurteilung braucht es Unterlagen. Der Energieausweis gehört dazu, ebenso Angaben zur Heizung, zu Fenstern, Dach und Dämmung sowie zu Maßnahmen, die frühere Eigentümer bereits durchgeführt haben. Bei einer Eigentumswohnung kommen Beschlüsse und Planungen der Gemeinschaft hinzu, weil ein einzelner Eigentümer über Fassade oder Heizzentrale nicht allein entscheidet. Sammeln Sie diese Unterlagen früh, denn ohne sie lässt sich weder die Förderfähigkeit noch der Umfang der Maßnahmen einschätzen.

Die konkreten Anforderungen ändern sich. Welcher energetische Standard verlangt wird, welche Nachweise nötig sind und welche Maßnahmen zusammen betrachtet werden, wird regelmäßig angepasst. Deshalb lässt sich diese Frage nicht allgemein beantworten, sondern nur je Vorhaben und zum jeweils aktuellen Stand. Prüfen Sie den Stand direkt beim Fördergeber, bevor Sie eine Entscheidung darauf aufbauen.

Planen Sie außerdem Zeit für die sachverständige Einschätzung ein. Wenn ein Programm die Einbindung einer Fachperson verlangt, muss diese vor dem Antrag verfügbar sein, und die Bestätigung ist Voraussetzung für die Antragstellung. In Zeiten hoher Nachfrage sind Termine knapp, und ein fehlender Termin verschiebt den gesamten Ablauf, einschließlich der Beurkundung.

Ein Gebäude mit erkennbarem Sanierungsbedarf bekommt in aller Regel einen niedrigeren Beleihungswert als ein gepflegtes. Die Bank bewertet nicht die Absicht, sondern den Zustand am Bewertungsstichtag. Das wirkt direkt auf Ihre Finanzierung, denn ein niedrigerer Wert bei gleichem Kaufpreis bedeutet einen höheren Beleihungsauslauf und damit meist schlechtere Bedingungen oder einen höheren Eigenkapitalbedarf.

Genau deshalb gehören geplante Maßnahmen von Anfang an in die Unterlagen. Wenn Sie Angebote, eine Kostenaufstellung und eine nachvollziehbare Zeitplanung mitliefern, kann die Bank den Zustand nach Umsetzung berücksichtigen. Automatisch tut sie das nicht, und sie holt es auch nicht nach, wenn die Zusage einmal erteilt ist. Reichen Sie die Unterlagen deshalb mit dem Antrag ein und nicht auf Nachfrage.

Bei Eigentumswohnungen kommt die Gemeinschaft hinzu. Die Bank sieht sich an, wie die Rücklage steht, welche Maßnahmen beschlossen sind und ob Sonderumlagen zu erwarten sind. Ein Objekt mit gut gefüllter Rücklage und geordneter Planung wird anders eingeschätzt als eines mit aufgeschobenen Arbeiten. Welche Punkte dabei im Einzelnen geprüft werden, ist im Beitrag dazu beschrieben, wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Förderung und Bewertung greifen an dieser Stelle ineinander. Dasselbe Gebäude, das wegen seines Zustands vorsichtiger bewertet wird, kann durch die geplanten Maßnahmen förderfähig werden. Beides gleichzeitig zu betrachten, führt in der Praxis zu einer anderen Struktur als die Frage, ob man sich das Objekt zum heutigen Zustand leisten kann.

Ob eine Förderung zu Ihrem Kauf passt, hängt an Angaben, die kein Rechner kennt: an der Objektart, am Zustand des Gebäudes, an Ihrem Zeitplan bis zur Beurkundung und daran, welche Bank für Ihren Fall überhaupt in Frage kommt. Deshalb ist ein Gespräch hier meist der schnellere Weg als ein Formular.

Für ein erstes Gespräch reichen wenige Angaben: um welches Objekt es geht, ob und wann ein Notartermin geplant ist, welche Unterlagen zum Zustand vorliegen und welche Maßnahmen Sie nach dem Kauf vorhaben. Daran ordnet sich alles Weitere, von der Wahl der Bank bis zur Reihenfolge der Anträge. Sprechen Sie uns gern an, solange der Kaufvertrag noch nicht beurkundet ist, denn dieser Zeitpunkt lässt sich nicht nachholen. Wie der Gesamtablauf aussieht und welche Unterlagen dazugehören, finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung.