Vollfinanzierung: was die Bank dafür verlangt

Für die Bank ist eine Vollfinanzierung ein Darlehen ohne Puffer: Sie leiht mindestens den vollen Kaufpreis, und Ihr Eigenkapital fängt keinen Wertverlust ab. Von einer 100-Prozent-Finanzierung spricht man, wenn das Darlehen den Kaufpreis deckt und Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung kommen auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls der Makler aus dem Darlehen.

Ob eine Vollfinanzierung für Sie grundsätzlich in Frage kommt und welche Risiken Sie damit eingehen, beschreibt der Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Hier geht es um die Gegenseite: Was die Bank prüft, bevor sie zustimmt, und an welchen Stellen sie sich den fehlenden Puffer zurückholt. Welche Beträge als Nebenkosten anfallen, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Bei einer Vollfinanzierung liegt der Beleihungsauslauf fast immer über 100 Prozent, weil die Bank das Darlehen nicht durch den Kaufpreis teilt, sondern durch ihren Beleihungswert. Nach § 3 BelWertV ist das der Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Schwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung voraussichtlich erzielt werden kann. Die Verordnung verlangt dafür ausdrücklich eine vorsichtige Bewertung.

Dieser Wert liegt deshalb in der Regel unter dem Kaufpreis. Erkennt der Gutachter Instandhaltungsrückstau, Baumängel oder Bauschäden, die noch nicht eingepreist sind, zieht er die geschätzten Kosten nach § 4 Abs. 3 BelWertV zusätzlich als gesonderten Abschlag ab. Ein renovierungsbedürftiges Haus drückt den Beleihungswert also doppelt, und eine Vollfinanzierung wird damit schwerer.

Für die Bank hat das eine direkte Folge. Nach § 14 PfandBG darf eine Pfandbriefbank Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen nutzen. Alles darüber muss sie auf anderem Weg refinanzieren. Wie sich das in Stufen auswirkt, erklärt der Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Die folgende Rechnung zeigt, wie sich der Beleihungsauslauf mit dem eingesetzten Eigenkapital verschiebt. Alle Werte sind Modellannahmen und keine Aussage zu einem bestimmten Objekt oder einer bestimmten Bank: ein Kaufpreis von 300.000 Euro, Kaufnebenkosten von 21.000 Euro und ein Beleihungswert der Bank von 270.000 Euro.

Die Rechnung endet bewusst beim Darlehensbetrag und beim Auslauf. Eine monatliche Rate lässt sich ohne Zinssatz nicht seriös angeben, und Konditionen nennen wir im Ratgeber nicht. Welche Rate sich für Ihre Konstellation ergibt, rechnen wir im Gespräch mit echten Angeboten.

Bei einer Vollfinanzierung entscheidet Ihre Haushaltsrechnung, nicht die Immobilie. Nach § 505b Abs. 2 BGB muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und anderen finanziellen Umständen eingehend prüfen, und sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie das Darlehen übersteigt. Bei 100 oder 110 Prozent übersteigt er es ohnehin nicht, der Haushalt muss die Last also allein tragen.

Welche Faktoren die Bank dabei ansetzen muss, regelt § 4 ImmoKWPLV. Dazu gehören sonstige regelmäßige Ausgaben, Schulden und finanzielle Verbindlichkeiten, also auch Leasing, Ratenkäufe und Unterhalt. Mieteinnahmen zählen nur, soweit sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind, mögliche Mietsteigerungen bleiben außen vor. Der Wert der finanzierten Wohnimmobilie darf nach Absatz 2 nur als zusätzliches Merkmal einfließen.

In der Praxis setzt die Bank für Lebenshaltung eigene Pauschalen an, die sich von Ihren tatsächlichen Ausgaben unterscheiden können, und rechnet die Bewirtschaftungskosten der Immobilie hinzu. Übrig bleiben muss die Rate und ein Überschuss. Wie Sie diese Größenordnung vorab selbst einschätzen, zeigt der Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten.

Die Bank muss absehbare Verschlechterungen einrechnen, und bei einer Vollfinanzierung fallen sie stärker ins Gewicht. § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV nennt als Beispiele ein geringeres Einkommen, wenn die Laufzeit in den Ruhestand hineinreicht, und einen Anstieg des Sollzinssatzes. Beides ist ausreichend zu berücksichtigen. Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung muss die Bank dagegen nur einrechnen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt.

