Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ja, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. Ein Mindesteigenkapital schreibt kein Gesetz vor. Ob eine Bank mitgeht, entscheidet sie nach ihren eigenen Richtlinien, und die fallen von Haus zu Haus sehr unterschiedlich aus.

Der Grund für die Zurückhaltung steht im Gesetz. Nach § 505b Absatz 2 BGB darf eine Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur vergeben, wenn die Kreditwürdigkeitsprüfung es wahrscheinlich macht, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Dieselbe Vorschrift verbietet ausdrücklich, die Prüfung hauptsächlich darauf zu stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Aufsichtsrechtlich steht derselbe Satz in § 18a Absatz 4 KWG.

Daraus folgt die einfache Logik jeder Vollfinanzierung: Was beim Eigenkapital fehlt, muss an anderer Stelle vorhanden sein. Die Immobilie allein trägt die Entscheidung nicht, tragen muss sie Ihr Einkommen. Deshalb wird bei einer Anfrage ohne Eigenkapital die Haushaltsrechnung zum eigentlichen Prüfpunkt, nicht das Exposé.

Wie diese Rechnung aufgebaut ist und welcher Überschuss übrig bleiben muss, steht ausführlich im Beitrag wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Dieser Beitrag hier setzt eine Stufe davor an und klärt, was ohne eigenes Geld überhaupt finanzierbar ist.

Wenn von einer Finanzierung ohne Eigenkapital die Rede ist, sind zwei sehr unterschiedliche Varianten gemeint. Der Unterschied liegt nicht im Kaufpreis, sondern in den Kaufnebenkosten.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklercourtage zahlen Sie aus eigenem Geld. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, kommen auch diese Posten aus dem Darlehen.

Die Zahl 110 ist dabei nur eine Faustformel. Was tatsächlich zusammenkommt, hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Für Rheinland-Pfalz sieht die Aufstellung so aus.

Fehlt das Eigenkapital, rücken sechs andere Punkte in den Vordergrund. Welche Faktoren in die Prüfung einfließen müssen, gibt § 4 ImmoKWPLV vor. Wie streng eine Bank sie auslegt, ist ihre eigene Entscheidung.

Der wichtigste Punkt bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital wird in Gesprächen am häufigsten übersehen: Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit ihrem eigenen Beleihungswert. Dieser Wert liegt nach einem Sicherheitsabschlag in aller Regel darunter.

Der Beleihungswert ist der Wert, der langfristig und unabhängig von der Marktstimmung erzielbar erscheint. Für Pfandbriefbanken regelt das die Beleihungswertermittlungsverordnung, andere Institute halten sich über interne Richtlinien an denselben Grundsatz. Der Abschlag gegenüber dem Kaufpreis liegt in der Praxis häufig zwischen 10 und 20 Prozent.

Daraus ergibt sich die Rechnung, die eine Vollfinanzierung teuer macht. Ein Darlehen über den vollen Kaufpreis liegt bereits über 100 Prozent des Beleihungswerts. Kommen die Nebenkosten hinzu, wächst der Abstand weiter. Besonders günstig refinanzieren kann eine Bank aber nur den Teil bis 60 Prozent des Beleihungswerts, das ergibt sich aus § 14 PfandBG. Alles darüber kostet sie mehr, und diese Mehrkosten gibt sie über den Zinssatz weiter.

Wie der Auslauf im Detail berechnet wird und welche Stufen die Banken üblicherweise bilden, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf. Für diesen Beitrag genügt die Richtung: Jeder Euro, den Sie einbringen, senkt den Auslauf und damit den Aufschlag. Der Sprung von einer Stufe in die nächste wirkt dabei stärker als die reine Ersparnis an Zinsen auf den eingesparten Darlehensbetrag.

