Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus: So prüft die Bank die Tragbarkeit

Die Bank prüft bei einer Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus nicht das Vorhaben, sondern das Objekt danach. Sie stellt die nachhaltigen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten dem gesamten Kapitaldienst aus altem und neuem Darlehen gegenüber und fragt, ob das Haus diesen aus eigener Kraft trägt.

Entscheidend ist deshalb nicht, ob Steigleitungen oder Fassade teuer sind, sondern zwei andere Fragen: Reicht der Überschuss aus dem Objekt für die zusätzliche Rate, und wie verändert sich der Beleihungswert durch die Maßnahme? Aus der ersten Antwort folgt, ob die Bank finanziert, aus der zweiten, wie viel sie grundpfandrechtlich besichert finanzieren kann.

Wie die Bank das Haus grundsätzlich bewertet, also Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer, erklärt der Beitrag Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet. Hier geht es um das, was sich durch eine Sanierung daran ändert.

Die Kapitaldienstfähigkeit ist gegeben, wenn der Reinertrag des Hauses den Kapitaldienst aller Darlehen auf dem Objekt deckt. Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die tatsächlich fließt. Davon zieht die Bank einen Anteil für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab, bevor sie Zins und Tilgung dagegenstellt.

Bei einer Sanierung kommt der neue Kapitaldienst zum bestehenden hinzu, die Mieten steigen aber nicht automatisch mit. Genau hier entsteht die Lücke, die viele Eigentümer überrascht: Das Haus trug die bisherige Finanzierung problemlos, mit der zusätzlichen Rate reicht der Überschuss nicht mehr. Dann zieht die Bank Ihre übrigen Einkünfte und bestehenden Verpflichtungen hinzu und rechnet Ihre gesamte Haushaltsrechnung.

Viele Banken rechnen dabei nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem höheren kalkulatorischen Zins, damit die Finanzierung auch bei der Anschlussfinanzierung noch trägt. Wie hoch dieser Ansatz ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Eine notwendige Sanierung ist im Beleihungswert meist schon als Abschlag enthalten. Nach § 4 Abs. 3 BelWertV werden Instandhaltungsrückstau, Baumängel und Bauschäden gesondert vom ermittelten Wert abgezogen. Wer den Stau beseitigt, holt diesen Abschlag also zurück.

Darüber hinaus kann eine Maßnahme den Wert stützen, wenn sie den nachhaltigen Ertrag erhöht oder die Restnutzungsdauer verlängert. Dass Instandsetzungen und Modernisierungen die Nutzungsdauer eines Gebäudes verlängern können, erkennt die Verordnung in § 17 Abs. 2 BelWertV ausdrücklich an. Ob und in welchem Umfang eine Bank das ansetzt, legt sie in ihrer eigenen Bewertung fest. Rechnen Sie deshalb nicht damit, dass jeder investierte Euro eins zu eins im Beleihungswert ankommt.

Für die Einordnung hilft die Unterscheidung, die das Mietrecht vornimmt. Eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB stellt den ordnungsgemäßen Zustand wieder her. Eine Modernisierung nach § 555b BGB spart zum Beispiel Energie oder Wasser nachhaltig ein oder erhöht den Gebrauchswert dauerhaft.

Die typischen Maßnahmen im vermieteten Mehrfamilienhaus sind überwiegend Erhaltung, mit einem Modernisierungsanteil, sobald mehr gemacht wird als der gleichwertige Ersatz. Die folgende Übersicht zeigt die übliche Einordnung. Im Einzelfall kommt es auf den konkreten Umfang an.

Kritisch wird die Bank, wenn der Instandhaltungsstau so groß ist, dass er die Vermietbarkeit gefährdet. Ein Haus mit undichten Leitungen oder einer schadhaften Fassade verliert nicht nur Wert, es riskiert auch Mietminderungen und Leerstand, und damit genau den Ertrag, aus dem die Finanzierung bezahlt wird.

Aus Sicht der Bank ist eine Sanierung deshalb oft willkommen, solange sie das Objekt stabilisiert und nicht über seine Tragfähigkeit hinausgeht. Schwierig wird es, wenn die Kosten im Verhältnis zum Ertrag so hoch sind, dass der Kapitaldienst auch nach der Maßnahme dauerhaft aus anderen Einkünften gedeckt werden muss.