Umgekehrt darf die Bank wahrscheinliche positive Entwicklungen berücksichtigen. Absatz 4 nennt die Entfristung eines Arbeitsvertrags, die Rückkehr aus der Elternzeit, die Aufstockung von Teilzeit und eine Beförderung. Einen deutlichen Einkommenssprung darf sie aber nur ansetzen, wenn Ihre Unterlagen ihn ausreichend belegen. Für den Prognosezeitraum gilt nach § 3 ImmoKWPLV: Er richtet sich nach der Zeit, in der Sie Ihre vertraglichen Pflichten erfüllen müssen.

Die Bank prüft nicht nur, ob Sie die Rate zahlen können, sondern auch, ob Sie am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung bekommen würden. Nach § 4 Abs. 5 ImmoKWPLV muss sich die Prüfung bei einem Betrag, der nicht aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden soll, auf die Wahrscheinlichkeit eines künftigen Anschlussdarlehens erstrecken, für das Sie voraussichtlich kreditwürdig sein müssen.

Bei einer Vollfinanzierung ist das ein zentraler Punkt. Die Restschuld beginnt über dem Beleihungswert und sinkt nur mit der Tilgung. Je langsamer sie sinkt, desto länger bleibt das Darlehen im teuren Bereich, und desto größer ist das Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Bedingungen oder gar nicht zustande kommt. Eine höhere Tilgung macht die Rate zwar größer, verbessert aber genau diese Prognose. Welche Laufzeit der Bindung dazu passt, beschreibt der Beitrag zur Zinsbindung.

Bei einer Vollfinanzierung liest die Bank Ihre Kontoauszüge und Auskünfte genauer, weil sie Ihnen mehr Vertrauen vorschießt. Nach § 505b Abs. 3 BGB muss sie Ihre Angaben angemessen überprüfen, soweit erforderlich durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Das heißt konkret: Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und die Selbstauskunft werden gegeneinander gelegt.

Typische Rückfragen entstehen, wenn im Kontoverlauf eine Rate auftaucht, die in der Selbstauskunft fehlt, wenn das Konto regelmäßig im Dispo steht oder wenn Einnahmen ohne erkennbaren Grund schwanken. Ein einzelner Punkt muss nicht das Aus bedeuten. Bei einer Vollfinanzierung fehlt aber der Spielraum, ihn mit Eigenkapital auszugleichen. Wer anschließend über die Akte entscheidet, beschreibt der Beitrag Was die Marktfolge prüft.

Auch wenn die Immobilie die Zusage nicht allein trägt, schaut die Bank bei einer Vollfinanzierung genau auf ihre Verwertbarkeit. Nach § 4 Abs. 2 BelWertV kann sich der Beleihungswert bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen am Sach- oder Vergleichswert orientieren, wenn das Objekt nach Objekt- und Standortqualität zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und dauerhaft von Käufern zur eigenen Nutzung nachgefragt wird.

Ein gefragtes Objekt in guter Lage verkleinert den Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, ein Objekt mit Sanierungsbedarf oder in einer Lage mit wenig Nachfrage vergrößert ihn. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern darf sich der Wert nach derselben Vorschrift nur dann am Vergleichswert orientieren, wenn aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten mit ähnlicher Wohnfläche vorliegen. Wie Banken Häuser und Wohnungen im Einzelnen bewerten, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung durch die Bank.

Eine Vollfinanzierung gelingt am ehesten mit einer Akte, die keine Fragen offenlässt. Die Bank muss nach § 505b Abs. 4 BGB die Angaben, auf die sich ihre Prüfung stützt, dokumentieren und aufbewahren. Was nicht schriftlich in der Akte steht, fließt deshalb nicht in die Entscheidung ein. Die Pflicht zur Prüfung selbst steht in § 505a BGB und aufsichtsrechtlich in § 18a KWG.

Eine Vollfinanzierung ist kein Sonderweg, den nur wenige gehen dürfen, aber sie verschiebt die Last der Prüfung vollständig auf Ihr Einkommen und Ihre Unterlagen. Die Bank verzichtet auf den Puffer aus Eigenkapital und holt ihn sich über eine strengere Haushaltsrechnung, den Blick auf Restschuld und Ruhestand, eine genaue Bonitätsprüfung und die Verwertbarkeit des Objekts zurück. Nicht jede Bank finanziert über den Beleihungswert hinaus, und die Banken, die es tun, setzen unterschiedliche Grenzen.

Genau hier setzen wir bei einer Baufinanzierung an: Wir rechnen Ihren Haushalt so, wie die Bank ihn rechnet, bereiten die Akte auf und wählen Banken aus, deren Kriterien zu Ihrem Fall passen. Eine Zusage können wir nicht versprechen, die Entscheidung liegt bei der Bank. Welche Konditionen für Ihre Konstellation erreichbar sind, klären wir im persönlichen Gespräch.