Wie viel Immobilie kann ich mir leisten

So viel, wie die monatliche Rate hergibt, die Ihr Haushalt dauerhaft trägt. Der Kaufpreis ist in dieser Rechnung nicht der Ausgangspunkt, sondern das Ergebnis. Wer mit einem Preisschild aus dem Exposé beginnt, rechnet auf eine Zahl hin, die jemand anderes gesetzt hat.

Der Grund liegt in der Zeit. Ein Kaufpreis wird einmal gezahlt, die Rate begleitet Sie über Jahrzehnte. Was Sie tragen können, entscheidet sich deshalb nicht am Tag der Beurkundung, sondern in jedem Monat danach, auch in denen mit Autoreparatur, Nebenkostennachzahlung und kaputter Waschmaschine.

Die Rechnung läuft in vier Schritten rückwärts. Aus Einnahmen und Ausgaben ergibt sich der Überschuss. Aus dem Überschuss abzüglich eines Puffers ergibt sich die tragbare Rate. Aus der Rate ergibt sich zusammen mit Tilgung und Zinsbindung der Darlehensbetrag. Und erst aus Darlehen, Eigenkapital und Kaufnebenkosten ergibt sich der Kaufpreis, den Sie ansteuern können.

Diese Reihenfolge ist keine Vorsicht, sie ist der Weg, den auch die Bank geht. Bevor Sie das erste Objekt besichtigen, sollte die Zahl stehen. Warum das so früh gehört, steht in unserem Beitrag dazu, die Finanzierung vor der Besichtigung zu klären.

Der Überschuss ist das, was nach allen laufenden Ausgaben übrig bleibt, und zwar ohne die bisherige Kaltmiete. Die fällt mit dem Einzug weg und steht deshalb für die Rate zur Verfügung. Alles andere bleibt.

Nehmen Sie dafür nicht Ihr Gefühl, sondern die letzten 3 Kontoauszüge und die letzten 12 Monate Ihres Girokontos. Jahreszahlungen wie Kfz-Versicherung, Grundsteuer oder Handwerkerrechnungen tauchen sonst nicht auf, kosten aber trotzdem Geld. Diese Positionen gehören in die Aufstellung.

Die Rate ersetzt die Miete nicht eins zu eins, denn als Eigentümer tragen Sie Kosten, die vorher der Vermieter getragen hat. Wer die Rate mit der bisherigen Warmmiete vergleicht, rechnet sich systematisch zu viel Spielraum aus.

Bei einer Eigentumswohnung ist der größte dieser Posten das Hausgeld. Darin steckt neben den Betriebskosten auch die Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt. Ein Teil des Hausgelds ist damit kein verlorener Aufwand, sondern Vorsorge für das Dach in 15 Jahren. Zahlen müssen Sie ihn trotzdem jeden Monat.

Beim Einfamilienhaus gibt es keine Gemeinschaft, die für Sie zurücklegt. Die Rücklage müssen Sie selbst bilden, sonst wird aus jeder größeren Reparatur eine Nachfinanzierung. Diese Positionen gehören in jede ehrliche Rechnung:

Der Darlehensbedarf wächst schneller als der Kaufpreis, weil die Kaufnebenkosten prozentual mitlaufen. Das folgende Beispiel arbeitet mit klar benannten Annahmen und ist eine Modellrechnung, keine Zusage.

Angenommen werden: eine Eigentumswohnung in Rheinland-Pfalz, 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landessatz, 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch, ein Käuferanteil an der Maklercourtage von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer nach § 656c BGB, sowie ein Eigenkapital von 60.000 Euro. Die Nebenkosten werden zuerst aus dem Eigenkapital bezahlt, der Rest fließt in den Kaufpreis.

Banken übersetzen die Frage nach der Leistbarkeit in drei Verhältniszahlen, und alle drei müssen zugleich passen. Eine gute Zahl gleicht eine schlechte nicht aus, sie ersetzt die andere Prüfung nicht.

Die folgenden Richtwerte sind keine gesetzlichen Grenzen, sondern die Orientierung, die uns in der Zusammenarbeit mit Banken regelmäßig begegnet. Jedes Haus setzt eigene Schwellen und wiegt sie unterschiedlich.

