Bausparvertrag als Eigenkapital: was die Bank anrechnet

Ja, ein Bausparvertrag zählt als Eigenkapital, aber nur mit dem angesparten Guthaben, und nur wenn dieses Guthaben bis zur Fälligkeit des Kaufpreises ausgezahlt werden kann. Die Bausparsumme, die im Vertrag steht, ist kein Eigenkapital. Das spätere Bauspardarlehen auch nicht, es ist ein Kredit.

Die Bank fragt beim Eigenkapital nicht, wo das Geld liegt, sondern ob es zum Stichtag verfügbar ist. Ein Tagesgeldkonto ist das sofort. Ein Bausparguthaben ist es erst, wenn der Vertrag zugeteilt oder gekündigt ist und die Bausparkasse auszahlt. Deshalb reicht der Satz „wir haben einen Bausparvertrag über 50.000 Euro“ der Bank nicht. Sie will den Kontostand und den Weg sehen, auf dem das Geld zum Notartermin fließt.

Grundsätzlich gilt das, was im Beitrag Eigenkapital für die Baufinanzierung steht: Eigenkapital deckt zuerst die Kaufnebenkosten und dann einen Teil des Kaufpreises. Das Bausparguthaben ist dafür so gut wie Geld auf dem Konto, sobald es verfügbar ist.

Ein Bausparvertrag hat drei Beträge, und nur einer davon ist Eigenkapital. Nach § 1 BauSparkG leisten Bausparer Einlagen und erwerben damit einen Anspruch auf ein Darlehen für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen. Die Bausparsumme ist die Summe aus beidem.

Ist der Vertrag zuteilungsreif, steht Ihnen das Guthaben zur Verfügung, und Sie können zusätzlich das Bauspardarlehen abrufen. Das ist der einfache Fall. Die Bank rechnet das Guthaben voll als Eigenkapital an und behandelt das Bauspardarlehen als zweiten Kredit neben ihrem eigenen.

Ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif, gibt es drei Wege, und jeder hat einen Haken.

Die Bank prüft das Bausparguthaben wie jedes andere Eigenkapital: über einen aktuellen Nachweis und über den Zeitpunkt, zu dem das Geld fließt. Sie ist nach § 505a BGB verpflichtet, die Kreditwürdigkeit vor dem Vertrag zu prüfen, und dazu gehört, dass die Eigenmittel belegt sind.

Ein Bauspardarlehen ist kein Eigenkapital, kann aber den Anteil verkleinern, den die finanzierende Bank im ersten Rang trägt. Das hat mit der Sicherung zu tun. Nach § 7 BauSparkG sichert die Bausparkasse ihr Darlehen grundsätzlich über eine Grundschuld, und ohne zusätzliche Sicherheiten darf die Beleihung die ersten vier Fünftel des Beleihungswerts nicht übersteigen. Bei selbst genutztem Wohneigentum darf die Bausparkasse bis zum vollen Beleihungswert gehen.

In der Praxis steht die Bank deshalb häufig mit ihrer Grundschuld im ersten Rang und die Bausparkasse dahinter. Für die Bank sinkt damit der Beleihungsauslauf ihres eigenen Darlehens. Für Ihre Haushaltsrechnung ändert sich dagegen nichts zum Guten: Beide Darlehen haben eine Rate, und beide zählen.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage. Sie zeigt, wie Guthaben und Bauspardarlehen auf den Darlehensbedarf und den Beleihungsauslauf wirken. Angenommen sind eine selbst genutzte Wohnung zum Kaufpreis von 350.000 Euro, Kaufnebenkosten von 7 Prozent, ein Bausparguthaben von 40.000 Euro, weitere Ersparnisse von 20.000 Euro und ein Beleihungswert der Bank von 90 Prozent des Kaufpreises.

Wer das Guthaben für einen Immobilienkauf nutzt, verwendet es in aller Regel genau so, wie das Gesetz es vorsieht. Das Wohnungsbau-Prämiengesetz knüpft die Prämie nach § 2 WoPG an die Verwendung für den Wohnungsbau, und der Kauf einer Wohnimmobilie gehört dazu.

Bei älteren Verträgen gelten teils eigene Sperrfristen und Ausnahmen. Welche Regeln für Ihren Vertrag gelten und ob eine Arbeitnehmersparzulage daran hängt, bestätigt Ihnen die Bausparkasse. Bei steuerlichen Fragen ziehen Sie bitte Ihren Steuerberater hinzu.

Wird ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz eingesetzt, zählt er nicht als Eigenkapital. In diesem Modell nehmen Sie ein tilgungsfreies Bankdarlehen auf, sparen parallel in den Bausparvertrag und lösen das Bankdarlehen später mit Guthaben und Bauspardarlehen ab. Der Vertrag wird dafür an die Bank abgetreten.

Das Guthaben ist dann für die spätere Ablösung gebunden. Ein Euro kann nicht zugleich den Kaufpreis bezahlen und in zehn Jahren das Darlehen tilgen. Wer beide Rollen in der Planung doppelt ansetzt, rechnet sich eine Eigenkapitalquote schön, die die Bank nicht übernimmt.

Mit vier Schritten steht das Bausparguthaben so im Antrag, wie die Bank es nachrechnet.

Ein Bausparvertrag ist gutes Eigenkapital, wenn der Zeitpunkt stimmt. Die meisten Probleme entstehen nicht bei der Höhe, sondern bei Fristen und bei der doppelten Anrechnung.

Wenn Sie mögen, sehen wir uns Ihren Vertrag gemeinsam an und stellen Guthaben, Kaufnebenkosten und Darlehen so zusammen, wie die Bank es prüft. Was neben dem Kaufpreis anfällt, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten, wie viel Darlehen ohne großes Eigenkapital trägt, der Beitrag Kredit ohne Eigenkapital, und einen Überblick über unsere Begleitung finden Sie auf der Seite Baufinanzierung.