Kaufnebenkosten mitfinanzieren: die zwei Wege

Ja, es gibt zwei Wege. Entweder nimmt die finanzierende Bank die Nebenkosten in das Immobiliendarlehen auf, oder sie laufen als eigenes Darlehen daneben, ohne Eintrag im Grundbuch. Der erste Weg ist günstiger und seltener, der zweite ist schneller und fast immer machbar.

Gemeint sind mit Kaufnebenkosten die Beträge, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und die niemand aus dem Objekt zurückbekommt. In Rheinland-Pfalz sind das ohne Makler rund 6,5 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 19.500 bis 21.000 Euro, die vor der Auszahlung des Darlehens fällig werden.

Weil sie keinen Gegenwert schaffen. Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld am Objekt ab und rechnet dafür mit dem Beleihungswert, also dem Wert, den sie dauerhaft als Sicherheit ansetzt. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision erhöhen diesen Wert nicht. Sie sind nach dem Kauf verbraucht.

Wer die Nebenkosten in das Immobiliendarlehen aufnimmt, hebt damit den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Genau diese Kennzahl entscheidet über die Bedingungen und darüber, ob eine Bank überhaupt mitgeht. Wie sie zustande kommt, steht im Beitrag Beleihungsauslauf.

Deshalb erwarten die meisten Banken, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Was als Eigenkapital zählt und was nicht, klärt der Beitrag zum Eigenkapital. Den Überblick über alle Posten neben dem Kaufpreis gibt Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis.

Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis, eine 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten. Wer die Kaufnebenkosten mitfinanzieren will, spricht also von der 110-Prozent-Finanzierung, oft auch Vollfinanzierung genannt. Die Zahl 110 ist dabei nur eine Faustformel, in Rheinland-Pfalz liegen die Nebenkosten ohne Makler eher bei 6,5 bis 7,0 Prozent.

Welcher Weg passt, hängt an drei Dingen: am Beleihungsauslauf, an Ihrem Haushaltsüberschuss und daran, wie viel Zeit bis zur Fälligkeit bleibt.

Geprüft werden zwei Größen. Der Leistungsgrad setzt alle Ihre monatlichen Raten ins Verhältnis zu Ihrem Nettoeinkommen. Die Haushaltsrechnung zieht von Ihrem Einkommen die Pauschalen für die Lebenshaltung ab, dazu Ihre Wohnkosten und sämtliche Raten. Was übrig bleibt, muss beide neuen Raten tragen, die der Immobilie und die der Nebenkosten.

Ein Punkt fällt dabei häufig unter den Tisch: Wer selbst einzieht, zahlt nach dem Umzug keine Miete mehr. Diese Entlastung gehört in die Rechnung, sonst sieht der Fall schlechter aus, als er ist. Wer die Immobilie vermietet, wohnt dagegen weiter, wo er wohnt, und die Miete bleibt eine Belastung. Steht ein Mietvertrag, zählt die Miete als Einnahme dagegen.

Ein getrenntes Darlehen ohne Grundpfandrecht ist rechtlich ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie dürfen es nach § 500 Absatz 2 BGB jederzeit vorzeitig zurückzahlen, und eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 Absatz 3 BGB der Höhe nach gedeckelt. Bei einem grundpfandrechtlich besicherten Immobiliardarlehen gilt diese Deckelung ausdrücklich nicht.

Oft ja. Jeder Euro Eigenkapital, den Sie selbst einbringen, senkt den Beleihungsauslauf oder die Summe des zweiten Darlehens, und damit die Belastung. Möglich ist etwa, Notar und Grundbuch aus eigenen Mitteln zu zahlen und nur die Grunderwerbsteuer zu finanzieren.

Behalten Sie dabei eine Reserve. Wer das letzte Guthaben in die Nebenkosten steckt, hat für Umzug, erste Reparaturen oder eine kaputte Heizung nichts mehr übrig. Eine kleinere Finanzierung mit Rücklage ist oft solider als ein leeres Konto.

Die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren eignet sich für Käufer mit sicherem, gutem Einkommen, deren Haushalt beide Raten trägt, denen aber das angesparte Kapital fehlt oder die es bewusst nicht vollständig einsetzen wollen. Die Übersicht hilft bei der Einordnung.

Die Kaufnebenkosten senken Sie vor allem über den Kaufpreis und über die Maklerprovision. Grunderwerbsteuer und Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis, jeder verhandelte Euro wirkt also mehrfach. Was davon in Ihrem Fall trägt, klären Sie vor der Beurkundung.

Bei einer vermieteten Immobilie gelten die Kaufnebenkosten steuerlich als Teil der Anschaffungskosten und wirken anteilig über die Abschreibung auf das Gebäude. Schuldzinsen für die Finanzierung sind Werbungskosten, und zwar auch für ein getrenntes Darlehen, solange es nachweisbar dem Kauf dient. Die Einordnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor.

Für die Bank zählt bei vermieteten Objekten zusätzlich, ob die Miete den Kapitaldienst mitträgt. Wie Banken Kapitalanlagen rechnen, lesen Sie unter Kapitalanlage finanzieren und Mehrfamilienhaus finanzieren.

Am Anfang steht kein Formular, sondern ein Gespräch. Wir klären, wo der Kauf steht, welche Summe fehlt und bis wann sie da sein muss. Eine erste Einschätzung gibt Ihnen der Rechner oben auf dieser Seite.