Welche Mieteinnahmen rechnet die Bank bei Ihrer Finanzierung an?

Die Bank rechnet nur die Nettokaltmiete an, die nachweisbar und dauerhaft fließt, und davon auch nur den Teil, der nach einem Abschlag für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung übrig bleibt. Die Miete laut Vertrag ist also der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Wer in seiner eigenen Rechnung die volle Miete einsetzt, sieht einen Überschuss, den die Bank so nicht sieht.

Die Grundlage steht in § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV. Danach berücksichtigt der Darlehensgeber künftige Einnahmen aus Vermietung nur, soweit sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben ausdrücklich außen vor. Diese Verordnung konkretisiert die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung aus § 505b BGB und § 18a KWG.

Daraus folgen drei Fragen, die die Bank bei jeder Miete stellt: Fließt sie wirklich? Ist sie auf Dauer am Markt erzielbar? Und was bleibt nach den Kosten übrig, die beim Vermieter hängen bleiben? Die folgenden Abschnitte gehen diese Fragen der Reihe nach durch.

Die Bank rechnet mit der Nettokaltmiete, weil die Vorauszahlungen für Betriebskosten nur durch Ihr Konto laufen. Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Grundsteuer zahlen Sie mit dem Geld des Mieters an Versorger und Gemeinde weiter, als Einkommen bleibt davon nichts.

Für die Bewertung des Objekts ist das in § 10 Abs. 1 BelWertV ausdrücklich geregelt: Umlagen, die der Mieter zur Deckung von Betriebskosten zahlt, werden beim Rohertrag nicht berücksichtigt. Dieselbe Logik wenden Banken in der Haushaltsrechnung an.

Weil nicht jeder Euro Miete beim Vermieter bleibt. Wohnungen stehen zwischen zwei Mietverhältnissen leer, Mieter zahlen nicht, das Dach braucht Reparaturen, und die Verwaltung kostet Geld, auch wenn Sie sie selbst erledigen. Diese Risiken und Kosten deckt die Bank über einen pauschalen Abschlag auf die Nettokaltmiete ab.

Wie hoch der Abschlag ist, legt jede Bank in ihren eigenen Kreditrichtlinien fest. Eine gesetzliche Quote für die Haushaltsrechnung gibt es nicht. In der Praxis wird häufig rund drei Viertel der Nettokaltmiete als Einnahme angesetzt, manche Banken rechnen vorsichtiger, etwa bei älteren Objekten, schwacher Vermietungslage oder wenn die Mieten einen großen Teil Ihres Einkommens ausmachen.

Wichtig ist, dass die Bank die Miete an zwei Stellen verwendet, und an beiden mit Abschlag. Einmal in der Haushaltsrechnung, in der sie prüft, ob Ihr Einkommen die Raten trägt. Und einmal in der Bewertung des Objekts, die über den Beleihungswert und damit über den Beleihungsauslauf entscheidet.

Für den Beleihungswert gelten feste Regeln. Nach § 10 Abs. 1 BelWertV darf nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten, ist im Regelfall die vereinbarte anzusetzen. Eine niedrige Bestandsmiete zieht den Wert also nach unten, eine Marktmiete, die erst noch durchgesetzt werden müsste, hebt ihn nicht.

Vom Rohertrag zieht die Bank nach § 11 BelWertV die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Zusammen betragen diese Abzüge mindestens 15 Prozent des Rohertrags, und sie dürfen die tatsächlichen Kosten des Objekts nicht unterschreiten. Ist ein akuter Mietausfall erkennbar, kommt ein gesonderter Abschlag hinzu.

Stehen Einheiten länger leer, prüft die Bank nach § 10 Abs. 4 BelWertV zusätzlich, ob das Objekt zu den angesetzten Mieten überhaupt wirtschaftlich nutzbar ist. Ausführlich erklärt der Beitrag Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet, wie aus der Miete Schritt für Schritt der Beleihungswert wird.

Eine laufende Vermietung mit Mietvertrag und nachweisbarem Zahlungseingang ist für die Bank am leichtesten anzurechnen. Schwieriger wird es, wenn die Wohnung leer steht, Sie selbst noch darin wohnen oder das Objekt erst gebaut wird. Dann gibt es keine gezahlte Miete, sondern nur eine erwartete.

Auch die erwartete Miete kann zählen, wenn die Bank sie für wahrscheinlich hält. Sie stützt sich dann auf den Mietspiegel, ein Gutachten oder vergleichbare Objekte in der Lage und setzt eher vorsichtig an. Manche Banken rechnen bis zum Nachweis eines Mietvertrags mit einem stärkeren Abschlag oder machen den Vertrag zur Bedingung für die Auszahlung.

Nicht jede Mieteinnahme ist für die Bank gleich viel wert. Je unsicherer und je schwankender eine Einnahme ist, desto vorsichtiger wird sie angesetzt oder desto eher bleibt sie ganz draußen.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage einer Bank. Sie zeigt nur, wie weit die eigene Rechnung und die Bankrechnung auseinanderliegen können. Angenommen ist eine vermietete Eigentumswohnung mit einer Nettokaltmiete von 600 Euro im Monat, einem Nebenkostenvorschuss von 180 Euro und einem Abschlag der Bank von 25 Prozent.

Bei einer vermieteten Wohnung trägt nicht allein Ihr Einkommen die Rate, sondern Ihr Einkommen plus die angerechnete Miete. Dafür zahlen Sie Ihre eigenen Wohnkosten weiter, während bei einer selbst genutzten Immobilie Ihre bisherige Miete wegfällt. Die Bank stellt beides in der Haushaltsrechnung gegenüber.

Hinzu kommt, dass die Bank das Objekt als Ertragsquelle prüft. Lage, Zustand und Vermietbarkeit bestimmen, wie sicher die Miete ist, und die Miete bestimmt wiederum den Wert. Bei mehreren vermieteten Wohnungen schaut die Bank irgendwann auf den ganzen Bestand, dazu mehr im Beitrag Ab wann bewertet die Bank Ihre Finanzierung wie ein Immobilienportfolio?

Steuerlich wirken Mieteinnahmen, Schuldzinsen und Abschreibung zusammen, und die Bank sieht das Ergebnis in Ihrem Einkommensteuerbescheid. Wie sich eine vermietete Wohnung in Ihrem Fall steuerlich auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Die Bank verlangt für jede angerechnete Miete einen Beleg, dass sie vereinbart ist und tatsächlich fließt. Nach § 505b Abs. 3 BGB muss sie Ihre Angaben in angemessener Weise überprüfen, notfalls durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Übliche Nachweise sind:

Die meisten Rückfragen der Bank entstehen nicht durch zu niedrige Mieten, sondern durch unklare Unterlagen. Diese Punkte sollten Sie vor der Anfrage prüfen.

Rechnen Sie vor der ersten Anfrage so, wie die Bank rechnet: mit der Nettokaltmiete, mit Abschlag und ohne künftige Erhöhungen. Bleibt Ihr Überschuss auch dann positiv, ist die Anfrage auf einem soliden Fundament. Wird es knapp, lohnt sich der Blick auf Banken, die Mieten weniger stark kürzen oder Ihr Objekt besser einschätzen.

Im Gespräch gehen wir Ihre Mieten und Unterlagen gemeinsam durch und wählen die Banken aus, deren Richtlinien zu Ihrem Objekt passen. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Kapitalanlage finanzieren. Was die Bank neben den Mieten an Ihrer Person prüft, erklärt der Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person?