Welche Förderung es beim Immobilienkauf gibt

Förderung beim Immobilienkauf kommt aus drei Quellen: vom Bund, vom Land und von der Kommune. Jede dieser Ebenen hat eigene Töpfe, eigene Bedingungen und einen eigenen Antragsweg. Es gibt deshalb nicht die eine Förderung, die man beantragt oder eben nicht, sondern eine Landschaft, in der man sich zuerst orientieren muss.

Diese Dreiteilung ist kein Zufall der Verwaltung, sie steht so im Gesetz. Nach § 3 Abs. 1 WoFG wirken Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände bei der sozialen Wohnraumförderung zusammen. Die Länder führen sie nach Absatz 2 als eigene Aufgabe durch und legen das Verwaltungsverfahren fest, und nach Absatz 4 können Gemeinden zusätzlich mit eigenen Mitteln fördern. Wer wissen will, welche Stelle für sein Vorhaben zuständig ist, findet die Antwort also nicht in einer bundesweiten Liste, sondern in der jeweiligen Ebene.

Für Sie als Käufer hat das eine unangenehme und eine angenehme Seite. Unangenehm ist, dass Sie an drei Stellen suchen müssen und dass die Programme unterschiedlich benannt, unterschiedlich beantragt und unterschiedlich nachgewiesen werden. Angenehm ist, dass sich die Ebenen nicht gegenseitig ausschließen. Ein Förderdarlehen des Bundes, ein Landesprogramm und ein kommunaler Zuschuss können in derselben Finanzierung nebeneinanderstehen, solange die Kumulierungsregeln der Programme das zulassen.

Der Bund fördert Wohneigentum vor allem über die KfW, und zwar über zinsverbilligte Darlehen statt über geschenktes Geld. Die KfW ist keine Bank im üblichen Sinn, sondern eine Förderbank mit gesetzlichem Auftrag. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 KredAnstWiAG führt sie im staatlichen Auftrag Fördermaßnahmen durch, unter anderem im Bereich Wohnungswirtschaft. Die einzelne Förderaufgabe muss dabei in Regelwerken konkretisiert sein, und genau diese Regelwerke sind die Programmmerkblätter, die sich von Zeit zu Zeit ändern.

Daraus folgt der Punkt, an dem die meisten Käufer zum ersten Mal stolpern: Ein Förderdarlehen beantragen Sie nicht bei der KfW, sondern über ein durchleitendes Institut. Ihre Bank stellt den Antrag, schließt den Darlehensvertrag mit Ihnen und leitet die Mittel weiter. Damit wird die Förderfrage zu einem Auswahlkriterium bei der Bank, denn nicht jedes Haus wickelt jedes Programm ab. Wie diese Systematik im Detail funktioniert, beschreibt der Beitrag zur KfW-Förderung.

Neben den Förderdarlehen gibt es auf Bundesebene Zuschussprogramme, etwa für den Heizungstausch und für energetische Einzelmaßnahmen. Diese laufen anders: Sie beantragen sie in der Regel selbst über ein Portal, häufig unter Einbindung einer sachverständigen Person, und das Geld fließt erst nach Abschluss und Nachweis der Maßnahme. Was dabei möglich ist und wie Sie die Zeit bis zur Auszahlung überbrücken, steht im Beitrag zur Heizungsförderung.

Für Familien mit einem minderjährigen Kind im Haushalt gibt es ein eigenes Programm für selbstgenutztes Wohneigentum, das an das zu versteuernde Haushaltseinkommen und an die energetische Qualität des Gebäudes geknüpft ist. Weil sich beide Bedingungen mehrfach geändert haben, nennen wir hier bewusst keine Grenzwerte. Den Aufbau und den Antragsweg beschreibt der Beitrag zu Wohneigentum für Familien.

Die Länder führen die soziale Wohnraumförderung als eigene Aufgabe durch, und sie bestimmen selbst, welche Stelle dafür zuständig ist. Das steht in § 3 Abs. 2 WoFG und erklärt, warum die Landesförderung von Bundesland zu Bundesland verschieden aussieht. Ein Programm, von dem Bekannte aus einem anderen Land berichten, gibt es hier möglicherweise gar nicht, dafür gibt es andere.

Der Zweck dieser Förderung ist im Gesetz enger gefasst als der Zweck der Bundesförderung. Nach § 1 WoFG richtet sich die soziale Wohnraumförderung an Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, und bei der Bildung selbst genutzten Wohneigentums insbesondere an Familien und andere Haushalte mit Kindern sowie an Menschen mit Behinderung. Die Landesförderung ist damit keine allgemeine Kaufhilfe, sondern an Einkommensgrenzen und an die Selbstnutzung gebunden.

In Rheinland-Pfalz übernimmt diese Aufgabe die Investitions- und Strukturbank. Der Antrag läuft je nach Programm über die Kommune oder über ein durchleitendes Institut, selten direkt beim Förderinstitut. Was das Land abdeckt und warum die Prüfung vor die Finanzierung gehört, steht im Beitrag zur Förderung in Rheinland-Pfalz.

Praktisch wichtig ist die Reihenfolge: Landesförderung wird häufig zusammen mit der Bankfinanzierung im Grundbuch besichert, meist im Rang dahinter. Ob Ihre Bank diesen Nachrang mitmacht und ob sie ihn sich bezahlen lässt, gehört in die Angebotsphase und nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Kommunen dürfen mit eigenen Mitteln fördern, und viele tun das auch. § 3 Abs. 4 WoFG erlaubt Gemeinden und Gemeindeverbänden ausdrücklich eine eigene Förderung nach dem Gesetz und den landesrechtlichen Vorschriften. Diese Programme sind klein, sie werden kaum beworben, und sie tauchen in keiner bundesweiten Übersicht auf. Genau deshalb werden sie regelmäßig übersehen.

