Kredit ohne Eigenkapital: welche Summe Ihr Einkommen trägt

Als Größenordnung trägt ein Haushalt bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital etwa das Sechs- bis Siebenfache seines Jahresnettoeinkommens an Darlehen. Bei 45.000 Euro Haushaltsnetto im Jahr sind das modellhaft 270.000 bis 315.000 Euro. Mit Eigenkapital liegt dieser Faktor höher, weil dann weniger finanziert wird und der Puffer zwischen Darlehen und Immobilienwert die Bank entlastet.

Diese Faustzahl beantwortet die Frage für den ersten Überblick, und genau dafür ist sie gedacht. Sie ersetzt die Prüfung nicht: Maßgeblich ist am Ende die Haushaltsrechnung der Bank, in die Ihre Verpflichtungen, bankeigene Haushaltspauschalen und die Bewirtschaftung der Immobilie eingehen. Zwei Haushalte mit identischem Nettoeinkommen können deshalb bei derselben Bank zu deutlich verschiedenen Summen kommen.

Der entscheidende Unterschied zur Finanzierung mit Eigenkapital steckt aber nicht im Faktor, sondern eine Stufe davor: Ohne Eigenkapital finanzieren Sie nicht den Kaufpreis, sondern den Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten. Damit beginnt jede ehrliche Rechnung.

Ohne Eigenkapital wandern die Kaufnebenkosten mit ins Darlehen, und die fallen bei jedem Kauf an, unabhängig davon, wie er finanziert wird. In Rheinland-Pfalz sind das drei Posten, von denen zwei feststehen und einer verhandelbar ist.

Aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten wird der Darlehensbedarf, und dieser Betrag ist die Zahl, über die eine Bank entscheidet. Die folgende Übersicht rechnet drei gängige Kaufpreise mit den Ansätzen für Rheinland-Pfalz durch, jeweils ohne Makler und mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent bei hälftig geteilter Courtage.

Legt man den Faktor aus dem ersten Abschnitt an die drei Darlehenssummen an, ergibt sich das Haushaltsnetto, das in der Praxis nötig ist. Die Spanne entsteht dadurch, dass das Siebenfache am oberen Rand des Machbaren liegt und das Sechsfache die Konstellation beschreibt, mit der eine Finanzierung ohne besondere Umstände durchgeht.

Der Faktor auf das Jahresnetto ist nur die Eintrittskarte. Die eigentliche Entscheidung fällt in der Haushaltsrechnung, und die läuft anders, als die meisten Käufer sie für sich selbst aufstellen. Die Bank rechnet nicht mit Ihren tatsächlichen Ausgaben, sondern mit eigenen Pauschalen je Person im Haushalt, ergänzt um eine Pauschale für die Bewirtschaftung der gekauften Immobilie.

Was nach diesen Abzügen übrig bleibt, ist der Betrag, der die Rate tragen muss. Eine verbreitete Grenze lautet: Die Rate soll dauerhaft nicht mehr als die Hälfte des anrechenbaren Nettoeinkommens binden, und der frei verfügbare Betrag danach soll nicht bei null landen. Beides prüft die Bank zusätzlich mit einem erhöhten kalkulatorischen Ansatz, um zu sehen, ob die Finanzierung auch nach dem Ende der Zinsbindung noch trägt. Welche Blöcke dabei im Einzelnen geprüft werden, steht im Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Für die Einkommensseite gilt dabei dieselbe Vorsicht wie überall: Angerechnet wird, was nachhaltig und belegbar fließt. Überstunden, Boni und Provisionen fallen ganz oder teilweise heraus, wenn sie nicht über mehrere Jahre nachgewiesen sind. Wer seine tragbare Summe aus dem eigenen Kontoeingang hochrechnet, kommt deshalb regelmäßig auf einen höheren Betrag als die Bank.

Ein Darlehen über dem Immobilienwert ist für die Bank ein anderes Geschäft, weil der Sicherheitenpuffer fehlt. Müsste sie verwerten, würde der Erlös die Restschuld in den ersten Jahren nicht decken. Deshalb verlangt sie an anderer Stelle mehr: mehr Stabilität beim Einkommen, mehr Sicherheit bei der Beschäftigung, ein sauberes Zahlungsverhalten und in der Regel eine höhere Anfangstilgung, damit die Finanzierung schneller in einen gedeckten Bereich läuft. Wie dieser Auslauf gerechnet wird, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf, die Anforderungen im Einzelnen im Beitrag Vollfinanzierung: was die Bank verlangt.

Dass die Prüfung streng ausfällt, ist keine Marktlaune, sondern Pflicht. Nach § 505a BGB darf eine Bank den Vertrag nur schließen, wenn keine erheblichen Zweifel daran bestehen, dass Sie das Darlehen bedienen können. § 505b BGB verschärft das bei Immobilienfinanzierungen zur eingehenden Prüfung und verbietet ausdrücklich, sich hauptsächlich darauf zu stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig zunimmt. Aufsichtsrechtlich steht § 18a KWG daneben.

Interessant ist, was dabei nicht geregelt ist. Nach § 48u KWG kann die Finanzaufsicht bei einer Gefahr für die Finanzstabilität nur zwei Instrumente anordnen: eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert und eine Amortisationsanforderung, also einen Zeitraum, in dem ein bestimmter Teil zurückgezahlt sein muss. Eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehen zu Einkommen ist darin ausdrücklich nicht enthalten. Jede Grenze beim Einkommen setzt deshalb die einzelne Bank, nach eigenen Ansätzen. Das ist der Grund, warum dieselbe Selbstauskunft bei zwei Banken zu Summen führen kann, die spürbar auseinanderliegen.

Wenn die gewünschte Summe nicht trägt, gibt es vier Stellhebel, die in der Praxis wirklich etwas bewegen. Die Reihenfolge ist nach Wirkung sortiert, nicht nach Aufwand.

Die größte tragbare Summe ist selten die richtige. Eine Finanzierung, die nur bei ungestörtem Verlauf aufgeht, ist über zwanzig oder dreißig Jahre eine riskante Wette: Elternzeit, ein Arbeitgeberwechsel, eine längere Krankheit oder eine unerwartete Reparatur am Haus sind keine Ausnahmen, sondern der Normalfall über eine solche Laufzeit.

Ein praktischer Maßstab: Wenn nach der Rate und allen laufenden Kosten kein Betrag mehr übrig bleibt, aus dem sich in einigen Jahren eine Heizung, ein Dach oder ein Autoersatz bezahlen lässt, ist die Summe zu hoch, auch wenn eine Bank sie bewilligt. Gerade ohne Eigenkapital fehlt die Rücklage, die diesen Puffer sonst ersetzt.

Deshalb lohnt sich die Rechnung vor der Suche, nicht nach dem Exposé. Wie sich die Obergrenze systematisch herleiten lässt, steht im Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten. Welche Summe in Ihrem Fall tatsächlich trägt und welche Banken bei einem Auslauf über 100 Prozent überhaupt in Frage kommen, klären wir in einem Termin zur Baufinanzierung. Dafür brauchen wir keine Immobilie, nur Ihre Zahlen.