Vom ersten zum dritten Mehrfamilienhaus: wie ein Bestand wächst

Ein Bestand wächst, indem das erste Haus das zweite mitfinanziert. Das Eigenkapital für den nächsten Kauf kommt selten aus dem Gehalt, sondern aus drei Quellen im vorhandenen Haus: aus der Tilgung, aus einem höheren Wert nach Sanierung oder Mietanpassung und aus Grundschulden, die höher eingetragen sind als die Restschuld. Die Bank prüft dabei mit jedem Haus stärker, ob der Bestand als Ganzes trägt.

Der Weg ist planbar, aber er verlangt Ordnung. Wer beim zweiten Kauf nicht weiß, wie hoch die Grundschulden auf dem ersten Haus sind, welche Zweckerklärung er unterschrieben hat und wie viel Miete nach allen Raten übrig bleibt, verschenkt Spielraum, den er längst aufgebaut hat.

Jeder getilgte Euro im ersten Haus vergrößert den Abstand zwischen Restschuld und Beleihungswert. Dieser Abstand ist Sicherheit, die die Bank für ein weiteres Darlehen nutzen kann. Bei einem Haus, das seit einigen Jahren planmäßig getilgt wird, ist daraus oft ein Betrag geworden, der beim zweiten Kauf einen Teil des Eigenkapitals ersetzt.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Tilgung und Liquidität. Die Tilgung macht die Sicherheit frei, aber nicht das Geld. Sie können sie für ein neues Darlehen als Zusatzsicherheit einsetzen, nicht aber als Bargeld aus dem Haus nehmen, ohne ein Darlehen aufzustocken. Welche der beiden Wege günstiger ist, hängt davon ab, wie lange die Zinsbindung im ersten Haus noch läuft. Den Zusammenhang beschreibt der Beitrag zu Zinsbindung und Tilgung beim Mehrfamilienhaus.

Der Beleihungswert eines Mehrfamilienhauses steigt vor allem dann, wenn sein nachhaltiger Ertrag steigt. Die Bank kapitalisiert den Reinertrag nach § 12 BelWertV mit einem Vervielfältiger, also wirkt jeder zusätzliche Euro Jahresmiete mehrfach auf den Wert. Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen, eine Sanierung mit Neuvermietung oder ein ausgebautes Dachgeschoss verändern deshalb den Spielraum stärker als ein allgemeiner Anstieg der Kaufpreise.

Ein steigender Markt allein reicht dagegen selten. Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger, auf Dauer angelegter Wert und folgt Kaufpreisen nur mit Abstand. Wie eine Sanierung den Wert und die mögliche Darlehenshöhe verändert, erklärt der Beitrag nach der Sanierung mehr Wert.

Die Grundschuld ist von der Darlehensforderung unabhängig. Nach § 1191 BGB sichert sie eine Geldsumme aus dem Grundstück, ohne an ein bestimmtes Darlehen gebunden zu sein. Wer beim ersten Kauf eine Grundschuld in Höhe des Kaufpreises oder darüber hat eintragen lassen, hat nach einigen Jahren Tilgung eine Sicherheit, die größer ist als die Restschuld.

Ob die Bank diese freie Grundschuld für das zweite Haus nutzen darf, steht in der Sicherungszweckerklärung. Ist sie weit gefasst, sichert die Grundschuld alle Forderungen der Bank, und die Bank kann sie ohne neue Eintragung für ein weiteres Darlehen heranziehen. Ist sie eng auf das erste Darlehen beschränkt, braucht es eine neue Zweckerklärung. Bei einer anderen Bank muss die Grundschuld abgetreten oder eine neue eingetragen werden. Die Regeln dazu stehen in § 1192 BGB.

Die folgende Tabelle ist eine vereinfachte Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen. Sie zeigt nur den Mechanismus und endet beim Darlehensbedarf. Die monatliche Rate ist ohne Zinssatz nicht zu rechnen; sie gehört ins Gespräch.

Ab dem zweiten Haus rechnet die Bank nicht mehr Objekt für Objekt, sondern über den gesamten Bestand. Sie stellt alle Mieten, die sie anerkennt, allen Raten, Bewirtschaftungskosten und Ihrem Lebensunterhalt gegenüber. Ein Haus mit Überschuss kann dabei ein schwächeres mittragen, aber nur so weit, wie die Bank die Mieten als nachhaltig ansieht.

Genau hier scheitern Wachstumspläne am häufigsten. Ein neues Haus mit hohem Kaufpreisfaktor drückt den Überschuss des ganzen Bestands, auch wenn die beiden älteren Häuser gut laufen. Ob ein Haus sich aus den Mieten trägt, rechnen Sie am besten vor der Anfrage durch, wie im Beitrag Trägt sich das Mehrfamilienhaus selbst? beschrieben.

Mit dem dritten Haus wechseln viele Banken die Perspektive. Sie fragen nicht mehr, ob ein Privatkunde sich ein weiteres Haus leisten kann, sondern ob ein Bestand als Unternehmen funktioniert. Auslöser sind meist die Zahl der Einheiten, die Gesamtverschuldung und der Anteil der Mieten am Einkommen. Wo genau diese Grenzen liegen, legt jede Bank selbst fest.

Was sich dann ändert und wie Sie sich darauf vorbereiten, steht im Beitrag wann die Bank Ihre Immobilien als Portfolio bewertet. Ob die Finanzierung dann in die gewerbliche Abteilung wandert, erklärt der Beitrag ab wann ein Mehrfamilienhaus gewerblich finanziert wird.

Beides funktioniert, aber jede Variante hat ihren Preis. Eine Bank für den ganzen Bestand kann Sicherheiten über alle Häuser verteilen und kennt Ihre Zahlen. Dafür hängt jede neue Finanzierung an ihrer Bereitschaft, und eine Grundschuld mit weiter Zweckerklärung bindet auch Häuser, die Sie eigentlich unabhängig halten wollten.

Mehrere Banken verteilen das Risiko und erhalten Ihnen die Wahl beim nächsten Kauf. Dafür sieht jede nur einen Ausschnitt und rechnet vorsichtiger. Unabhängig von der Wahl gilt: Führen Sie selbst eine Übersicht über alle Objekte, damit jede Bank in wenigen Minuten sieht, was sie wissen muss.

Diese Angaben gehören je Objekt in eine Tabelle, die Sie bei jeder Anfrage aktualisieren:

Das dritte Haus entscheidet sich beim ersten. Wer dort eine ausreichende Grundschuld eintragen lässt, planmäßig tilgt und den Ertrag pflegt, baut den Spielraum auf, den die Bank später sehen will. Steuerliche Fragen, etwa zur Haltedauer oder zu einer Gesellschaft, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; die Finanzierungsseite beschreibt der Beitrag Mehrfamilienhaus über eine GmbH finanzieren. Den Weg zur Finanzierung des nächsten Hauses finden Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.