Kaufnebenkosten mitfinanzieren: die zwei Wege
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler wollen die wenigsten Banken mitfinanzieren. Wir zeigen Ihnen, welcher Weg in Ihrem Fall trägt.
Lassen sich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ja, es gibt zwei Wege. Entweder nimmt die finanzierende Bank die Nebenkosten in das Immobiliendarlehen auf, oder sie laufen als eigenes Darlehen daneben, ohne Eintrag im Grundbuch. Der erste Weg ist günstiger und seltener, der zweite ist schneller und fast immer machbar.
Gemeint sind mit Kaufnebenkosten die Beträge, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und die niemand aus dem Objekt zurückbekommt. In Rheinland-Pfalz sind das ohne Makler rund 6,5 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 19.500 bis 21.000 Euro, die vor der Auszahlung des Darlehens fällig werden.
| Posten | In Rheinland-Pfalz | Fällig |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % des Kaufpreises | wenige Wochen nach dem Notartermin |
| Notar und Grundbuchamt | 1,5 bis 2,0 % | nach der Beurkundung |
| Maklerprovision | je nach Vereinbarung | mit dem Kaufvertrag |
Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher, §§ 656a bis 656d BGB. Der Käuferanteil darf den des Verkäufers nicht übersteigen.
Warum die Bank die Nebenkosten selten mitfinanziert
Weil sie keinen Gegenwert schaffen. Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld am Objekt ab und rechnet dafür mit dem Beleihungswert, also dem Wert, den sie dauerhaft als Sicherheit ansetzt. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision erhöhen diesen Wert nicht. Sie sind nach dem Kauf verbraucht.
Wer die Nebenkosten in das Immobiliendarlehen aufnimmt, hebt damit den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Genau diese Kennzahl entscheidet über die Bedingungen und darüber, ob eine Bank überhaupt mitgeht. Wie sie zustande kommt, steht im Beitrag Beleihungsauslauf.
Deshalb erwarten die meisten Häuser, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Was als Eigenkapital zählt und was nicht, klärt der Beitrag zum Eigenkapital. Den Überblick über alle Posten neben dem Kaufpreis gibt Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis.
Zwei Wege, die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren
Welcher Weg passt, hängt an drei Dingen: am Beleihungsauslauf, an Ihrem Haushaltsüberschuss und daran, wie viel Zeit bis zur Fälligkeit bleibt.
In die Immobilienfinanzierung aufnehmen
Starkes Einkommen, Objekt mit Reserve im Wert
Die Nebenkosten laufen im selben Darlehen mit, es gibt eine Rate und eine Zinsbindung. Der Beleihungsauslauf steigt dabei deutlich, entsprechend strenger prüft die Bank Einkommen und Bonität. Nicht jedes Haus bietet diesen Weg an.
Eigenes Darlehen ohne Grundbucheintrag
Wenn die Bank nur den Kaufpreis finanziert
Ein getrenntes Darlehen neben der Immobilienfinanzierung, besichert allein über Ihre Bonität. Kein zusätzlicher Notartermin, kein Eintrag, deshalb schnell und auch nach der Beurkundung noch möglich. Dafür kürzere Laufzeit und begrenzte Höhe.
Beide Wege gehören zusammen geplant. Die Rate des zweiten Darlehens geht in die Haushaltsrechnung der ersten Bank ein. Taucht sie erst später in der SCHUFA auf, kostet das die Zusage.
Was die Bank prüft, wenn Sie die Nebenkosten mitfinanzieren
Geprüft werden zwei Größen. Der Leistungsgrad setzt alle Ihre monatlichen Raten ins Verhältnis zu Ihrem Nettoeinkommen. Die Haushaltsrechnung zieht von Ihrem Einkommen die Pauschalen für die Lebenshaltung ab, dazu Ihre Wohnkosten und sämtliche Raten. Was übrig bleibt, muss beide neuen Raten tragen, die der Immobilie und die der Nebenkosten.
Ein Punkt fällt dabei häufig unter den Tisch: Wer selbst einzieht, zahlt nach dem Umzug keine Miete mehr. Diese Entlastung gehört in die Rechnung, sonst sieht der Fall schlechter aus, als er ist. Wer die Immobilie vermietet, wohnt dagegen weiter, wo er wohnt, und die Miete bleibt eine Belastung. Steht ein Mietvertrag, zählt die Miete als Einnahme dagegen.
Ein getrenntes Darlehen ohne Grundpfandrecht ist rechtlich ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie dürfen es nach § 500 Absatz 2 BGB jederzeit vorzeitig zurückzahlen, und eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 Absatz 3 BGB der Höhe nach gedeckelt. Bei einem grundpfandrechtlich besicherten Immobiliardarlehen gilt diese Deckelung ausdrücklich nicht.
Rechnen Sie selbst durch, was Ihr Haushalt trägt
Schritt 1 von 8
Haben Sie die Immobilie schon gekauft?
Beides geht. Der Zeitpunkt entscheidet nur, wie schnell es gehen muss.
Bevor wir miteinander sprechen, können Sie selbst nachsehen, ob sich Ihre Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen. Der Rechner fragt nach dem Stand des Kaufs, nach der Nutzung und nach den Zahlen, die auch eine Bank sehen will. Die Rechnung läuft in Ihrem Browser, nichts wird gespeichert.
Wenn Sie es lieber ohne Erklärtext drumherum wollen, steht derselbe Rechner allein unter Kaufnebenkosten-Rechner.
So gehen wir vor
Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch. Wir klären, wo der Kauf steht, welche Summe fehlt und bis wann sie da sein muss.
- Wir sprechen über den Kauf, den Zeitpunkt der Fälligkeit und darüber, was an Eigenkapital vorhanden ist.
- Sie stellen zusammen, was da ist: Kaufvertrag oder Entwurf, Angaben zum Objekt, Einkommensnachweise.
- Ich prüfe beide Wege gegeneinander, mit Blick auf den Beleihungsauslauf und Ihren Haushalt.
- Sie bekommen die Wege gegenübergestellt, mit den Unterschieden bei Höhe, Laufzeit und Tempo.
- Nach Ihrer Entscheidung begleite ich die Anfrage bis zur Zusage und zur Auszahlung.
Sprechen Sie mit mir darüber
Ob sich Ihre Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen, hängt an zwei Zahlen: was Ihr Haushalt trägt und wie die Bank das Objekt bewertet. Beides klären wir in zwanzig Minuten, und zwar bevor Sie eine Anfrage stellen, die sonst abgelehnt wird.
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