Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen

Weil die Reihenfolge darüber entscheidet, ob Sie ein Objekt beurteilen oder ihm hinterherlaufen. Wer den Rahmen seiner Finanzierung kennt, bevor er die erste Wohnung betritt, sucht innerhalb dieses Rahmens. Wer ihn nicht kennt, verliebt sich in ein Objekt und versucht anschließend, die Zahlen passend zu machen.

Der praktische Unterschied zeigt sich im Gespräch mit dem Verkäufer. Ein Gebot ist für die Gegenseite immer zwei Dinge zugleich: eine Zahl und eine Wahrscheinlichkeit. Die Zahl steht im Raum, die Wahrscheinlichkeit muss der Verkäufer schätzen. Genau diese Schätzung nehmen Sie ihm ab, wenn Sie eine schriftliche Einschätzung Ihrer Bank oder Ihres Vermittlers vorlegen können.

Dazu kommt der Faktor Zeit. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Bevor beurkundet wird, soll Ihnen der Notar den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall 2 Wochen vorher zur Verfügung stellen. Sobald ein Verkäufer sich für Sie entschieden hat, läuft also eine überschaubare Uhr, und in dieser Zeit muss die Bank die Unterlagen prüfen, das Objekt bewerten und zusagen.

Die Vorarbeit an Ihrer Person lässt sich vollständig vorziehen. Was sich nicht vorziehen lässt, ist die Prüfung des Objekts, denn das kennt vorher niemand. Wer beides erst nach der Besichtigung beginnt, addiert zwei Wartezeiten, die sich problemlos hätten überlappen können.

Eine Machbarkeitsprüfung beantwortet die Frage, in welcher Größenordnung ein Kauf für Sie darstellbar ist, und sie tut das ohne konkretes Objekt. Grundlage sind Ihr Einkommen, Ihre laufenden Verpflichtungen und Ihr Eigenkapital. Das Ergebnis ist ein Rahmen, keine Zusage.

Verbindlich wird eine Bank erst später. Sie ist nach § 505a BGB verpflichtet, vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, und sie darf den Vertrag nur schließen, wenn eine vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist. Wie diese Prüfung ablaufen soll, konkretisiert die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung. Eine Bestätigung vor dem Objekt ersetzt diese Prüfung nicht, sie bereitet sie vor.

Der Unterschied zwischen beiden Dokumenten wird in der Praxis oft verwischt, deshalb hier nebeneinander:

Nach der Wahrscheinlichkeit des Abschlusses, nicht allein nach dem Gebot. Ein Makler, der zehn Interessenten auf einer Liste hat, muss dem Eigentümer eine Empfehlung geben, und ein geplatzter Kauf kostet beide Seiten Wochen.

Deshalb wird gefragt, ob die Finanzierung steht. Die Frage ist keine Formalie und keine Neugier, sie ist das einzige Auswahlkriterium neben dem Preis, das der Makler überhaupt prüfen kann. Wer darauf mit einem Dokument antwortet, steht anders da als jemand, der eine Absicht schildert.

Ein Nebeneffekt betrifft die Provision. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, die ein Verbraucher kauft, darf sich der Makler nach § 656c BGB von beiden Seiten nur in gleicher Höhe bezahlen lassen. Der Verkäufer trägt also mindestens die Hälfte und hat schon deshalb ein Interesse daran, dass der Kauf beim ersten Anlauf zustande kommt.

Was Sie mit einer geprüften Machbarkeit konkret gewinnen:

Für die erste Einschätzung reichen wenige Unterlagen zu Ihrer Person. Alles, was das Objekt betrifft, kommt später dazu, und genau das ist der Punkt: Der persönliche Teil lässt sich vollständig vorziehen.

Der Rahmen ergibt sich nicht aus dem Kaufpreis, sondern aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital. Was übrig bleibt, ist der Darlehensbedarf, und aus dem Verhältnis dieses Betrags zum Objektwert folgt der Beleihungsauslauf. Genau diese Größe entscheidet später darüber, wie eine Bank Ihr Vorhaben einordnet.