Während der Bauzeit können die Mieteinnahmen sinken, und das gehört in die Planung. Beeinträchtigen die Arbeiten die Wohnungen, kann die Miete für diese Zeit gemindert sein. Bei energetischen Modernisierungen schließt § 536 Abs. 1a BGB eine Minderung für die ersten drei Monate aus, bei reiner Erhaltung gilt diese Ausnahme nicht.

Modernisierungen müssen den Mietern zudem nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Planen Sie diesen Vorlauf ein, bevor Sie Handwerker verbindlich beauftragen und die Auszahlung abrufen, damit keine Bereitstellungszinsen für ein ruhendes Darlehen anfallen.

Das bestehende Darlehen aufzustocken ist meist der günstigere Weg, wenn in der eingetragenen Grundschuld noch Raum ist. Ein separater Kredit passt eher bei kleineren Summen, wenn die Grundschuld ausgeschöpft ist oder das Bestandsdarlehen bei einer anderen Bank liegt, die nicht aufstocken will.

Eine Grundschuld nach § 1191 BGB ist nicht an die Höhe des Darlehens gebunden. Wurde bereits getilgt, ist sie oft höher eingetragen, als die Restschuld beträgt, und dieser freie Teil lässt sich ohne neuen Notartermin nutzen. Reicht er nicht, wird die Grundschuld erhöht oder eine neue bestellt, und dafür fallen Kosten für Notar und Grundbuch an.

Die Wege im Einzelnen vergleicht der Beitrag Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken. Für das Mehrfamilienhaus gilt die folgende Übersicht.

Die Bank rechnet eine mögliche Mieterhöhung nach der Modernisierung nicht im Voraus mit. Für den Beleihungswert setzt sie nach § 10 BelWertV grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Miete an, wenn die nachhaltig erzielbare höher liegt. Eine Erhöhung zählt also erst, wenn sie wirksam ist.

Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach einer Modernisierung die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die ohnehin für Erhaltung angefallen wären, sind herauszurechnen. Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Mieter können außerdem unter Umständen eine wirtschaftliche Härte geltend machen. Rechnen Sie die Umlage deshalb vorab mit Ihrem Verwalter oder einem Mietrechtsanwalt durch und planen Sie die Finanzierung so, dass sie auch ohne sie trägt.

Ein Beispiel: Entfallen bei einer Fassadendämmung 20.000 Euro Modernisierungskosten auf eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, ergäben 8 Prozent zwar 1.600 Euro im Jahr, die Kappungsgrenze erlaubt aber höchstens 210 Euro mehr im Monat, also 2.520 Euro im Jahr. Hier greift die Grenze nicht. Bei 40.000 Euro auf dieselbe Wohnung wären es rechnerisch 3.200 Euro im Jahr, erlaubt bleiben 2.520 Euro. Rechtsstand ist der 17.09.2026.

Steuerlich unterscheidet sich die Behandlung ebenfalls: Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten wirken unterschiedlich, und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf gelten Sonderregeln. Die Grundzüge stehen im Beitrag Modernisierung steuerlich: Erhaltung oder Herstellung, die Einordnung Ihres Falls gehört zum Steuerberater.

Die Bank will das Vorhaben, das Objekt und die bestehende Finanzierung sehen. Je vollständiger diese drei Teile vorliegen, desto schneller kommt eine belastbare Aussage.

FinanzPlusImmo begleitet Sanierungen im vermieteten Bestand aus Neuwied heraus, vor allem in Koblenz, im Kreis Neuwied und im nördlichen Rheinland-Pfalz. Angefragt werden regionale Sparkassen und Volksbanken ebenso wie überregionale Banken, weil gerade die Bereitschaft zur Aufstockung und der Umgang mit Modernisierungen je Haus unterschiedlich ausfallen.

Liegt das Bestandsdarlehen bei einer Bank, die nicht aufstocken möchte, prüfen wir, ob eine zweitrangige Finanzierung oder eine Ablösung mit neuer Gesamtfinanzierung besser passt. Die Grundlagen für den Ankauf und Bestand stehen auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.

Der beste Zeitpunkt für die Finanzierungsfrage liegt vor der Beauftragung. Mit Angeboten, Mietaufstellung und Darlehensstand lässt sich klären, ob das Haus den zusätzlichen Kapitaldienst trägt und welcher Weg der günstigere ist, bevor Handwerker verbindlich gebunden sind.

Im Gespräch gehen wir diese Rechnung gemeinsam durch und stimmen ab, welche Banken für Ihr Vorhaben infrage kommen. Weitere Grundlagen zur Finanzierung vermieteter Objekte finden Sie unter Kapitalanlage finanzieren.