Die folgende Rechnung ist eine offengelegte Modellrechnung mit runden Annahmen und keine Zusage. Angenommen sind ein Kaufpreis von 320.000 Euro in Rheinland-Pfalz, kein Makler, Nebenkosten von 7,0 Prozent und ein Beleihungswert von 90 Prozent des Kaufpreises, also 288.000 Euro. Die Rechnung endet beim Darlehensbedarf und beim Beleihungsauslauf, weil sich eine monatliche Rate ohne konkreten Zinssatz nicht seriös angeben lässt.

Bevor Sie eine Vollfinanzierung anfragen, lohnt der Blick auf Mittel, die viele Käufer gar nicht als Eigenkapital wahrnehmen. Jede dieser Positionen verschiebt die Rechnung um genau den Betrag, um den der Darlehensbedarf sinkt.

Eine Vollfinanzierung ist kein schlechter Weg, aber sie ist ein enger. Drei Risiken sollten Sie vor der Unterschrift kennen, weil sie sich später nicht mehr abstellen lassen.

Das erste Risiko ist der Verkauf zur Unzeit. In den ersten Jahren tilgen Sie einen kleinen Teil, gleichzeitig sind die Nebenkosten mitfinanziert, die im Objekt keinen Gegenwert haben. Muss die Immobilie wegen Trennung, Jobwechsel oder Krankheit verkauft werden, kann der Erlös unter der Restschuld liegen. Kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu, bleibt am Ende eine Schuld ohne Immobilie.

Das zweite Risiko liegt am Ende der Zinsbindung. Weil die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren höher ist als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, ist auch der Auslauf bei der Anschlussfinanzierung noch hoch. Der Risikoaufschlag, den Sie am Anfang in Kauf genommen haben, begleitet Sie dann in die zweite Runde.

Das dritte Risiko ist die fehlende Reserve. Wer sein letztes Geld in die Nebenkosten gesteckt hat, steht bei der ersten größeren Reparatur ohne Puffer da. Die Nachfinanzierung einer Heizung ist deutlich teurer als eine von Anfang an eingeplante Rücklage, und sie braucht Zeit, die man in diesem Moment meist nicht hat.

Hinzu kommt ein Punkt, der selten zur Sprache kommt. Nach § 490 Absatz 1 BGB kann eine Bank ein Darlehen außerordentlich kündigen, wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse oder die Werthaltigkeit der Sicherheit wesentlich verschlechtern und die Rückzahlung dadurch gefährdet ist. In der Praxis passiert das selten, aber die Wahrscheinlichkeit ist bei einem hohen Auslauf größer als bei einem niedrigen.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist dann vertretbar, wenn vier Bedingungen zusammen erfüllt sind: ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, eine Immobilie, in der Sie lange bleiben wollen, ein Objekt mit solider Bewertung und eine Rate, die auch bei Einkommensschwankungen trägt.

Es gibt zwei Fälle, in denen sie sogar die wirtschaftlich bessere Wahl sein kann. Der erste: Sie zahlen bereits eine Miete, die über der künftigen Rate liegt, und Ihr Einkommen reicht, während das Ansparen von Eigenkapital an den Lebenshaltungskosten scheitert. Der zweite: Sie haben Vermögen, das gebunden ist und dessen vorzeitige Auflösung mehr kostet als der Aufschlag auf das Darlehen, etwa eine Anlage mit Kursverlust oder ein Vertrag mit Prämienverlust bei Kündigung.

Gegen eine Vollfinanzierung spricht es dagegen, wenn sie nur deshalb nötig ist, weil der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist. In diesem Fall ist die fehlende Zusage kein Hindernis, sondern eine Antwort. Wie der Weg sauber beginnt, steht im Beitrag Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen. Wer stattdessen prüfen möchte, ob nur die Nebenkosten fehlen, findet die Möglichkeiten auf der Seite Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Eine Anfrage ohne Eigenkapital wird strenger geprüft, deshalb entscheidet die Vorbereitung stärker über das Ergebnis als bei jeder anderen Finanzierung. Diese sieben Schritte haben sich bewährt.