Die folgende Modellrechnung arbeitet mit klar benannten Annahmen und ist keine Zusage: angenommener Kaufpreis 320.000 Euro, Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent nach dem in Rheinland-Pfalz geltenden Satz auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes, Notar und Grundbuch angenommene 1,75 Prozent, Maklercourtage angenommene 3,57 Prozent für den Käuferanteil. Welche Posten tatsächlich anfallen und in welcher Höhe, steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Jeder Euro Eigenkapital senkt den Darlehensbedarf um denselben Euro und damit den Beleihungsauslauf. Weil die Banken ihre Konditionsstufen an dieser Größe festmachen, wirkt Eigenkapital zweifach: Es verkleinert die Schuld und verbessert die Einstufung.

Die drei Varianten unten setzen auf derselben Modellrechnung auf und unterscheiden sich nur im eingesetzten Eigenkapital. Der ausgewiesene Auslauf bezieht sich vereinfachend auf den Kaufpreis. Die Bank rechnet stattdessen mit ihrem eigenen Beleihungswert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt, sodass der tatsächliche Auslauf höher ausfällt als hier dargestellt.

An der Tragfähigkeit der monatlichen Belastung, nicht nur am Auslauf. Die Bank stellt Ihren Einnahmen die Ausgaben gegenüber, setzt für die Lebenshaltung eine Pauschale je Person an und prüft, ob danach noch ein Überschuss bleibt. Bestehende Raten aus Konsumkrediten mindern diesen Überschuss unmittelbar.

Deshalb lohnt sich die Bestandsaufnahme vor der Besichtigung doppelt. Wer sieht, dass eine alte Ratenzahlung den Rahmen spürbar drückt, kann sie ablösen oder in die Finanzierung einbinden, bevor ein Objekt im Raum steht. Danach ist dafür keine Zeit mehr.

Wie die Häuser derzeit im Einzelnen prüfen, welche Nachweise verlangt werden und woran Anträge in der Praxis scheitern, steht im Beitrag dazu, wie Banken derzeit auf Finanzierungen schauen. Welche Rolle die Höhe des Eigenkapitals dabei spielt und welche Mittel überhaupt als Eigenkapital zählen, ist im Beitrag zum Eigenkapital beschrieben, die Systematik der Konditionsstufen im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Zwischen der Zusage des Verkäufers und der Beurkundung liegen in der Praxis mehrere Wochen, und der größte Teil davon ist Wartezeit auf Unterlagen. Der Ablauf sieht in geordneter Reihenfolge so aus:

Im schlechtesten Fall zahlen Sie für einen Kauf, der nicht zustande kommt. Wer eine Reservierungsgebühr leistet oder einen Notartermin ansetzen lässt, bevor die Finanzierung belastbar ist, geht ein Risiko ein, das sich vorher vollständig hätte vermeiden lassen.

Häufiger und weniger dramatisch ist der zweite Fall: Sie verlieren das Objekt an einen Interessenten, der vorbereitet war. Das passiert leise, Sie erfahren nur, dass sich der Eigentümer anders entschieden hat. Der dritte Fall betrifft den Preis. Wer unter Zeitdruck das erstbeste Angebot nimmt, weil der Notartermin steht, vergleicht nicht mehr.

Eine Reservierungsvereinbarung schafft dabei weniger Sicherheit, als ihr Name nahelegt. Der Kaufvertrag selbst bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Eine formlose Abrede über eine Reservierung erfüllt diese Form nicht und verschafft Ihnen keinen Anspruch auf das Objekt.

Der Aufwand auf der anderen Seite ist überschaubar: ein Gespräch, wenige Unterlagen, eine schriftliche Einschätzung. Wie eine Baufinanzierung danach im Einzelnen abläuft und welche Nachweise die Banken der Reihe nach verlangen, ist dort beschrieben.