Modernisierung beim Kauf mitfinanzieren

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen und ohnehin renovieren müssen, nehmen Sie das Budget gleich in die Kauffinanzierung auf. Sie haben dann eine Finanzierung, eine Zinsbindung und eine Rate, abgesichert über dieselbe Grundschuld, statt eines zweiten Vertrags mit eigener Laufzeit und eigener Fälligkeit.

Der Ratenkredit wirkt im ersten Moment einfacher, weil er schnell zugesagt ist. Er ist aber ein eigenständiger Vertrag ohne Bezug zur Immobilie und ohne Sicherheit im Grundbuch. In der Haushaltsrechnung stehen danach zwei Raten nebeneinander, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten enden, und bei einer späteren Anschlussfinanzierung sieht jede Bank den zweiten Kredit als zusätzliche Belastung.

Der zweite Vorteil wiegt schwerer und wird häufig übersehen: Werterhöhende Maßnahmen können den Beleihungswert stützen, weil die Bank im Gutachten den Zustand nach Fertigstellung berücksichtigen kann. Damit verbessert sich der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Sicherheit, obwohl Sie mehr Geld aufnehmen. Wo eine Modernisierung in den Gesamtablauf einer Baufinanzierung passt, klärt sich am besten vor dem Notartermin.

Damit das funktioniert, muss eine Bedingung erfüllt sein: Die Maßnahmen müssen vor der Zusage feststehen, mit Kostenaufstellung oder Angeboten. Diese Bedingung zieht sich durch den ganzen Beitrag, weil an ihr die meisten Fälle scheitern.

Ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden werden bei der Wertermittlung als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert abgezogen. Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft, bekommt also zunächst einen niedrigeren Beleihungswert, und zwar unabhängig davon, wie günstig der Kaufpreis war.

Diese Systematik steckt in den Bewertungsregeln der Banken. Für Pfandbriefbanken ist sie in der Beleihungswertermittlungsverordnung geregelt, andere Institute arbeiten über interne Richtlinien nach demselben Grundsatz. Der Gedanke dahinter ist nüchtern: Was heute an der Immobilie fehlt, müsste ein Käufer im Verwertungsfall nachholen, und diesen Betrag zieht die Bank vorweg ab.

Genau hier hilft die Mitfinanzierung. Wenn die Maßnahmen belegt sind, kann die Bewertung den Zustand nach Fertigstellung zugrunde legen. Der Abschlag für den Rückstau fällt dann ganz oder teilweise weg, und der Nenner Ihrer Auslaufrechnung steigt. Die folgende Modellrechnung zeigt den Mechanismus mit runden Annahmen. Sie ist keine Aussage über ein konkretes Institut und enthält bewusst keine Konditionen.

Die Bank finanziert im Regelfall den Kaufpreis, nicht die Kaufnebenkosten. Eine Modernisierung kommt dazu, wenn sie werterhöhend ist und belegt werden kann. Küche und Möbel gehören nicht dazu.

Die Trennlinie verläuft entlang der Sicherheit: Alles, was fest mit der Immobilie verbunden ist und ihren Zustand dauerhaft verbessert, verbessert auch die Position der Bank im Grundbuch. Alles, was Sie beim Auszug mitnehmen könnten, zählt für die Bewertung nicht. Wie viel Eigenkapital dadurch neben dem Kaufpreis gebunden ist, zeigt die Übersicht zu den Kaufnebenkosten.

Vor der Zusage brauchen Sie eine belastbare Kostenaufstellung, für die großen Gewerke möglichst mit Angeboten. Die Bank trifft ihre Entscheidung einmal, auf Basis der Zahlen, die zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Was danach kommt, ist eine neue Prüfung.

Wer erst nach der Auszahlung anfängt zu planen, muss nachfinanzieren, und eine Nachfinanzierung ist teurer und langsamer als die Erstfinanzierung. Bonität und Objektwert werden erneut geprüft, die Grundschuld muss angepasst oder erweitert werden, und ein zweites Institut steigt wegen der Rangfolge im Grundbuch nur zu deutlich schlechteren Bedingungen ein. Auf der Baustelle fehlt genau diese Zeit.

Sechs Schritte reichen, um das Budget bankfähig aufzubereiten:

Viele Banken zahlen das Modernisierungsbudget gegen Rechnungen aus, es gibt aber Institute, die auf einen Verwendungsnachweis verzichten und den Betrag ohne Belegprüfung zur Verfügung stellen. Dieser Unterschied entscheidet über Ihren Alltag auf der Baustelle und gehört deshalb in die Auswahl der Bank.

Mit Verwendungsnachweis läuft die Auszahlung nach Baufortschritt: Sie beauftragen, bezahlen oder legen aus, reichen Rechnungen und teilweise Fotos ein, und die Bank zahlt die Tranche frei. Das ist sauber dokumentiert, verlangt aber Vorfinanzierung und Geduld. Ohne Verwendungsnachweis steht der Betrag frei zur Verfügung. Das hilft vor allem bei viel Eigenleistung, bei Materialeinkauf auf eigene Rechnung und bei Betrieben, deren Abrechnung nicht zum Tranchenschema passt.

Welche Bank welchen Weg geht, ist eine Frage der Auswahl und nicht der Nachverhandlung. Welche Nachweise üblich sind, welche Fristen dabei gelten und worauf Sie im Darlehensvertrag achten sollten, steht ausführlich im Beitrag zum Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit.

Ein Punkt bleibt in beiden Varianten gleich: Die Kalkulation, die Sie eingereicht haben, liegt der Zusage zugrunde. Ohne Belegpflicht wird die Planung nicht beliebig, sondern nur unbürokratischer.

Bei vermieteten Objekten kommt zur Finanzierung eine steuerliche Frage dazu, und die entscheidet über die Wirkung Ihres Budgets. Stichwort ist der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Die Regel in einem Satz: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gehören sie zu den Herstellungskosten. Sie wirken sich dann nicht mehr sofort als Werbungskosten aus, sondern verteilt über die Abschreibung.

Für die Planung heißt das: Ein Budget, das die Finanzierung sinnvoll macht, kann steuerlich anders ankommen als gedacht. Reihenfolge und Zeitpunkt der Maßnahmen sind deshalb keine reine Baustellenfrage. Welche Arbeiten als Erhaltungsaufwand gelten und welche als Herstellungsaufwand, ordnet der Beitrag Modernisierung steuerlich: Erhaltung oder Herstellung ein.

Diese Einordnung im Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir rechnen die Finanzierung und stimmen sie mit dem ab, was steuerlich sinnvoll ist, ersetzen die steuerliche Beratung aber nicht.

Der beste Zeitpunkt für dieses Gespräch liegt vor dem Notartermin, solange Kaufpreis und Modernisierungsbudget noch gemeinsam kalkuliert werden können. Danach ist der Kaufpreis fixiert, und jede Nachbesserung wird zur Nachfinanzierung.

Für ein erstes Gespräch reicht wenig: das Exposé, eine grobe Liste der geplanten Maßnahmen mit Ihrer Kostenschätzung und die Angabe, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Daraus lässt sich abschätzen, welcher Teil des Budgets mitfinanzierbar ist, welcher Auslauf entsteht und welche Häuser für Ihren Fall überhaupt infrage kommen.

Wenn Sie gerade eine Bestandsimmobilie mit Renovierungsbedarf prüfen, bringen Sie diese Unterlagen einfach mit. Wir gehen sie gemeinsam durch, rechnen die Varianten nebeneinander und Sie entscheiden anschließend in Ruhe. Einen Überblick über den gesamten Ablauf finden Sie auf der Themenseite zur Baufinanzierung.