Leerstand und Mietausfall: wie die Bank damit rechnet

Die Bank rechnet Mietausfall auf zwei Ebenen ein: pauschal über das Mietausfallwagnis in den Bewirtschaftungskosten und gesondert, wenn ein Ausfall erkennbar ist. Steht ein Haus über lange Zeit teilweise leer, kommt eine dritte Frage dazu: ob das Objekt zu den angesetzten Mieten überhaupt noch ertragsfähig ist. Alle drei Schritte regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung, an der sich Banken bei vermieteten Häusern orientieren.

Für Sie als Käufer oder Eigentümer heißt das: Eine leere Wohnung kostet nicht nur die fehlende Miete, sondern verringert den Wert, den die Bank dem ganzen Haus beimisst. Weil der Ertragswert aus dem Reinertrag hochgerechnet wird, wirkt jeder Euro, der dort fehlt, mehrfach auf den Beleihungswert.

Das Mietausfallwagnis ist ein fester Abzug vom Rohertrag, der auch dann angesetzt wird, wenn alle Wohnungen vermietet sind. Nach § 11 Abs. 5 BelWertV deckt es die Ertragsminderung durch uneinbringliche Mietrückstände und durch das Leerstehen von Räumen, die zur Vermietung bestimmt sind. Es dient außerdem zur Deckung der Kosten, die eine Klage auf Zahlung, die Aufhebung eines Mietverhältnisses oder eine Räumung verursachen.

Die Mindestsätze stehen in Anlage 1 der BelWertV. Darunter darf eine Bank, die nach dieser Verordnung bewertet, nicht gehen. Höher darf sie ansetzen, wenn Lage oder Mieterstruktur das rechtfertigen.

Das Mietausfallwagnis steht nicht allein. Es gehört zusammen mit Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten zu den Bewirtschaftungskosten, die die Bank vom Rohertrag abzieht. Für diese drei Posten zusammen schreibt § 11 Abs. 2 BelWertV einen Mindestabzug von 15 Prozent des Rohertrags vor. Liegen die tatsächlichen Kosten eines Hauses darüber, gelten die tatsächlichen.

Für die Praxis bedeutet das: Selbst ein voll vermietetes Haus mit zuverlässigen Mietern geht mit höchstens 85 Prozent seiner Kaltmiete in die Bewertung ein. Wer im Exposé mit der vollen Jahresmiete rechnet, überschätzt den Wert, den die Bank ermittelt, schon bevor ein einziger Tag Leerstand eintritt. Wie diese Rechnung im Ganzen aussieht, zeigt der Beitrag wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Ist ein Ausfall konkret absehbar und höher als das pauschale Wagnis, zieht die Bank ihn zusätzlich ab. So steht es in § 11 Abs. 2 Satz 2 BelWertV: Ein erkennbares, akutes Mietausfallwagnis, das über dem angesetzten Satz liegt, ist als gesonderter Wertabschlag in Höhe des erwarteten Ausfalls anzusetzen.

Typische Auslöser sind eine Wohnung, die zum Bewertungsstichtag leer steht, ein Mieter mit mehreren offenen Monatsmieten oder ein laufendes Räumungsverfahren. Der Abschlag richtet sich danach, wie lange die Bank den Ausfall erwartet. Deshalb lohnt es sich, die voraussichtliche Dauer mit Unterlagen zu belegen, statt sie der Schätzung des Gutachters zu überlassen.

Für den Rohertrag zählt nach § 10 Abs. 1 BelWertV nur der Ertrag, den das Objekt jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten, gilt im Regelfall die vertragliche. Für eine leere Wohnung gibt es keinen Vertrag, also muss die Bank die nachhaltige Miete selbst einschätzen.

Wie vorsichtig sie das tut, ist von Bank zu Bank verschieden. Manche setzen die ortsübliche Miete an und ziehen den erwarteten Ausfall gesondert ab, andere bleiben unter dem Marktniveau, bis ein Mietvertrag vorliegt. Für die Kapitaldienstfähigkeit, also die Frage, ob die Mieten die Rate tragen, rechnen viele Banken ohnehin nur mit einem Teil der Miete. Welche Mieten dort wie zählen, erklärt der Beitrag welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Steht ein Haus dauerhaft teilweise leer, geht es nicht mehr um einen Abschlag, sondern um die Grundlage der Bewertung. Bei strukturellen oder lang andauernden Leerständen muss die Bank nach § 10 Abs. 4 BelWertV besonders prüfen, ob das Objekt aufgrund der Marktlage und seines Zustands überhaupt ertragsfähig ist oder ob eine Nutzung zu den angesetzten Mieten in absehbarer Zeit noch zu erwarten ist.

Struktureller Leerstand hat meist eine Ursache, die über die einzelne Wohnung hinausgeht: Grundrisse, die am Markt nicht mehr gefragt sind, ein Zustand, der eine Vermietung nur nach größerer Sanierung zulässt, oder eine Lage, in der die Nachfrage fehlt. Die Bank fragt dann nicht, wann die Wohnung wieder vermietet ist, sondern ob sie es zu dieser Miete überhaupt wird. Fällt die Antwort negativ aus, sinkt der Ertragswert deutlich.

Wer ein solches Haus kaufen und durch Sanierung wieder voll vermieten will, sollte die Finanzierung über ein Sanierungskonzept anfragen und nicht über den heutigen Mietertrag. Wie das bei bewohnten Häusern läuft, beschreibt der Beitrag zur Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

Wie stark eine leere Wohnung auf den Wert wirkt, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen: ein Haus mit acht gleich großen Wohnungen, 60.000 Euro Jahreskaltmiete bei Vollvermietung, Bewirtschaftungskosten auf dem Mindestsatz von 15 Prozent und ein Vervielfältiger von 15. Bodenwertverzinsung und weitere Abschläge sind weggelassen.

7.500 Euro fehlende Jahresmiete werden im Modell zu rund 95.600 Euro weniger Ertragswert. Das ist die Hebelwirkung der Kapitalisierung: Die Bank rechnet nicht mit einem Jahr Ausfall, sondern mit einem dauerhaft niedrigeren Ertrag, wenn sie die Wohnung gar nicht ansetzt. Deshalb ist die Frage, ob eine leere Wohnung als vorübergehend oder als dauerhaft gilt, für den Beleihungswert so wichtig.

Ein vorübergehender Leerstand mit belegter Vermietung kostet meist nur einen einmaligen Abschlag in Höhe einiger Monatsmieten. Ein Leerstand, den niemand erklärt, kann dagegen den Wert so drücken, als gäbe es die Wohnung nicht. Wie viel Eigenkapital die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungswert dann bindet, hängt vom Einzelfall ab; die Rate besprechen wir im Gespräch, weil sie ohne Zinssatz nicht zu rechnen ist.

Die Bank bewertet Leerstand nach dem, was sie belegt bekommt. Mit diesen Unterlagen nehmen Sie dem Gutachter die Schätzung ab:

Leerstand ist bei Mehrfamilienhäusern normal, und die Bank rechnet ihn ohnehin pauschal ein. Teuer wird er erst, wenn er als dauerhaft gilt. Den Unterschied machen Sie mit Unterlagen, nicht mit Argumenten im Gespräch. Wie die Finanzierung eines vermieteten Hauses insgesamt aufgebaut ist, lesen Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Ob ein konkretes Haus mit seinem heutigen Leerstand finanzierbar ist, prüfen wir gern gemeinsam mit Ihnen.