Die Bank darf Ihnen ein Darlehen nicht schon deshalb geben, weil die Immobilie genug wert ist. § 505b Absatz 2 BGB verpflichtet sie, Ihre Kreditwürdigkeit anhand von Einkommen, Ausgaben und weiteren wirtschaftlichen Umständen eingehend zu prüfen. Ausdrücklich untersagt ist es, die Prüfung hauptsächlich darauf zu stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt.

Diese Vorschrift ist der eigentliche Grund für die These dieses Beitrags. Nicht der Kaufpreis entscheidet, sondern Ihre Zahlungsfähigkeit. Die Pflicht zur Prüfung selbst steht in § 505a BGB, die Einzelheiten regelt die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung.

§ 4 ImmoKWPLV zählt auf, was dabei zu berücksichtigen ist: sonstige regelmäßige Ausgaben und Verbindlichkeiten, künftige Mieteinnahmen nur soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig sind, und nach Absatz 3 auch absehbare negative Entwicklungen. Genannt werden dort ein sinkendes Einkommen, wenn die Laufzeit in den Ruhestand hineinreicht, und ein Anstieg des Sollzinssatzes. Deshalb prüfen Banken die Belastung zusätzlich unter der Annahme eines höheren Zinsniveaus nach Ablauf der Zinsbindung.

Für Sie folgt daraus zweierlei. Erstens ist eine Ablehnung selten Willkür, sondern meistens das Ergebnis einer Vorschrift. Zweitens lohnt es sich, die eigene Rechnung gleich so aufzustellen, wie die Bank sie prüft. Welche Punkte derzeit besonders im Fokus stehen, haben wir im Beitrag dazu zusammengetragen, wie Banken auf Finanzierungen schauen.

Die häufigste Abweichung entsteht nicht bei den Einnahmen, sondern bei den Ausgaben. Sie rechnen mit Ihren tatsächlichen Kosten, die Bank rechnet mit Pauschalen je Haushaltsgröße. Liegt Ihre Pauschale über Ihren echten Ausgaben, schrumpft der anerkannte Überschuss, ohne dass sich an Ihrem Leben etwas ändert.

Vier weitere Stellen führen regelmäßig zu Differenzen. Bei variablen Einkommensbestandteilen wie Boni, Zulagen oder Überstunden setzen viele Häuser nur einen Teil oder gar nichts an. Bei befristeten Verträgen und in der Probezeit fehlt die Prognosesicherheit. Bei Selbstständigen zählt nicht der Umsatz, sondern der steuerliche Gewinn über mehrere Jahre, was der Beitrag zur Finanzierung für Selbstständige im Einzelnen zeigt. Und eingeräumte, aber nicht genutzte Kreditrahmen werden von vielen Banken trotzdem mit einem Betrag belastet.

Der letzte Punkt ist der, den Sie am schnellsten selbst beheben. Ein nicht mehr benötigter Dispositionsrahmen und eine ungenutzte Kreditkartenlinie kosten Sie nichts, drücken aber Ihre anerkannte Kapazität. Beides lässt sich vor der Anfrage kündigen. Wie stark sich der verbleibende Beleihungsauslauf auf Ihre Konditionen auswirkt, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Sieben Schritte führen von Ihrem Kontoauszug zu einer belastbaren Zahl. Sie brauchen dafür weder eine Anfrage bei einer Bank noch einen Eintrag bei der SCHUFA.

Drei Beiträge vertiefen die Punkte, die in dieser Rechnung nur angerissen sind: der Beitrag zum Eigenkapital, der Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz und die Übersicht dazu, was der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis kostet.

Eine konkrete Zahl für Ihren Haushalt ergibt sich erst, wenn Rate, Tilgung und Zinsbindung zusammenkommen. Diese Angaben gehören ins persönliche Gespräch und nicht in einen Ratgebertext, weil sie sich von Fall zu Fall und von Woche zu Woche unterscheiden. Den Rahmen dafür setzt die Baufinanzierung.