Exit-Rechnung beim Aufteiler: Einkaufsfaktor gegen Verkaufspreis

Die Exit-Rechnung stellt den Einkauf des ganzen Hauses dem Verkauf der einzelnen Wohnungen gegenüber, mit allen Kosten dazwischen. Der Aufteiler kauft ein vermietetes Haus, das nach seiner Miete bewertet wird, und verkauft Eigentumswohnungen, die nach Quadratmeterpreisen gehandelt werden. Der Gewinn entsteht aus der Lücke zwischen diesen beiden Bewertungen, und die Exit-Rechnung zeigt, wie viel davon nach allen Kosten übrig bleibt.

Für die Bank ist diese Rechnung der Kern der Kreditentscheidung. Sie finanziert beim Aufteiler keinen dauerhaften Mietertrag, sondern einen Verkaufsplan. Deshalb will sie nicht nur sehen, dass die Rechnung aufgeht, sondern auch, wie viel Puffer sie hat, wenn die Verkaufspreise niedriger ausfallen als geplant.

Der Einkaufsfaktor ist der Kaufpreis des Hauses geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist die gleiche Kennzahl, mit der jeder Bestandshalter ein Mehrfamilienhaus vergleicht; was die Bank daraus liest, beschreibt der Beitrag Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Der Verkaufsfaktor ist die Summe aller geplanten Einzelverkaufspreise geteilt durch dieselbe Jahresmiete. Er ist eine Hilfsgröße, die den Verkauf auf die Sprache des Einkaufs zurückrechnet. Die Differenz zwischen beiden Faktoren zeigt den Rohertrag des Projekts vor Kosten, aber noch nicht, ob es sich rechnet. Dafür braucht es die Rechnung in Euro.

Zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös liegen Kosten, die in vielen Kalkulationen zu knapp oder gar nicht stehen. Die Bank fragt jeden Posten einzeln ab, deshalb gehört jeder in Ihre Rechnung, auch wenn er klein erscheint.

Wie die Rechnung im Ganzen aussieht, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen: ein Haus mit acht Wohnungen und 560 Quadratmetern Wohnfläche, 50.400 Euro Jahreskaltmiete, Einkauf zum Faktor 20 und ein geplanter Verkaufspreis von 2.800 Euro je Quadratmeter. Alle Kosten sind als Pauschalbeträge angenommen.

Die Bank schaut zuerst auf die rechte Spalte. Im Modell bleibt auch bei zehn Prozent niedrigeren Preisen ein positives Ergebnis, das Projekt deckt also Darlehen und Kosten. Das ist das Bild, das sie sehen will: Ein Verkaufsplan, der nur bei vollen Preisen aufgeht, ist für sie ein Wetten auf den Markt.

Danach prüft sie die Gewinnschwelle. Im Modell liegt sie bei rund 2.400 Euro je Quadratmeter, also deutlich unter dem Planpreis. Je größer dieser Abstand, desto entspannter ist die Bank bei Auflagen wie einer Vorverkaufsquote. Wie diese Auflagen aussehen, erklärt der Beitrag welche Verkaufsquote die Bank beim Aufteiler sehen will.

Den Verkaufspreis setzt die Bank nicht nach Ihrem Exposé an, sondern nach Vergleichsverkäufen am Ort. Für den Beleihungswert einer einzelnen Eigentumswohnung darf sie den Vergleichswert verwenden und muss davon nach § 19 Abs. 1 BelWertV einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent abziehen. Wie das im Einzelnen funktioniert, beschreibt der Beitrag wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Für die Exit-Rechnung heißt das: Belegen Sie Ihren Verkaufspreis mit Zahlen, die die Bank nachprüfen kann. Marktberichte der Sparkassen und Gutachterausschüsse, eigene Verkäufe aus früheren Projekten und Vergleichsangebote in vergleichbarer Lage sind stärker als jede Einschätzung. In unserer Region haben wir die Preise je Stadtteil aufbereitet, etwa für Koblenz.

Eine Wohnung, die vermietet verkauft wird, erreicht vor allem Kapitalanleger, eine leer verkaufte auch Selbstnutzer. Beide Käufergruppen zahlen unterschiedlich, und die Exit-Rechnung sollte deshalb je Wohnung ausweisen, mit welchem Zustand sie verkauft wird. Leer verkaufte Wohnungen bringen oft einen höheren Preis, kosten aber Sanierung und Zeit.

Bei vermieteten Wohnungen gilt außerdem der Schutz der Mieter. Nach einer Umwandlung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist für mehrere Jahre gesperrt. Was das für den Zeitplan bedeutet, steht im Beitrag Mieterrechte bei der Umwandlung.

Jeder Monat zwischen Ankauf und letztem Verkauf kostet Geld. Zinsen laufen auf das volle Darlehen, bis die ersten Wohnungen verkauft sind, und leere Einheiten erzeugen Kosten ohne Miete. Ein Projekt, das ein halbes Jahr länger dauert, verliert einen Teil seines Ergebnisses, ohne dass sich am Preis etwas geändert hat.

Planen Sie die Dauer deshalb realistisch: Teilungserklärung, Abgeschlossenheit, Grundbuchvollzug und Vertrieb lassen sich nur begrenzt parallelisieren. Den Ablauf der Aufteilung beschreibt der Beitrag Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen.

Das Ergebnis der Modellrechnung steht vor Steuern. Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Wohnungen verkauft, betreibt nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel. Was das bedeutet, erklärt der Beitrag gewerblicher Grundstückshandel beim Aufteilen. Die Steuerlast für Ihr Projekt berechnet Ihr Steuerberater; sie gehört in die Exit-Rechnung, bevor Sie kaufen.

Eine überzeugende Exit-Rechnung hat drei Merkmale: alle Kosten einzeln, belegte Verkaufspreise und ein Szenario mit niedrigeren Preisen, das immer noch aufgeht. Mit dieser Rechnung gehen Sie in die Bankanfrage, nicht mit dem Exposé. Wie wir Aufteilerprojekte finanzieren, lesen Sie auf der Seite Aufteiler finanzieren. Ihre Rechnung sehen wir uns gern vor dem Ankauf mit Ihnen an.