Die Bandbreite ist groß. Verbreitet sind vergünstigtes Bauland für Menschen mit örtlicher Bindung, Zuschüsse für die Belebung von Ortskernen, Programme für den Erwerb und die Instandsetzung leerstehender Altbauten sowie Mittel in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Ein Sanierungsgebiet ist dabei kein Etikett, sondern ein städtebauliches Instrument: Nach § 136 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen solche, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird.

Für Sie heißt das: Ein Anruf bei der Stadt oder der Verbandsgemeinde, bevor Sie kaufen, kostet zehn Minuten und kann ein Programm zutage fördern, das Sie sonst nie gefunden hätten. Fragen Sie konkret nach der Adresse des Objekts, denn viele dieser Programme gelten nicht für das ganze Gemeindegebiet, sondern für abgegrenzte Bereiche.

Ein Zuschuss senkt Ihre Gesamtkosten, ein Förderdarlehen senkt nur Ihre Belastung. Das klingt nach einer Feinheit, entscheidet aber darüber, wie Sie den Betrag im Finanzierungsplan ansetzen dürfen. Wer einen Zuschuss wie Eigenkapital behandelt, hat während der Bauphase eine Lücke, denn Zuschüsse fließen typischerweise erst nach Abschluss und Nachweis der Maßnahme.

Ein Förderdarlehen wiederum ist ein Darlehen wie jedes andere. Es wird getilgt, es erscheint in Ihrer monatlichen Rechnung, und es wird in der Regel im Grundbuch besichert. Der Vorteil liegt in den Bedingungen, nicht darin, dass Geld verschenkt würde. Für die Frage, wie viel Bankdarlehen daneben noch möglich ist, zählt weiterhin der Beleihungsauslauf und damit das Verhältnis der gesamten Darlehen zum Beleihungswert.

Der häufigste Grund, aus dem Förderung verloren geht, ist nicht das Einkommen und nicht der Zustand des Gebäudes, sondern der Zeitpunkt. Fast alle Programme setzen voraus, dass der Antrag gestellt ist, bevor das Vorhaben beginnt. Beim Kauf gilt dafür üblicherweise die Beurkundung des Kaufvertrags, bei Baumaßnahmen der erste verbindliche Auftrag an einen ausführenden Betrieb. Ist dieser Punkt überschritten, hilft auch eine spätere Zusage der Bank nicht mehr, weil der Fördergeber die Voraussetzung selbst prüft.

Dahinter steht kein Formalismus einzelner Häuser, sondern das Zuwendungsrecht. § 23 BHO lässt Zuwendungen nur zu, wenn der Bund an der Erfüllung des Zwecks durch eine Stelle außerhalb der Bundesverwaltung ein erhebliches Interesse hat, das ohne die Zuwendung nicht befriedigt werden kann. § 44 BHO regelt die Bewilligung und die Auflagen dazu. Ein Vorhaben, das ohnehin schon begonnen hat, braucht aus dieser Sicht keine Zuwendung mehr.

Ebenso wichtig ist die Zeit nach der Zusage. Zuwendungen werden unter Auflagen bewilligt, etwa zur Selbstnutzung, zur Verwendung der Mittel und zum Nachweis der Maßnahme. Werden diese Auflagen nicht eingehalten, kann die Bewilligung widerrufen werden; nach § 49a VwVfG sind bereits erbrachte Leistungen dann zu erstatten und zu verzinsen. Planen Sie die Nachweispflichten deshalb von Anfang an ein, statt sie als Nachbereitung zu behandeln.

Wie sich Förderung und Finanzierung zeitlich sauber ineinanderschieben lassen, vom richtigen Zeitpunkt vor der Beurkundung bis zum Rang im Grundbuch, beschreibt der Beitrag Förderung beim Hauskauf richtig nutzen.

Neben der Förderung im engeren Sinn gibt es steuerliche Vorteile, die an dieselben Objekte anknüpfen. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sieht § 7h EStG erhöhte Absetzungen für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vor, für Baudenkmale gilt § 7i EStG. Wer die Immobilie selbst bewohnt, findet die entsprechende Regelung in § 10f EStG.

Das ist deshalb interessant, weil es die Rechnung bei Altbauten in bestimmten Lagen spürbar verändern kann. Es ist aber auch der Punkt, an dem sich Fehler am teuersten rächen: Diese Regelungen setzen Bescheinigungen der zuständigen Stelle voraus, sie greifen nur für bestimmte Maßnahmen, und sie vertragen sich nicht beliebig mit Zuschüssen für dieselben Kosten. Klären Sie die steuerliche Seite deshalb mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie sich für einen Förderweg entscheiden. Welche Kosten steuerlich sofort abziehbar sind und welche über die Abschreibung laufen, ordnet der Beitrag zur steuerlichen Behandlung von Modernisierungen ein.

Wir prüfen die Förderfrage nicht am Ende, sondern zu Beginn, weil sie die Bankauswahl und den Zeitplan verändert. Konkret heißt das: Wir klären, welche Programme für Ihr Vorhaben überhaupt in Frage kommen, welche Bank die passenden Förderdarlehen durchleitet, wie der Rang im Grundbuch aussieht und welche Anträge vor dem Notartermin stehen müssen.

Was wir bewusst nicht tun, ist mit Beträgen und Konditionen zu werben. Förderbedingungen ändern sich, teilweise mehrmals im Jahr, und eine Zahl im Ratgeber wäre morgen veraltet. Den aktuellen Stand für Ihre Lage rechnen wir im Gespräch durch, gemeinsam mit dem übrigen Teil der Baufinanzierung.